星野和樹
岡山で家を売るとき、多くの方が「何から始めればいいのか分からない」と不安を抱えていらっしゃいます。私も大手不動産会社に勤めていた頃、売主様から同じ悩みを数えきれないほど伺ってきました。流れが見えないと、誰に相談すべきか、どこを注意するべきかも分からないんです。
建築士として住宅を診断し続けてきた経験と、岡山で10年以上、800件以上の売却をお手伝いしてきた実務の中で、「売却成功には共通するパターン」があることに気づきました。それは、“正しい流れを知り、適切な判断を積み重ねる”というシンプルな原則です。
この記事では、岡山の売主様が「読むだけで売却全体がイメージできる」ように、最初から最後までの流れを分かりやすくまとめています。安心して一歩踏み出していただける内容になっていますので、ぜひ最後までお読みください。
導入文
岡山で家を売ろうと考え始めたとき、多くの方がまず感じるのは「何から始めればいいのか分からない」という不安です。私も大手不動産会社に勤めていた頃から、そして独立して岡山の売主様に寄り添い続けて10年以上経った今も、最初の相談で必ず聞かれる質問が「売却の全体の流れを教えてほしい」なんです。
建築士として建物を診断してきた経験と、不動産コンサルタントとして800件以上の売却をサポートしてきた経験から断言できるのは、「流れを正しく理解しているだけで、売却の失敗はほぼ防げる」ということです。逆に、流れを知らずに焦ってしまい、間違った判断をして後悔される方も少なくありません。
この記事では、岡山の売主様が安心して一歩踏み出せるように、家を売る流れを“最初から最後まで”やさしく解説します。あなたの大切な家の売却が、後悔のないものになるように──建築士として、そして岡山で暮らす同じ生活者として、分かりやすくお伝えしていきます。
H2-1：家を売る全体の流れ｜岡山の売却ステップを分かりやすく解説
売却がうまくいくかどうかは、「どの順番で何をするか」を理解しているかで大きく変わります。私が岡山で売却サポートをしてきた中で、早期・高値で売れる方の共通点は、“流れを把握し、迷わず適切な判断ができていること”でした。建築士としての視点も交えながら、最初のステップから順に解説していきます。
H3-1：売却準備（情報収集・相場確認・家の状態チェック）
家を売る前にやるべきことは、実は「査定依頼」ではありません。
まずは 売却の目的整理 と 基礎情報の整理 から始まります。
- 岡山の相場を調べる
- 売却時期を検討する
- 家の状態（劣化・設備・修繕履歴）を確認する
- 必要書類（登記簿謄本・図面など）を揃える
建築士としてお伝えしたいのは、「家の状態チェックは早ければ早いほど良い」ということです。
なぜなら、売却に影響する劣化（雨漏り跡、基礎のひび、床の傾きなど）は、事前に把握しておくだけでトラブル防止につながるからです。
私も売主様のご自宅を拝見するとき、
「これは修理すべき」「これは売却後の契約不適合で対応できる」
といった線引きを丁寧にご説明します。
多くの売主様がここで「不安が安心に変わった」とおっしゃいます。
H3-2：査定〜不動産会社選び（専任・一般媒介の違い）
売却準備ができたら、次は査定です。
査定は大きく2種類あります。
- 机上査定（カンタン）：相場やデータ中心
- 訪問査定（精密）：家の状態を見て算出
岡山の中古住宅は、築年数の割に状態が良い物件も多く、建築士として現地での確認が価格に大きく影響します。
さらに大切なのが「媒介契約の選び方」です。
- 専任媒介：1社と契約、情報共有・販売戦略が密
- 一般媒介：複数社に依頼、戦略が散る場合も
岡山の売主様は専任媒介を選ぶ方が多く、理由は
“担当者が責任を持って売却戦略を組み立ててくれるため”
です。
ただし、信頼できる担当者と出会うことが大前提なので、星野としても「まずは相談して相性を確認してみてください」といつもお伝えしています。
H3-3：売却活動（売出価格設定・内覧対応・広告戦略）
売却活動の成否を決めるのは「売出価格」と「内覧」でほぼ8割です。
■ 売出価格は高すぎても安すぎてもダメ
岡山では、相場より5〜10％高い価格でスタートすると、市場に合わず売れ残るケースが多いんです。
■ 内覧は“第一印象”が命
建築士としても、
- 玄関の清潔感
- 採光
- 匂い
は特に重要だと考えています。
■ 広告戦略（写真・動画・インスペクション情報）
特にインスペクション報告書がある物件は、岡山の買主からの信頼度が高く、成約スピードが早まる傾向があります。
H2-2：建築士が見る「売れる家」と「売れ残る家」の違い
家の売却では、立地や間取りだけでなく、“建物そのものの状態”が価格と売れ行きに強く影響します。私は一級建築士として何百件もの住宅を診断してきましたが、売れる家には共通点があり、売れ残る家にも同じように共通点があります。ここでは、売主様が意外と知らない「建物の真価」が売却にどう影響するのかを、分かりやすくお伝えします。
H3-2-1：構造・劣化・設備のチェックポイント
建築士として家を拝見するとき、まず確認するのは“構造の健全性”です。
これは壁紙の美しさより何倍も重要で、買主の安心感にも大きく影響します。
チェックする主なポイントは次のとおりです：
- 基礎のひび割れ（構造クラックか、問題ないヘアークラックか）
- 屋根・外壁の劣化状況（雨漏りのリスク）
- 床の傾き（許容範囲か、構造的問題か）
- 給湯器・電気設備の寿命
- シロアリ被害の有無
- 給排水配管の劣化
これらは見た目では判断しづらく、一般の不動産会社では判断できないケースも多いんです。
実際に、岡山市中区で売却をサポートしたお客様は、
「外観は綺麗だけど、基礎のひびに不安がある」と相談されました。
診断すると、問題のない“乾燥収縮クラック”だったため、
買主にその説明を添えることで安心していただき、結果として早期売却につながりました。
“きちんと説明できること”が、売却では非常に重要なんです。
H3-2-2：リフォームすべき箇所・しない方がいい箇所
売主様からよくいただく質問が、
「リフォームしたほうが高く売れますか？」
というものです。
建築士の立場からお伝えすると、
“やった方がいいリフォーム”と“やらない方がいいリフォーム” が明確に分かれます。
■ リフォームしたほうが良いケース
- 壊れている設備（給湯器・トイレなど）の最低限の修繕
- 明らかに印象を悪くする汚れや破損（クロス破れ）
- 手すり・照明など数万円で改善できる箇所
→ 費用対効果が高い
■ リフォームしない方が良いケース
- キッチン・お風呂の全面交換
- 間取り変更
→ 100万円以上かけても売却価格にほぼ反映されません
岡山の中古住宅市場では、買主が「住んでから自分好みにしたい」と考える傾向が強いため、過度なリフォームは不要です。
星野はいつも、
「直すべきところだけ最低限で十分です」とお伝えしています。
H3-2-3：ホームインスペクション（住宅診断）の有効性
売主様が“安心材料”として用意しておくと強いのが、
ホームインスペクション（住宅診断） です。
建築士が第三者として建物の状態をチェックし、劣化箇所や必要な修繕を報告書にまとめるもので、岡山でも利用者が増えています。
インスペクションが有効な理由は3つ：
- 買主の不安が減り、内見数が増える
- 適正価格で売却できる（値下げリスクが減る）
- 契約不適合責任のトラブルを防げる
特に私の経験では、インスペクションを実施した物件は
売却期間が平均で20〜30％短くなる傾向 にあります。
岡山市中区・北区・南区など、どのエリアでも効果は変わりません。
「この家の状態はプロが確認しています」
という安心感が、売却成功の大きな武器になるんです。
H2-3：岡山の不動産市場と地域特性｜売れる時期・エリア別の傾向
岡山で家を売る場合、「全国平均のデータ」では正確な判断ができません。
理由は、とてもシンプルで──岡山には岡山の市場特性があるからです。
私は岡山で長く不動産コンサルティングを行ってきましたが、
中区・南区・北区・東区、それぞれに“売れやすさ”のクセ が存在します。
ここでは、岡山で売却を成功させるために知っておきたい “地域性” をまとめてお伝えします。
H3-3-1：岡山の売却相場と売れるまでの期間
岡山は全国的に見ると、住宅価格が比較的安定している地域です。
急激に値上がりしたり暴落したりしにくく、「堅実な売却がしやすい市場」といえます。
■ 岡山の一般的な売却期間（星野の実務データより）
- 戸建て：2〜4ヶ月
- マンション：1.5〜3ヶ月
もちろん物件ごとに差はありますが、これが平均的な目安です。
星野が800件以上の売却をサポートしてきた経験では、
適正な価格設定ができている物件は1～2ヶ月以内に動きが出る ケースが大半です。
逆に、
・相場より高く出しすぎる
・劣化箇所を放置して売り出す
・写真のクオリティが低い
といった物件は、3ヶ月経っても問い合わせが少ない傾向にあります。
H3-3-2：中区・南区・北区・東区の特性と売れやすさ
岡山市はエリアごとに買主層が大きく異なります。
これを理解するだけで、売却戦略がぐっと明確になります。
■ 中区（星野の地元）
- 教育環境が整い、ファミリー層に人気
- 築20〜35年の戸建てが売れやすい
- 平井・浜・藤原・原尾島・門田屋敷は特に需要が強い
→ 売却期間は比較的短い
■ 南区
- 土地が広めで駐車場スペースのある物件が好まれる
- 築古の戸建てもリノベ前提で売れやすい
→ 適正価格なら確実に動くエリア
■ 北区
- 岡山駅周辺のマンション需要が強い
- 国体町・清心町・学南町などは“相場が落ちにくい”
→ マンションは早期売却が見込める
■ 東区
- 戸建て需要が根強い
- 閑静の住宅街が多く、子育て層に人気
→ 土地の形が良い物件は高く売れやすい
このように、岡山は「同じ市内でも売れるポイントが違う」ため、単純に平均相場だけで判断してはいけません。
H3-3-3：岡山で売却を成功させるための季節・タイミング
売却には“動きやすい季節”があります。
これは岡山でも全国でも共通していますが、岡山は特に顕著です。
■ 売れやすい時期
- 1〜3月（新年度・転勤シーズン）
- 9〜10月（年度途中の住み替え）
■ 売れにくい時期
- 8月（お盆＋猛暑で内見が減る）
- 12月（年末で動きが鈍い）
星野の実務経験では、
1〜3月の売却活動は、通常期に比べて問い合わせが約1.3〜1.5倍 になります。
売却開始から1ヶ月は“最初の勝負期間”なので、
季節とタイミングを合わせると成功確率が大きく変わります。
「いつ売り出すか」──
これが岡山の売主様にとって、実は非常に重要なポイントなんです。
H2-4：岡山で実際にあった売却成功事例｜星野和樹が語る本音のケース
売主様にとって、何より心強いのは“実際にどのように売れたのか”というリアルな事例です。
私自身、岡山で10年以上にわたり800件以上の売却サポートをしてきましたが、その中には「小さな工夫だけで劇的に結果が変わった」ケースが数多くあります。
ここでは、岡山で本当にあった事例をもとに、売却成功のポイントを分かりやすく解説します。
H3-4-1：岡山市中区・築30年の戸建てが1ヶ月で売れた理由
こちらは、中区の平井エリアでご相談いただいた築30年の戸建ての事例です。
売主様は「古い家だから半年はかかるかもしれない」とおっしゃっていましたが、
結果は 売り出しからわずか“31日”で成約。
成功の要因は、次の3つです。
- 建築士目線の適正価格設定
外壁の劣化は軽微、構造は健全。リフォームの必要がないと判断し、相場より“ほんの少しだけ高め”で売り出しました。 - 簡易インスペクションの実施
劣化箇所が少ないことを報告書で明示したことで、買主の不安が解消されました。 - 内覧前の“光と匂い”の調整
カーテンを開けて採光を整え、玄関の換気とアロマで印象を改善。
第一印象が格段に良くなり、初回の内覧で購入希望をいただきました。
売主様から「30年住んだ家を、こんなに気持ちよく送り出せるとは思いませんでした」と言われたとき、胸が熱くなりました。
H3-4-2：売却活動前の“たった1つの改善”で200万円高く売れた事例
南区の築25年の戸建て。
売主様は「リフォームしないと売れないのでは？」と心配されていました。
現地を見た際、私はこう判断しました。
「大規模リフォームは不要。玄関とリビングの“印象改善”だけで十分です」
実際に行ったのは次の3つだけです。
- 玄関タイルの洗浄
- LED照明への交換
- 生活感の強い家具の一時撤去
費用は 3万円弱。
しかし、内覧時の印象が大幅にアップし、相場より 200万円高い価格 で成約。
建築士として、
「直すべきところ」と「直さなくていいところ」を明確に判断できることが、売却価格に直結した事例です。
H3-4-3：失敗しかけた案件から学んだ「売主が知るべき注意点」
成功事例だけでなく、もちろん“危ない場面”も経験しています。
北区でのマンション売却の際、売主様が「相場より120万円高い価格で売りたい」と強く希望されました。私は建築士として建物の状態と市場データから「高すぎます。売れ残る可能性があります」とお伝えしましたが、そのまま高値でスタート。
結果、
- 2ヶ月間問い合わせがほぼゼロ
- 新着物件の波に埋もれ、内覧すら入らない
という状況に。
そこで改めてデータを示し、適正価格へ調整。
すると、わずか2週間で内見予約が入り、成約へつながりました。
この経験から改めて強く感じたのは、
“売出価格の判断”が売却成功の8割を決める という事実です。
売主様が遠慮なく意見を言える関係性をつくりながら、
専門家として“売れる道”へ導くことの大切さを痛感した案件でした。
H2-5：売買契約〜引き渡しの流れ｜トラブルなく進めるポイント
岡山での家の売却は、買主が見つかった後も気を抜いてはいけません。
むしろ、ここからが「専門家の腕の見せどころ」と言えるほど重要な工程です。
私はこれまで800件以上の契約・引き渡しに立ち会ってきましたが、
売主様から最も多くいただく言葉が、
「こんなに手続きが多いとは思わなかった」
「知らないと損をすることが多いんですね…」
というものです。
ここでは、売買契約から引き渡しまでの流れを、分かりやすく整理してお伝えします。
H3-5-1：契約時の注意点（契約不適合・告知事項・ローン特約）
売買契約で特に重要なのは、次の3つです。
■ ① 契約不適合責任
以前でいう「瑕疵担保責任」のことです。
売主様が“知っていた不具合を隠した場合”に責任を負う制度で、トラブルになりやすい部分です。
例：
- 雨漏り跡があるのに説明しなかった
- 給排水の不具合を黙っていた
- シロアリ被害を隠した
建築士としての経験から言うと、
隠すより「正しく説明する」ほうが圧倒的に安全 です。
事前にインスペクションがあると、契約不適合のリスクが下がります。
■ ② 告知事項
心理的瑕疵や近隣トラブルなど、買主が判断に影響すると考えられる情報です。
正直に伝えることが何より大切で、
曖昧にしてしまうと後々大きなトラブルになります。
■ ③ ローン特約
買主の住宅ローンが通らなかった場合、契約を解除できる特約です。
岡山の住宅購入者の約8割がローン利用者のため、
ローン特約はほぼ必ず契約書に盛り込まれます。
この3つを理解しておくだけでも、契約の安心感は大きく変わります。
H3-5-2：ローン残債・抵当権抹消・引越し準備
売買契約が済んだら、引き渡しに向けて具体的な準備に入ります。
■ ローン残債がある場合
売却代金でローンを完済し、金融機関で「抵当権抹消」を行います。
ここは司法書士が手続きを行うため、過度に心配する必要はありません。
星野の経験では、
“残債 ＞ 売却代金” のオーバーローンの場合でも解決策があります。
任意売却や金融機関との交渉で前進するケースは多いので、諦めないでください。
■ 引越しのタイミング
岡山では「契約から引き渡しまで約1ヶ月〜1.5ヶ月」が一般的です。
- 新居探し
- 引越し業者の手配
- 不用品処分
- 住所変更の手続き
などは、この期間に準備します。
思っているよりやることが多いため、売主様はよく
「契約後が一番忙しいですね」とおっしゃいます。
H3-5-3：引き渡し当日の流れと必要書類
引き渡し当日は、不動産会社・司法書士・買主が同席し、最終的な手続きを行います。
主な流れは以下のとおりです：
- 残代金の受領
- 鍵の引き渡し
- 抵当権抹消の確認
- 名義変更（司法書士が実施）
- 諸費用の精算
引き渡しに必要な書類の例：
- 登記識別情報（権利証）
- 印鑑証明書
- 身分証明書
- 住民票（必要時）
- 鍵一式
手続き自体は1時間ほどで完了します。
売主様からはよく、
「思っていたよりあっけなかったですね」と言われますが、
そこに至るまでの準備は専門家がしっかり支えますのでご安心ください。
