星野和樹
- 相場と適正価格がすべての土台
高く売る近道は、現実的な価格設定から始まる。 - 築年数より建物の中身が評価される
構造・メンテナンス次第で、古い家でも十分に価値は出る。 - 岡山・中区の市場理解が成功を左右する
地域特性に合った戦略が、売却結果を大きく変える。
岡山で家を売ろうと考えたとき、「できるだけ高く売りたい」「でも、失敗したらどうしよう」と不安になりますよね。
私のもとにも、岡山市中区を中心に同じようなご相談が数多く寄せられます。「不動産会社の言う査定額を信じていいのか分からない」「今売るのが正解なのか迷っている」――皆さん、本音はほとんど同じです。
私は一級建築士として建物を診る仕事からスタートし、その後不動産業界に入りました。大手不動産会社に勤めていた頃、正直に言うと「高く出しすぎて売れなかった」苦い経験もあります。その結果、売主様の時間と気力を奪ってしまったことが、今でも強く心に残っています。
だからこそ今は、建築士と宅地建物取引士、両方の視点から「適正価格で、結果的に高く売る」ことを何より大切にしています。
この記事では、岡山で800件以上の売却をお手伝いしてきた実体験をもとに、家を高く売るために本当に大切な考え方と具体策をお伝えします。一緒に、後悔のない売却を目指しましょう。
岡山で家を高く売るために最初に知っておくべき基本
家を高く売りたいと思ったとき、いきなり不動産会社に査定を依頼する方が多いのですが、建築士の目から見ると「その前に知っておいてほしいこと」がいくつかあります。
岡山の市場では、この最初の理解があるかどうかで、最終的な売却価格と売却期間が大きく変わってくるんです。
相場を知らずに売り出すと失敗しやすい理由
私の経験では、売却で失敗するケースの多くが「相場を正しく知らないまま売り出してしまった」ことに原因があります。
岡山でも、「近所で○○円で売れたらしい」「ネットで見た価格が高かった」といった断片的な情報だけで判断してしまう方は少なくありません。
しかし、相場というのは
- 立地（中区・南区・北区など）
- 土地の形状
- 建物の状態や構造
- 築年数とメンテナンス履歴
こうした条件が重なって初めて成立します。
同じ岡山市中区でも、一本道路が違うだけで価格帯が大きく変わることも珍しくありません。
相場を知らずに高く出しすぎると、最初の反響が極端に少なくなります。すると「売れ残り物件」という印象がつき、結果的に値下げを繰り返すことになりやすいんです。
建築士として断言できますが、最初の価格設定こそが、売却成功の8割を決めると言っても過言ではありません。
「高く売る」と「高く出す」はまったく別物
ここは多くの方が勘違いしやすいポイントです。
「高く売りたい」＝「高く出す」ではないんです。
大手不動産会社にいた頃、私も営業として「とりあえず高めに出しましょう」と提案していた時期がありました。しかし、その多くは思うように売れず、数ヶ月後に値下げ。最終的な成約価格は、最初から適正価格で出した場合と変わらない、むしろ低くなることもありました。
岡山の買主さんは、とても現実的です。
相場とかけ離れた価格の物件は、最初から検討対象に入らないことがほとんどです。
本当に高く売れるケースというのは、
- 相場の「少し上」を狙った価格設定
- 物件の強みが明確に伝わっている
- 売り出し初期にしっかり反響がある
この条件が揃っています。
「高く売る」ためには、冷静な戦略が必要なんです。
売却前に必ず整理しておきたい3つの情報
家を売り出す前に、最低限これだけは整理しておいてください。
- 土地と建物の正確な情報
登記簿、建築確認、図面など。建物の情報が揃っているだけで、買主の安心感は大きく変わります。 - 過去の修繕・リフォーム履歴
屋根や外壁、水回りなど、「いつ・何を直したか」は大きな評価ポイントになります。 - 売却理由と希望条件
「いつまでに売りたいのか」「価格と期間、どちらを優先するのか」。これを整理することで、無理のない戦略が立てられます。
これらを把握した上で売却を進めると、不動産会社との打ち合わせもスムーズになり、結果的に納得のいく売却につながりやすくなります。
次の章では、建築士の目で見る「高く売れる家・売れない家」の違いについて、さらに具体的にお話しします。
Copy## 建築士の目で見る「高く売れる家・売れない家」の違い
不動産の売却価格は「築年数」で決まると思われがちですが、建築士の立場から見ると、実はそこが一番の誤解です。
岡山でこれまで多くの家を見てきましたが、築30年でも高く売れる家がある一方で、築15年でも苦戦する家もあります。その差を分けているのは、建物の“中身”なんです。
築年数よりも重要な構造・メンテナンス
売主の方からよく
「もう築30年以上だから、値段は期待できませんよね？」
と聞かれます。正直に言うと、築年数だけで判断するのは早すぎます。
建築士としてチェックするのは、例えば次のような点です。
- 基礎に大きなひび割れはないか
- 柱や梁に構造的な問題がないか
- 雨漏りやシロアリの痕跡がないか
- 定期的なメンテナンスが行われているか
岡山市中区で実際にあった事例ですが、築28年の戸建てでも
- 外壁塗装を10年前に実施
- 屋根の防水処理済み
- 水回りも計画的に交換
こうした履歴がしっかり残っていたことで、買主さんから「安心して住める家」と評価され、想定以上の価格で成約しました。
逆に、築年数が比較的新しくても、
- 雨漏りを放置していた
- 修繕履歴が分からない
- 建物の状態説明があいまい
こうしたケースでは、買主さんが不安になり、価格交渉が厳しくなりがちです。
高く売れるかどうかは、年数ではなく“管理の積み重ね”なんです。
リフォームは本当に必要？やってはいけない工事
「売る前にリフォームした方が高く売れますか？」
これは本当によく聞かれる質問です。
結論から言うと、やらなくていいリフォームの方が多いというのが、私の経験です。
特に注意してほしいのが、次のようなケースです。
- 好みが分かれる内装（派手なクロス・デザイン重視の設備）
- 使えるのに最新設備へ交換
- 回収できない高額リフォーム
岡山の買主さんは、「自分好みに直したい」と考えている方も多く、売主が多額をかけたリフォームが評価されないことも珍しくありません。
一方で、やっておくと印象が良くなるのは、
- 雨漏り・水漏れなどの不具合修繕
- 扉の建て付け調整
- 簡単な清掃や整理整頓
つまり、「見た目を良くする工事」よりも、不安を取り除く工事が重要なんです。
建築士としては、「直すべきところ」と「触らなくていいところ」を分けて考えることを強くおすすめします。
建物の強みを価格に反映させる考え方
高く売れる家には、必ず何かしらの“強み”があります。
ただ、その強みがきちんと伝わっていないケースが非常に多いんです。
例えば、
- 実は耐震性の高い構造
- 当時としてはグレードの高い材料を使用
- 日当たりや風通しが良い設計
こうした点は、建築の知識がないと見落とされがちです。
私は査定の際、単に価格を出すだけでなく、「この家のどこが評価ポイントになるのか」を必ず言葉にして整理します。
買主さんにとっては、
「なぜこの価格なのか」
が分かることが、安心と納得につながります。
価格は、ただ数字を並べるものではありません。
建物の価値をどう伝えるかで、同じ家でも結果は大きく変わる——これは800件以上の売却を見てきて、間違いなく言えることです。
次の章では、岡山市中区の不動産市場と売却タイミングについて、より地域に踏み込んで解説していきます。
Copy## 岡山市中区の不動産市場と売却タイミングの考え方
岡山で家を高く売るうえで、「いつ売るか」は価格に大きく影響します。
特に岡山市中区は、エリア内でも需要の差がはっきりしており、市場の動きを理解しているかどうかで結果が変わってきます。ここでは、私が中区で長年仕事をしてきた経験をもとに、実感ベースでお話しします。
中区で実際に動いている価格帯とは
岡山市中区は、
- 市街地へのアクセスの良さ
- 学区人気（操山・高島周辺など）
- 戸建て需要とマンション需要のバランス
こうした特徴から、岡山市内でも比較的安定した需要があります。
ただし、「中区なら高く売れる」と一括りにするのは危険です。
同じ中区でも、
- 駅や幹線道路への距離
- 周辺環境（交通量・生活利便）
- 土地の形や前面道路
これらによって、実際に動く価格帯は大きく変わります。
私の経験では、「売主の希望価格」と「実際に買主が動く価格」にズレがあるケースほど、売却が長期化しやすい傾向があります。
まずは直近で成約している価格帯をベースに考えることが、高く売るための第一歩です。
売れやすい時期・売れにくい時期の傾向
「家を売るなら何月がいいですか？」
これもよくある質問ですが、岡山の場合、比較的はっきりした傾向があります。
一般的に動きが活発になるのは、
- 2〜3月（転勤・進学シーズン）
- 9〜10月（年内入居を考える層）
この時期は問い合わせが増えやすく、条件が合えばスムーズに話が進みます。
一方で、
- 真夏（7〜8月）
- 年末年始
は動きが鈍くなりがちです。ただし、ここで勘違いしてほしくないのは、「動かない時期＝売れない時期」ではないということ。
競合物件が少ない分、条件が合えばむしろ目立つケースもあります。
重要なのは、「時期」よりも
価格設定と売り出し方が、その時期に合っているか
という視点です。
学区・立地が価格に与える影響
岡山市中区では、学区が価格に与える影響も無視できません。
特に子育て世代の買主さんは、
- 小学校・中学校の評判
- 通学の安全性
を重視します。
同じ築年数・同じような建物でも、
- 学区が違う
- 周辺環境が違う
それだけで数百万円単位の差が出ることもあります。
ただ、ここで大切なのは、「人気学区でない＝安くしか売れない」ではないということです。
例えば、
- 静かな住環境を求める層
- 価格重視の共働き世帯
- リノベーション前提の購入層
こうした買主さんにしっかり届く売り出し方をすれば、十分に評価されます。
中区の市場を理解したうえで、「どんな人に買ってほしい家なのか」を明確にする。
これができると、売却は一気に現実的になります。
次の章では、実際に岡山市中区で家を高く売ることができた成功事例を、包み隠さずご紹介します。
Copy## 岡山で家を高く売れた成功事例（中区エリア）
ここまで読んでいただいた方の中には、
「理屈は分かったけど、実際のところどうなの？」
と感じている方もいらっしゃると思います。そこでこの章では、私が実際にお手伝いした岡山市中区の売却事例を、できるだけ具体的にご紹介します。
築30年戸建てが想定以上で売れた理由
岡山市中区でご相談いただいた、築30年を超える戸建て住宅の事例です。
売主様は当初、「古い家だし、正直あまり期待していません」とおっしゃっていました。
まず私が行ったのは、建築士としての建物診断です。
確認したところ、
- 基礎や構造に大きな問題なし
- 雨漏り履歴なし
- 外壁・屋根は10数年前に適切なメンテナンス済み
という状態でした。
つまり、「築年数は経っているが、安心して住める家」だったんです。
そこで戦略としては、
- 相場より極端に高くは出さない
- 建物の状態とメンテナンス履歴を丁寧に説明
- 子育て世代を意識した売り出し
この3点を徹底しました。
結果、売り出しから比較的早い段階で内覧が入り、
「想定していた価格よりも高い金額」で成約。
売主様からは
「古いから安くなると思っていたのに、ちゃんと見てもらえて安心しました」
という言葉をいただきました。
このケースで大切だったのは、築年数ではなく“建物の中身”を正しく評価したことです。
高く売れなかった事例から学ぶ注意点
一方で、残念ながら「もっと上手くできたはずだ」と感じる事例もあります。
これは私が独立する前、大手不動産会社時代の話です。
岡山市内（中区）の物件で、
- 相場よりかなり高い価格設定
- 「まずは様子を見ましょう」という売り出し
を行いました。
当初は反響がほとんどなく、時間だけが過ぎていきました。
数ヶ月後、値下げを行いましたが、
- 「売れ残り」の印象
- 買主側の強気な価格交渉
結果として、最初から適正価格で出していれば十分狙えた金額より、低い価格での成約となってしまいました。
この経験から、私が強く感じたのは、
「高く出すことが、高く売ることではない」
という当たり前だけれど重要な事実です。
売却は、最初の判断がその後すべてに影響します。
だからこそ、
- 相場
- 建物の状態
- 市場のタイミング
これらを冷静に見極めることが、何より大切なんです。
次の章では、この記事のまとめとして、岡山で後悔しない家売却のために大切なポイントを整理してお伝えします。
Copy## まとめ｜岡山で後悔しない家売却のために
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。
岡山で家を高く、そして納得して売却するために大切なのは、「運」や「勢い」ではありません。正しい準備と、冷静な判断です。
私がこれまで岡山市中区を中心に800件以上の売却に関わってきて、強く感じているのは、売却は最初の考え方でほぼ結果が決まるということです。
相場を無視した高すぎる価格設定、必要のないリフォーム、情報不足のままの売り出し。これらはすべて、売主にとって不利に働きます。
一方で、建物の状態を正しく整理し、岡山の市場に合った戦略を立てれば、築年数が経っていても十分に評価されます。
あなたの家にも、まだ活かされていない価値があるかもしれません。
5つのコツの総まとめ
岡山で家を高く売るために、特に重要なポイントを整理します。
- 相場を把握し、現実的な価格帯を知る
- 「高く出す」と「高く売る」を混同しない
- 建物の構造・メンテナンス状況を整理する
- 岡山（特に中区）の市場特性を理解する
- 建物の強みを、きちんと買主に伝える
これらを意識するだけで、売却の成功確率は大きく変わります。
まずは無料相談から始めてみませんか
「まだ売るかどうか決めていない」
「とりあえず話だけ聞いてみたい」
そんな段階でも、まったく問題ありません。
私は、無理に売却を勧めることはしません。建築士と宅地建物取引士の立場から、今売るべきか、待つべきかも含めて正直にお話しします。
岡山市中区はもちろん、南区・北区など岡山市内全域で対応しています。
あなたの大切な家を、どうすれば一番良い形で次につなげられるのか。一緒に考えてみませんか。
よくある質問（FAQ）
Q1：査定額はどの不動産会社も同じですか？
A：いいえ、同じにはなりません。特に建物の評価方法は会社によって大きく違います。建築士の視点で構造や状態を見ているかどうかで、価格の根拠そのものが変わってきます。
Q2：売却までにどれくらいの期間がかかりますか？
A：岡山の場合、適正価格であれば3〜6ヶ月以内に成約するケースが多いです。価格設定や時期によって前後しますが、「最初の判断」が期間を左右します。
Q3：売る前にリフォームした方がいいですか？
A：必ずしも必要ありません。むしろ不要なリフォームで損をするケースもあります。直すべき点・触らなくていい点を整理することが大切です。
【最後の一言】
家は、ただの建物ではありません。
あなたとご家族の時間が積み重なった、大切な資産です。
その価値を正しく見極め、次の方へつなぐお手伝いができれば、これほど嬉しいことはありません。
まずは、お気軽にご相談ください。一緒に最適な道を見つけましょう。
