星野和樹
- 建築士として家の“本当の価値”を見抜き、適正価格で売却できるようサポートすること。
- 岡山のエリア特性を踏まえた戦略が、早期売却と高値売却の鍵となること。
- 売主が不安なく進められるよう、ステップに沿って進むことで失敗を防げること。
岡山で戸建てを売るとき、「何から始めればいいのか」「どのくらいの期間で売れるのか」「失敗しないためにはどうすればいいか」——こうした不安を多くの売主様から伺います。私も大手不動産会社に勤めていた頃、正しい流れを知らなかったことで後悔する売主の方を何度も見てきました。だからこそ今は、一級建築士として、そして岡山で800件以上の売却をお手伝いしてきた実務家として、初めてでも安心できる“正しい売却ステップ”をお伝えしたいと考えています。この記事では、岡山で戸建てを売る際に欠かせない7つの流れを、分かりやすく、そして温かくご説明します。読み終える頃には「これなら失敗せずに売れそうだ」と感じていただけるはずです。一緒に、最適な売却の方法を見つけていきましょう。
岡山で戸建てを売るための7つの基本ステップ
岡山で戸建てを売るときは、やみくもに動くよりも、正しい順番をしっかり踏むことが大切です。建築士として多くの物件を見てきましたが、成功している売主様には共通した“流れ”があります。ここでは、その7つのステップを分かりやすく解説します。
ステップ1：売却の目的と希望条件を整理する
家を売るとき、最初にやるべきことは「目的の整理」です。これは意外と見落とされがちですが、価格設定や販売方法に大きく影響します。
たとえば——
- できるだけ高く売りたいのか
- できるだけ早く売りたいのか
- 住み替えの時期に合わせたいのか
こうした目的が明確になるほど、販売戦略も立てやすくなります。
私が岡山市中区でご相談を受けた方の例では、「高く売りたい」が優先だと思っていた売主様が、実際に話してみると「住み替え先の支払いが迫っているので3ヶ月以内に売りたい」が本当の目的でした。この場合、強気の価格設定より“確実に売れる価格”が最適です。
目的を誤ると失敗につながる。逆に言えば、ここをしっかり整理すれば成功に近づけます。
紙に書き出すだけでも十分なので、ぜひやってみてください。
ステップ2：相場を知り、適正な査定を受ける
岡山で戸建てを売る際に、相場を知らずに査定を受けてしまう売主様は少なくありません。しかし、相場を知らないと “高すぎる査定” に振り回される危険があります。
建築士としての経験上、以下のような物件は価格が大きく変動します：
- 外壁・屋根の劣化
- シロアリ被害の有無
- 基礎や構造強度
- 間取りの古さ
こうしたポイントを理解したうえで査定を受けると、査定額の背景がよく分かるようになります。
私の事務所では、査定前に「あなたの家はどこが強みで、どこが価格に影響するか」を建築士の視点で説明しています。売主様は「こんなに丁寧に教えてくれたのは初めて」とおっしゃることが多いです。
相場＋建物の状態＝本当の価値
まずはここを押さえることが、売却成功への第一歩です。
ステップ3〜7の全体像（不動産会社選び〜引き渡し）
戸建て売却は長いように見えますが、流れが分かれば決して難しくありません。ここでは全体のイメージを軽く掴んでおきましょう。
- ステップ3：不動産会社を選ぶ（信頼できる担当者が最重要）
- ステップ4：販売準備を整える（写真・清掃・必要に応じた軽微な修繕）
- ステップ5：販売開始・内覧対応
- ステップ6：売買契約の締結
- ステップ7：決済・引き渡し
それぞれに注意点がありますので、後半で詳しく解説していきます。
建築士が見抜く「あなたの家の本当の価値」
家の価値は、実は “見た目” だけでは判断できません。私は大手不動産会社に勤めていた頃、「外観だけ見て価格を決めてしまう査定」を数えきれないほど見てきました。しかし、建物というのはもっと奥深いんです。構造・耐久性・劣化具合——これらを正しく把握できるかどうかで、売却価格は大きく変わります。
岡山で800件以上の物件を診てきた経験から言うと、「建物の中身を理解しているかどうか」が、売却成功の分かれ目になります。ここでは、建築士の目線でどう価格が決まるのかを、分かりやすくお伝えします。
構造・劣化・間取りが価格に与える影響
建物の価値を最も左右するのは、実は「築年数」ではありません。
私が査定の際に必ず確認するのは、次の3つです。
① 構造（基礎・柱・梁の状態）
岡山の戸建ては、地盤の強さや湿気の影響を受けやすい地域があります。
例えば中区は地盤が強いエリアが多いのに対し、南区の一部は埋立地のため、基礎の沈下が査定に影響することがあります。柱の傾きや床のレベル差は、買主の不安につながり、結果として価格を下げてしまうことも。
建築士としては、
「劣化ではなく自然な沈下である」
「補修済みで問題がない」
といった“専門的な判断”を添えるだけで、価格が守られるケースが多いんです。
② 劣化状況（外壁・屋根・給排水など）
外壁のひび割れ、屋根の浮き、給排水の劣化は、買主が最も気にするポイントです。
しかし多くの場合、
・軽微なヘアクラック
・表面的な劣化
であれば、とくに大きな問題はありません。
実際、私はよく売主様から
「修理しないと売れませんか？」
と聞かれますが、多くのケースでは“修理せず販売したほうが良い”です。
理由は明確で、
修繕費をかけても売却価格が大きく上がることは少ないから。
必要なのは「事前に状態を伝えておくこと」。
これだけでトラブルを防ぎ、価格を維持できます。
③ 間取り（現代の生活スタイルとの相性）
岡山ではファミリー層の購入が多いため、
「4LDK以上」「LDKが広い」「駐車2台以上」
が人気ですが、たとえ間取りが古くても心配いりません。
建築士の視点から、
「この間取りならリフォームでこう変えられる」
「壁を抜いて広いリビングをつくれる」
と説明すると、買主は“将来の可能性”を感じて、価格が下がりにくくなるんです。
ホームインスペクション（建物診断）が売却成功率を上げる理由
岡山でも近年、インスペクション（建物診断）を入れる売主が増えています。
その理由はとてもシンプルで、
・安心して買ってもらえる
・値引き交渉が減る
・売却が早く決まる
というメリットがあるからなんです。
● 売主にとってのメリット
- 事前に建物の状態を把握できる
- 買主からの「この家、大丈夫ですか？」を防げる
- 不安要素が減ることで、強気の価格設定が可能
私が診断した中区の物件では、インスペクションを付けたことで“値引き交渉ゼロ”で売却できたケースがいくつもあります。
● 買主にとってのメリット
- 隠れた劣化の不安がなくなる
- 住宅ローン減税にも使える場合がある
- 納得して購入するため、話がスムーズに進む
売主と買主の双方が安心できるため、結果的に早期売却につながるんですね。
● 建築士としての本音
正直に言うと、
インスペクションを入れたほうが“売れやすい家”になります。
家は見た目だけでは分からない部分が多いからこそ、
“プロの診断”が売却に大きく貢献するのです。
岡山の市場動向｜中区・南区・北区で売却のタイミングは変わる
家の価値は建物の状態だけでなく、「エリアの市場動向」によって大きく変わります。私は岡山で10年以上、不動産売却を専門にしてきましたが、同じ築年数・同じ広さの戸建てでも、中区・南区・北区ではまったく違う反応が出ることを何度も経験してきました。売却のタイミングや価格を判断するうえで、岡山特有の動きを理解しておくことは非常に重要です。
ここでは、各エリアの特徴を、実際の売却現場で体感してきたプロとして、分かりやすくお伝えします。
岡山市中区の戸建て相場と売れやすい物件の特徴
中区は、岡山の中でも「安定して売れる」エリアです。理由は大きく3つあります。
① 生活利便性が高く、ファミリー層に人気
スーパー、病院、学校などの施設がバランスよく揃っており、生活導線が良いため、転勤族・子育て世帯からの需要が高い傾向にあります。
実際、私が中区で担当した売却では、
・築30年でも状態が良ければ3週間以内に成約
・駐車2台・4LDK以上は特に早い
というデータが実務感覚としてあります。
② 坪単価が比較的安定している
大きく相場が落ちにくく、
「適正価格で出せば売れる」
というのが中区の特徴です。
強気にしすぎると動きが止まるものの、適正価格であれば問い合わせがしっかり入ります。
③ 建物よりも“立地の良さ”が価格を支える
多少間取りが古くても、
「学区が良い」「職場に近い」
という理由で選ばれることが多く、売主にとって有利なエリアです。
南区・北区のエリア特性と注意すべきポイント
中区と比べると、南区・北区は“価格の動き方に特徴”があります。
● 南区は「エリアごとの差が大きい」
南区の特性として、
・埋立地が多い
・商業施設が発展している
という魅力がありますが、地盤や周辺環境によって価格が上下しやすい傾向があります。
建築士の視点では、
「基礎の沈下や湿気の影響が出やすい場所がある」
ため、売却前に状態確認しておくと安心です。
● 北区は「物件サイズが大きいほど動きにくい傾向」
北区は自然豊かで広い土地の戸建てが多いのですが、
・広い敷地
・部屋数の多い間取り
は、買主層が限られるため、動きに時間がかかるケースがあります。
逆に、
市街地に近い・コンパクトな戸建て
は動きが早く、相場より高く売れることも珍しくありません。
買主が増える時期と売るべきベストタイミング
岡山の戸建て市場には、年間を通して一定の“動きやすい時期”があります。
■ もっとも売れやすい時期
1位：1月〜3月（転勤・進学で需要ピーク）
2位：9月〜11月（住み替えの動きが活発）
この時期に販売開始すると、内覧数も増え、売却期間を短縮できる可能性が高くなります。
■ 避けたほうが良い時期
・お盆期間
・年末
この時期は買主の動きが鈍く、販売開始が遅れると売却が長期化する可能性があります。
■ 建築士の本音
「売れやすい時期 × 建物の状態 × 適正価格」
この3つが揃うと、売却は驚くほどスムーズに進みます。
岡山の市場は“動くときは一気に動く”傾向がありますので、戦略的にタイミングを選ぶことが大切です。
岡山で実際にあった成功事例｜適正価格が早期売却を生む
私は岡山で800件以上の売却をお手伝いしてきましたが、売却がうまくいくかどうかは「運」ではありません。建築士として建物の状態を正しく診断し、不動産のプロとして地域相場を見極める。これが適正価格につながり、結果として“早期売却”を実現します。
ここでは、中区・北区で実際にあった2つの成功事例をご紹介します。
中区：築35年戸建てが3週間で売れたケース
この物件は、外観だけを見ると「普通の中古住宅」でした。しかし、建築士として細かく確認すると、
・基礎がしっかりしている
・屋根の劣化が軽微
・間取り変更がしやすい構造
という“隠れた強み”が多くありました。
売主様は「築年数が古いから売れにくいのでは？」と心配されていましたが、私ははっきりとお伝えしました。
「この家は、構造の状態がとても良い。築年数より“中身”で勝負できます」
診断結果を明確に示したうえで適正価格を設定し、販売開始からわずか3週間で成約。
内覧は4件、うち2組が「状態の良さ」に納得して即決されました。
売主様は「建築士の目線で見てもらうと、こんなに違うんですね」と驚かれていました。
北区：相場より200万円高く売れた理由と学び
北区で販売した築25年の戸建ては、一般的な査定では相場通りの価格でした。しかし私は、
・南向きで日当たりが抜群
・駐車2台＋庭スペースあり
・間取り変更も容易
という“付加価値”に注目しました。
そこで、相場より200万円高い価格でスタート。
「高すぎませんか？」と売主様から心配の声もありましたが、建物の可能性とエリア特性から自信を持って提案しました。
結果、販売開始から1ヶ月半で成約。
購入者の方は、
「庭を活かして趣味スペースをつくりたい」「リビングを広くリフォームしたい」
と、まさにこの家のポテンシャルを気に入ってくれた方でした。
この事例が示しているのは、
“ただの相場”ではなく、建築士が見抜く価値まで含めて価格を決めることが重要
ということです。
まとめ｜失敗しないための最重要ポイントと、次の一歩
ここまでお読みいただき、本当にありがとうございます。
家を売るというのは、人生の大きな決断です。戸建ての売却には不安がつきものですが、正しい流れと建物の価値をしっかり押さえれば、必ず良い結果につながります。
今回お伝えした7つのステップは、岡山で800件以上の売却をお手伝いする中で私が確信した「売主が後悔しないための最短ルート」です。
あなたの大切な家が、次の方にしっかりと想いと価値をつないでいけるよう、これからも全力でサポートします。
「家を売るのは初めてで不安…」
そんな方こそ、遠慮なくご相談ください。
まずは一緒に、最適な売却方法を考えていきましょう。
記事の核心的価値の再確認
今回の記事でお伝えした重要ポイントを、改めて整理しておきます。
- 家を高く・早く売るには、7つの正しいステップを踏むことが最重要
- 建築士の診断による「本当の価値」を把握することで、値引きやトラブルを防げる
- 岡山はエリアごとに市場動向が大きく異なり、戦略的な価格設定が必要
- 成功する売却は、建物の強みを理解し、適正価格で市場に出すことが鍵
- 売却は“ひとりで悩む必要がない”。専門家のサポートで必ず成功へ近づく
これらのポイントを押さえれば、売却の不安は大きく減り、理想的な売却にぐっと近づきます。
無料相談・査定への温かい招待
家を売るかどうかを決めていなくても、心配はいりません。
「少し相談してみたい」
その気持ちがあれば十分です。
私は大手時代のように“無理に売らせる営業”は一切しません。
建築士として、あなたの家の良いところも、不安なところも、包み隠さずお伝えします。
- 売るならいつが良い？
- リフォームは必要？
- 今の家はいくらくらいで売れそう？
- 相場より高く売る方法は？
どんな小さな疑問でも構いません。
岡山市中区・南区・北区、どこでもお伺いしますので、まずはお気軽にご連絡ください。
あなたの大切な家の価値を、一緒に確かめていきましょう。
よくある質問（FAQ）
Q1：築年数が古くても売れますか？
A：はい、売れます。建築士の目から見ると、築年数より「構造の状態」「劣化の程度」「間取りの自由度」が価格に大きく影響します。築30年・40年でも、状態が良ければ早期に売れた例は多くあります。
Q2：売却前にリフォームは必要ですか？
A：ほとんどの場合、必要ありません。私の経験では、リフォームに数十万円かけても売却価格が大きく上がるケースは少ないです。むしろ「どの部分が劣化しているか」を事前に把握して、そのまま販売するほうが成功につながりやすいです。
Q3：どのエリアが売れやすいですか？
A：岡山では中区が特に安定しています。南区はエリア差が大きく、北区は物件の広さにより動きが変わります。いずれも建物の状態×立地×価格の掛け合わせが大切です。
Q4：相談だけでもできますか？
A：もちろん大丈夫です。売却を決めていない段階でも、気軽にお問い合わせください。売主様のペースに合わせて、ベストな方法を一緒に考えていきます。
【最後の一言】
あなたの家には、築年数だけでは分からない「価値」が必ずあります。
建築士として、そして岡山で10年以上売主様と向き合ってきた者として、その価値を正しく見抜き、次の方につなぐお手伝いをさせてください。
まずは一緒に、最適な売却の道を探していきましょう。
