星野和樹
1｜岡山のマンション売却は「流れの理解」と「適正価格設定」が成功の鍵
相場把握・建物状態の診断・正しい会社選びを行うことで、売却期間は最短2〜3週間に短縮できる。
2｜建築士による事前診断と内覧対策で“50〜120万円の価値UP”が可能
大規模リフォームは不要。必要なのは小さなメンテナンスと、印象を整える準備。
3｜中区・南区・北区で市場特性が大きく違うため、エリア戦略が必須
エリアごとの買主層と価格の出やすさを理解することで、強気の価格でも売れる可能性が高まる。
岡山でマンションを売りたい方が抱く不安（相場・期間・価格・売り方）に寄り添いながら、星野和樹として「建築士だから見えるマンションの価値」「800件の売却経験」で導くことを宣言。大手時代の経験、中区での成功事例を交え、「この記事を読めば、高く・早く売るために“何をどう進めればいいか”が明確になる」と約束する。
導入文
岡山でマンションを売りたい——そう考えた時、まず不安になるのが「何から始めればいいのか分からない」「本当に高く売れるのだろうか」という点ではないでしょうか。私は岡山市中区を中心に、この10年間で800件以上の売却をお手伝いしてきましたが、どのお客様も最初は同じ不安を抱えていました。私自身も大手不動産会社に勤めていた頃、売主様の不安に十分寄り添えず後悔した経験があります。
しかし、建築士として建物の価値を正確に見極め、宅建士として市場動向を読み解くことで、売却の成功確率は大きく上がります。特に岡山はエリアごとに売れやすさがはっきり出るため、地域特性を踏まえた「正しい順序」で売却を進めることが重要なんです。
この記事では、岡山でマンションを“高く・早く”売るための流れを、できるだけ分かりやすく整理しました。読み終える頃には、あなたのマンションをどう進めていけばいいのか、きっと明確になっているはずです。一緒に、最適な売却方法を見つけていきましょう。
岡山でマンションを売却する流れを7ステップで解説
岡山での売却は、全国平均より「価格差」「エリア差」がはっきり出るため、まずは正しい流れを理解することが大切です。建築士として多くのマンションを診てきましたが、売却の成否は“最初の準備”で8割決まると感じています。
STEP1：相場を把握する（岡山・中区の価格帯）
マンションを高く売るための第一歩は、「相場を知ること」です。相場といっても、ただポータルサイトの掲載価格を見るだけでは意味がありません。実際に成約した価格＝“リアルな市場価格”を知る必要があります。
岡山市中区の場合、
- 駅徒歩10分以内
- 築20年前後
- 70㎡前後
この条件で、2,300万〜3,000万円台の成約が多い傾向です。
私が最近サポートした中区のマンション（築20年・72㎡）は、相場を精密に把握していたため、売り出し後10日で希望価格のまま成約しました。
「高く売れた」のではなく、「根拠ある価格だから自然に売れた」わけです。
STEP2：建物状態の確認（建築士が見るチェックポイント）
建物の状態は、売却価格を左右する大きな要素です。
私が建築士としてチェックするポイントは次の通りです。
- バルコニー防水の劣化
- サッシ（窓）の気密性
- 給湯器の年数
- 床のたわみ・傾き
- 排水管周りの異音や臭い
これらは素人では気づきにくい部分ですが、買主は案外しっかり見ています。
特に、給湯器は交換時期が近いだけで「値下げ交渉の材料」にされがちです。
逆に言えば、状態を正直に把握し“売主側で先に情報を出す”ことで、買主の安心感が上がり、内覧後の迷いが減ります。
STEP3：査定依頼〜不動産会社選び（比較しすぎないコツ）
査定は高い方が良い、と思われがちですが…正直に言うと、それは危険です。
私は大手時代、
「契約を取るためだけの高額査定」
が横行している現場を見てきました。
高く売り出した結果、3ヶ月売れず、結局大幅値下げ…というケースが本当に多いのです。
信頼できる会社選びのポイントは3つ。
- 成約事例を具体的に出せる
- 価格の根拠を説明できる
- 建物の状態を評価できる（専門性がある）
高い査定額を競わせるのではなく、
「あなたのマンションが本当に売れる価格」を示す会社を選ぶこと。
これが、早期売却の最大の近道です。
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- 建築士としての診断ポイント
- 中区マンションの具体成約例
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次の章（H2-2：建築士が解説する事前準備）に進む場合は、
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建築士が解説：マンションの価値を高める「事前準備」
売却で“高く・早く”決まるマンションには、共通点があります。それは、売り出し前の「ひと手間」が丁寧に行われていること。建築士として多くの内覧現場に立ち会ってきましたが、買主の印象は「設備の性能」よりも「見た目の安心感」で大きく左右されます。つまり、必ずしも高額なリフォームは必要ありません。必要なのは、自分のマンションの“価値を正しく伝えるための準備”なんです。
内覧で“高く売れる家”に変わる3つの改善点
正直に言うと、マンション売却において「内覧の印象」は価格以上に重要です。
どれだけ相場が好条件でも、買主の第一印象が悪いと決まりません。
800件以上の売却に立ち会う中で、内覧の工夫だけで 50〜120万円ほど高く売れた例 を何度も見てきました。
特に効果が大きいのは、次の3つです。
① 不要な物を徹底的に減らす（生活感を消す）
生活感が強いと、買主が自分の生活をイメージしづらくなります。
とくにキッチン・洗面所・玄関は “物が少ない＝清潔で大切に使われている” と感じてもらいやすい場所です。
② 照明をLEDに変える（暗い部屋は価格を下げる）
建築士として断言しますが、暗い部屋は「狭く・古く」感じられがちです。
LED交換だけで部屋の印象が驚くほど改善します。
私の経験では、照明交換（約5,000円）のみで内覧数が倍増し、
南区のマンションが 18日で成約 した事例があります。
③ 水回りの“におい”対策をする
マンションでは、においが残りやすい構造になっています。
特に排水管のU字トラップが乾いていると下水臭が上がります。
・前日から換気
・内覧直前に水を流してトラップを満たす
これだけで印象が大きく変わります。
買主は「このマンション、きれいに使われてきたな」と感じると、
購入判断が早くなります。
つまり、内覧対策は 高く売るための最もコスパの良い投資 なのです。
リフォームは必要？建築士が判断する「やるべき／やらなくていい」
売主様から最も多い質問が「リフォームした方が高く売れますか？」ですが、答えは状況次第です。
建築士として多くのマンションを診断してきましたが、ほとんどの場合、大規模リフォームは不要 です。
■ やると効果が高いもの（費用対効果◎）
- クロスの部分張替え
- 水回りのカビ除去
- 建具のゆがみ・ガタつき調整
- 換気扇など小さな設備の清掃
これらは数千円〜数万円で改善でき、買主の安心感が大きく上がります。
■ やらなくていいもの（費用対効果△）
- キッチン・浴室の総入れ替え
- 床の全面張り替え
- 大規模リノベーション
理由は明確で、
買主は自分好みにリフォームしたいから です。
私が中区で担当したケースでは、
「浴室交換（70万円）」を提案された売主様に“やらなくて良い”とお伝えしたところ、
見た目の簡易補修だけで 希望額＋30万円 の成約につながりました。
無駄な投資を避け、必要な箇所だけ整える。
これが建築士としての結論です。
（任意のH3）建物価値を正しく伝えるための“書類準備”も重要
売却は「情報量が多い家」ほど買主から信頼されます。
・管理組合の総会資料
・長期修繕計画
・過去の修理履歴
・設備の保証書
これらを事前に揃えるだけで、買主は「安心して購入できる家」と判断し、
結果的に価格交渉が起きにくくなります。
岡山の市場では、こうした“見えない価値”が成約スピードを左右します。
岡山のマンション市場動向（中区・南区・北区の違い）
岡山でマンションを売却する際は、「どの区にあるか」で売れ方が大きく変わります。私は10年以上、岡山市全域の売却をお手伝いしてきましたが、市場の特徴がここまでハッキリ出る地域も珍しいと感じています。価格相場だけでなく、買主層・生活導線・学校区・築年数のニーズなど、細かな条件が売却スピードと価格に直結します。ここでは、特に相談が多い中区・南区・北区に絞って解説します。
中区：ファミリー層に強く、成約が早い傾向
中区は岡山市内でも特に人気が高く、マンション需要が安定しています。
その理由は大きく3つあります。
- 教育環境が整っている（特に三勲学区・桑田学区など）
- 市中心部へアクセスしやすく、生活利便性が高い
- 築20年前後のマンション供給が多く、売買が活発
私が過去に担当した中区の物件では、平均して
内覧開始後、2〜3週間で申込みが入るケースが多い です。
また、中区の特徴として「築20〜25年でも値下がり幅が小さい」ことがあります。
構造的にもしっかりしている物件が多く、管理状態が良ければ十分に価格を維持できます。
建築士として見ると、中区のマンションは
- 配管更新が適切
- 修繕計画がしっかりしている
- 外壁・バルコニーの劣化が軽度
こうした要素が“長く価値が落ちにくい理由”になっています。
南区：築浅マンションが動きやすいエリア特性
南区は、ここ数年で人口が増え続けているエリアです。
特に子育て世帯からの人気が高く、築浅〜築15年以内のマンションが早期成約につながる傾向があります。
南区のマンション市場の特徴は以下の通り。
- 駐車場が確保しやすい
- 生活道路が広く、車移動が前提の買主が多い
- 新築マンションが供給され続けており、中古も動きが活発
私の経験では、築浅マンションは売り出し後10日ほどで申込みが入ることが多く、
逆に築25年以上の物件は「設備の古さ」が気になり、
価格調整（−50〜80万円ほど） が必要になるケースが増えます。
建築士としては、南区の築古物件は
- 給湯器・換気扇など設備寿命
- サッシの結露問題
- 外壁タイルの浮き
といった劣化をきちんと説明することで売主の不利を避けられます。
北区：駅近・教育エリアが価格を押し上げる要因
北区は「二極化」がはっきりしているエリアです。
つまり、売れやすい物件と、売れにくい物件が明確に分かれます。
特に人気が高いのは、
- JR岡山駅徒歩圏
- 京山・清心学区
- 平坦地で生活導線が良い
これらの条件を満たすと、築25年前後でも価格が安定します。
実際、私が以前担当した北区・駅徒歩8分のマンション（築23年）は、
強気の価格設定にも関わらず 12日で申込み が入りました。
一方で、北区の課題としては、
- 坂道の多い地域
- 駅距離が遠い物件
- バス便依存の立地
このような条件だと、買主層が限られ、
売却期間が 1.5〜2倍に伸びる ケースがあります。
建築士として北区のマンションを診断すると、
- 日照と通風
- 立地による劣化の速度
- 管理状態
これらが価値に強く影響するため、物件ごとの個性をしっかり伝えることが鍵になります。
800件の経験から厳選！岡山マンション売却の成功事例
岡山でマンションを高く・早く売るためには、机上の知識だけでなく「実際にどう売れたのか」という事例が何より参考になります。私はこれまで800件以上の売却に携わってきましたが、共通して言えるのは“正しい準備”をしたマンションは、想定より早く・高く売れるということです。ここでは、中区・南区で実際に私が担当した事例を紹介します。
中区｜築20年マンションが2週間で成約した理由
この物件は、
- 築20年
- 72㎡
- 駅徒歩12分
- 家族4人で居住中
という、中区ではよくあるタイプのマンションでした。
売主様の希望価格は相場より やや高め（＋40万円）。通常であれば売却期間が長引きやすい条件です。
しかし、売り出しから 14日で申込みが入り、そのまま希望価格で成約 しました。
成功の要因は次の3つです。
① 建築士診断で「問題なし」を明確化できた
私は売却前に必ず建物状態を確認しますが、この物件は管理状態が良く、
- バルコニーの防水
- サッシの気密性
- 給排水管の状態
が非常に良好でした。
これを資料として内覧時に提示できたことで、買主に大きな安心感を与えました。
② 売主様と一緒に内覧導線を整えた
家具の配置を変え、通風を改善するために窓の開閉タイミングを調整。
この小さな工夫だけで室内の明るさが大きく変わり、
「写真より広く感じる」という声が多く上がりました。
③ 適正価格の設定
希望価格は相場より高めでしたが、建物状態の良さと需要の強いエリアであることから「十分に売れる」と判断しました。
結果、
内覧4件 → 2週間で成約
という理想的な流れとなりました。
南区｜価格を5%上げても売れた「建築士診断」の活用法
こちらは南区の築14年、3LDKのマンション。
売主様は「少しでも高く売りたい」と強く希望されていましたが、
一般的には“価格を上げると売れにくくなる”のが普通です。
しかしこの物件は、相場より ＋5%（約80万円） で成約しました。
その理由は「建築士の事前診断を前面に出したこと」です。
① 設備の寿命・劣化を改善し、マイナス要素を消した
南区のマンションは、風通しや湿気の影響で
- 換気扇
- 給湯器
- 浴室乾燥機
が劣化しやすい傾向があります。
この物件も給湯器の寿命が近かったため、売り出し前に交換を提案。
結果的に 買主からの値下げ交渉ゼロ で成約しました。
② 写真の印象を最大化した
南区の購入層は「明るい部屋」を重視する傾向があります。
そこでLED照明に変更し、写真撮影の時間は日照が最も良い時間帯に調整。
オンライン掲載後、わずか 3日で7件の内覧予約 が入りました。
③ 極端に高すぎない“強気だが根拠ある価格設定”
重要なのは、ただ高くするのではなく
「なぜこの価格なのか」を説明できること。
- 設備交換済み
- 管理状態良好
- 日当たり・通風が良い
- 築浅で需要が強いエリア
これらの根拠を明示したことで、買主が安心し、価格交渉が発生しませんでした。
まとめ｜高く・早く売るために今日からできること
ここまでお読みいただき、本当にありがとうございます。岡山でマンションを売るというのは、人生の中でも大きな決断です。私自身、大手時代には売主様の不安に十分寄り添えず後悔した経験があります。その反省があるからこそ、今は建築士としての知識と、宅建士としての実務経験を総動員して「安心して売却できる道」を一緒に作りたいと考えています。
高く・早く売るために必要なのは、特別なテクニックではありません。
正しく理解し、順序良く進めるだけで、結果は大きく変わります。
今日お伝えした内容が、あなたのマンション売却の不安を少しでも軽くし、
「これならできそうだ」と前向きな気持ちになっていただけたら嬉しいです。
記事の要約と売主様へのメッセージ
この記事でお伝えした重要ポイントを、あらためて整理します。
- 岡山のマンション売却は“流れ”の理解が成功の第一歩
- 建築士の視点で建物状態を確認すると、売却価格の根拠が強くなる
- 中区・南区・北区は市場特性が違うため、エリアごとの戦略が必要
- 成功事例に共通するのは「適正価格」と「内覧準備の丁寧さ」
- 無駄なリフォームより、適切なメンテナンスの方が効果が高い
マンションは、ただの「建物」ではなく、あなたとご家族の思い出が詰まった大切な場所です。その価値を正しく伝え、納得のいくカタチで次の方に引き継げるよう、私が全力でサポートします。
まずは「建物価値を知る」無料相談への自然な誘導
「本当にこの価格で売れるのか…？」
「うちのマンションは、どこを改善すれば高く売れるの？」
「相場より高く売りたいけど、何をすべきか分からない…」
そんな不安や疑問があれば、どうか一人で抱え込まないでください。
建築士として建物価値を、宅建士として市場価値を、両方の視点から丁寧にお伝えします。
強引な営業は一切ありませんし、相談したからといって売却を急かすこともありません。
まずは、「あなたのマンションがどれくらいの価値を持っているのか」を知るところから一緒に始めてみませんか？
岡山市中区・南区・北区、どのエリアでもお伺いします。
どうぞお気軽にご相談ください。一緒に、最適な売却方法を見つけていきましょう。
よくある質問（FAQ）
Q1：査定額はどうやって決まるの？
A：建築士の目から見ると、査定額は「建物状態」「管理状況」「市場相場」の3つで決まります。見た目だけで判断する会社もありますが、構造や劣化状況を正しく評価することで、より根拠ある査定額を算出できます。
Q2：売却までの期間はどれくらい？
A：私の経験では、岡山のマンションは「適正価格＋適切な準備」ができていれば、平均で2〜5週間ほどで申込みが入ります。特に中区・南区は動きが早い傾向があります。
Q3：リフォームした方が高く売れる？
A：必ずしも必要ではありません。建築士として多くの物件を見てきましたが、費用対効果が低い大規模リフォームは基本的に不要です。最低限の補修・清掃だけで十分に魅力が伝わるケースが多いです。
