星野和樹
「家を売りたいけど、いったい何ヶ月かかるんだろう…」
「できるだけ早く売りたい。でも安売りはしたくない」
岡山で売却相談を受けていると、こうした声を本当によく聞きます。
正直に言うと、不動産売却の期間は“運”ではありません。
私自身、大手不動産会社時代も含めて800件以上の売却を見てきましたが、
売却が早く終わる人と、長引く人には明確な違いがあります。
それは、最初に「正しい売却スケジュール」を理解しているかどうか。
そして、自分の家を“相場と建物の両面”から冷静に見られているか、なんです。
この記事では、
・不動産売却は最短でどれくらいかかるのか
・売却を早く終わらせるための具体的な流れ
・建築士の視点で見た「時間を無駄にしないコツ」
を、岡山の実例を交えながら分かりやすくお伝えします。
読み終えたときには、
「自分の家は、だいたい何ヶ月で売れそうか」
「今すぐ何をすべきか」
が自然と整理できているはずです。
不動産売却は最短どれくらい？全体スケジュールを把握しよう
不動産売却を早く終わらせたいなら、まず必要なのは“全体像”の把握です。
多くの方が、「売り出したらすぐ売れるかどうか」だけを気にしますが、
実際には売却活動に入る前の準備段階で、スケジュールの8割が決まります。
建築士の目から見ても、
「この家は早く売れるな」と感じる物件ほど、最初の段取りがとても整理されています。
逆に、ここが曖昧なまま進むと、売却はほぼ確実に長引きます。
不動産売却の基本的な流れと期間の目安
一般的な不動産売却は、次のような流れで進みます。
- 事前準備・相談（1〜2週間）
- 査定・価格決定（1週間前後）
- 媒介契約・販売開始
- 売却活動・内覧対応（1〜3ヶ月）
- 成約・契約（1〜2週間）
- 引き渡し準備（1ヶ月前後）
トータルで見ると、平均3〜6ヶ月がひとつの目安です。
ただし、これは「適正な価格設定」と「建物状態に大きな問題がない」場合。
私の経験では、条件が整えば最短1〜2ヶ月で成約するケースも珍しくありません。
逆に、価格設定を誤ると半年〜1年以上かかることもあります。
「査定〜成約〜引き渡し」までにかかる平均日数
売主の方が特に不安に感じるのが、
「いつ売れるのか分からない」という点ではないでしょうか。
目安としては、
・販売開始から成約まで：30〜90日
・成約から引き渡しまで：約30日
つまり、売却活動そのものは1〜3ヶ月が勝負どころです。
ここで重要なのは、
「最初の1ヶ月で反響があるかどうか」。
建築士として数多くの現場を見てきましたが、
売れない物件の多くは、最初の1ヶ月で“市場からの反応”が出ていません。
この段階でズレていると、その後は修正に時間がかかります。
最短で売れるケース・時間がかかるケースの違い
では、何が違うのか。
早く売れるケースに共通するのは、次の3点です。
・相場を理解した現実的な価格設定
・建物の状態を正しく把握している
・売却スケジュールを最初から共有できている
一方、時間がかかるケースは、
・「とりあえず高め」でスタートしてしまう
・建物の欠点を後回しにする
・いつまでに売りたいかが曖昧
この違いは、後から取り返すのがとても大変です。
だからこそ、売却のスタート地点である
スケジュール設計と初期判断が何より重要なんです。
次の章では、売却スピードを決定づける最大要因である
「価格設定」について、もう一段深く解説します。
建物の状態次第で売却期間は大きく変わる
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不動産売却というと、「価格」ばかりに目が向きがちですが、
建築士の立場から見ると、売却期間を大きく左右するもう一つの要因があります。
それが、建物の状態が“どれだけ正しく把握・伝えられているか”です。
実は、同じ築年数・同じエリアでも、
建物の状態次第で「1ヶ月で売れる家」と「半年以上かかる家」に分かれます。
この差は、感覚ではなく“構造的な理由”があります。
早期売却につながる家の共通点
これまで岡山で数多くの売却を見てきましたが、
早く売れる家には、いくつか共通点があります。
・雨漏りや構造に関する不安が整理されている
・修繕履歴が分かりやすく残っている
・買主が「住んだ後」をイメージしやすい
ポイントは、「完璧な家」ではなく、
不安要素が事前に整理されている家だということです。
買主は内覧時、必ずこう考えています。
「この家、あとで大きな修理が必要にならないかな？」
ここに答えを用意できている物件ほど、
内覧から成約までが早い傾向にあります。
リフォームは必要？不要？判断を間違えると遠回り
「売る前にリフォームした方がいいですか？」
これは本当によく聞かれる質問です。
結論から言うと、
多くの場合、大規模リフォームは不要です。
なぜなら、
・費用をかけても価格に反映されにくい
・買主の好みに合わない可能性がある
・売却開始が遅れてしまう
この3つのリスクがあるからです。
建築士としておすすめするのは、
・最低限の補修（雨漏り・設備不良など）
・見た目より“安心感”を優先した対応
「直すか、直さないか」を建物の状態から判断する。
これができると、売却は遠回りしません。
ホームインスペクションが売却を早める理由
近年、岡山でも少しずつ増えてきているのが
ホームインスペクション（建物状況調査）です。
これは、建築士などの専門家が、
・構造
・雨漏り
・劣化状況
を客観的にチェックするもの。
これを事前に行うことで、
・買主の不安が減る
・内覧時の質問が減る
・価格交渉がスムーズになる
という効果があります。
私の経験でも、
インスペクションを行った物件は、
売却期間が短く、トラブルも起きにくい傾向があります。
「早く売りたいけど、後で揉めたくない」
そんな方には、非常に相性の良い選択肢です。
次の章では、
岡山という地域特性が売却スケジュールにどう影響するのかを、
エリア別に解説していきます。
岡山エリア別｜売却が動きやすい時期と注意点
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不動産売却は、全国共通の理論だけではうまくいきません。
特に岡山の場合、エリア特性と動く時期を理解しているかどうかで、
売却スケジュールは大きく変わります。
私自身、岡山市を中心に10年以上売却に携わってきましたが、
「岡山ならではの動き方」を無視して長期化してしまうケースを、
本当に多く見てきました。
岡山市中区・南区・北区の売却傾向
まず、エリアごとの特徴を簡単に整理します。
岡山市中区
・学区・生活利便性重視の買主が多い
・築年数が経っていても立地で動く
・価格と建物状態のバランスが重要
中区は、「多少古くても立地が良ければ検討する」層が多く、
適正価格で出せば比較的早く動く傾向があります。
逆に、価格だけ強気だとピタッと止まります。
岡山市南区
・新興住宅地が多く、築浅が人気
・比較対象が多いため価格競争が起きやすい
・売り出し初動が勝負
南区は、最初の1ヶ月で反響がなければ要注意。
買主は冷静に比較しているため、出遅れると一気に不利になります。
岡山市北区
・エリア差が大きく、二極化しやすい
・中心部は動きが早く、郊外は時間がかかる
・建物状態の説明が特に重要
北区は「場所次第」でスケジュールが大きく変わります。
だからこそ、最初の見立てが非常に重要です。
岡山で「売れやすい時期」「動きにくい時期」
岡山でも、不動産が動きやすい時期は明確にあります。
比較的動きやすい時期
・1月〜3月（転勤・進学シーズン）
・9月〜10月（転勤・住み替え）
動きが鈍りやすい時期
・真夏（7〜8月）
・年末年始
ただし、これは「絶対」ではありません。
重要なのは、
売り出し時期に合わせた価格と準備ができているかです。
準備不足のまま良い時期を迎えても、
結果的にチャンスを逃してしまうことも多いんです。
地域特性を無視すると売却は長引く
岡山で売却が長引く典型例が、
・他県の相場感をそのまま当てはめる
・エリアの人気度を過信する
・周辺の成約事例を見ていない
こうしたケースです。
建築士としてお伝えしたいのは、
「エリア × 建物状態 × 時期」
この3点をセットで考えなければ、
売却スケジュールは正しく読めないということ。
逆に言えば、
ここを押さえれば、無理に安売りしなくても、
納得のいくスピードで売却できる可能性は高まります。
次の章では、
実際に岡山であった
「最短で売れたケース」と「長引いたケース」を比較しながら、
売却スケジュールの分かれ道を具体的に解説します。
【実例】最短で売れたケース／長引いたケースから学ぶ
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「理屈は分かったけど、実際はどうなの？」
これは、売主の方が一番知りたいところだと思います。
ここでは、私が岡山で実際に関わった売却事例をもとに、
売却が早く終わったケースと長引いてしまったケースを比較しながら、
スケジュールの分かれ道を具体的にお伝えします。
1ヶ月で成約した岡山市中区の成功事例
まずは、最短で売却がまとまったケースです。
【物件概要】
・岡山市中区
・築25年・木造戸建
・大規模リフォームなし
この物件が早く売れた最大の理由は、
最初の判断がすべて噛み合っていたことです。
・周辺の成約事例をベースにした現実的な価格設定
・建物状態を事前に整理（雨漏りなし・構造問題なし）
・「3ヶ月以内に売却」という明確なスケジュール共有
販売開始から2週間で内覧が集中し、
約1ヶ月で成約に至りました。
売主様からは、
「もっと時間がかかると思っていたので、正直ホッとしました」
という言葉をいただきました。
価格設定を誤り半年以上かかった失敗例
一方で、売却が長引いてしまったケースもあります。
【物件概要】
・岡山市北区
・築30年以上・戸建
・立地は悪くないが建物の劣化あり
このケースでは、
・「とりあえず高めで出したい」というスタート
・建物の劣化説明が不十分
・売却期限が曖昧
という状態で販売が始まりました。
結果として、
・内覧は入るが決断されない
・値下げのタイミングを逃す
・売り出しから半年以上経過
最終的には価格を見直して成約しましたが、
「最初からこうしていれば…」という後悔が残る形でした。
2つの違いから分かる“最短ルート”
この2つのケースを分けたのは、
建物の良し悪しだけではありません。
決定的な違いは、次の3点です。
・最初から現実的なスケジュールを描けていたか
・建物の状態を正しく伝えられていたか
・売主自身が“納得して価格を決めていたか”
売却は、
「高く売れたか」だけでなく、
「どれだけストレスなく終われたか」も非常に大切です。
建築士として、そして売却を支えてきた立場として、
私はいつもこう考えています。
売却成功とは、納得できる価格で、想定内の期間で終わること。
次はいよいよ最後の章です。
ここまでの内容を整理しながら、
「今すぐ何から始めるべきか」をまとめていきます。
