星野和樹
- 高く売る鍵は最初の判断
高い査定額ではなく、建物と市場に合った適正価格が結果を左右します。 - 建築士視点で家の価値は大きく変わる
構造・劣化・修繕履歴を正しく評価することで、価格アップが可能です。 - 岡山市中区では地域特性を外さないことが重要
学区・立地・買主ニーズを踏まえた売り方が成功につながります。
「岡山で家を売りたい。でも、できるだけ高く売りたい」
これは、私が岡山市中区を中心に仕事をしてきた中で、ほぼすべての売主様がおっしゃる言葉です。
一方で、「とにかく高い査定を出してくれる会社に頼めば安心」と考えた結果、売れ残り、何度も値下げをし、最終的に後悔される方も少なくありません。
私は一級建築士として建物を見てきましたし、不動産の現場で800件以上の売却をお手伝いしてきました。その経験から断言できるのは、家を高く売れるかどうかは、最初の判断で8割決まるということです。
この記事では、岡山で家を高く売るために売主が必ず知っておくべき「5つのコツ」を、一般論ではなく、岡山市中区で実際に売却価格が500万円アップした成功事例を交えながら、分かりやすく解説します。
「何から始めればいいのか分からない」という方も、読み終えた頃には、次の一歩がはっきり見えるはずです。一緒に整理していきましょう。
岡山で家を高く売るために最初に知るべき大前提
岡山で家を高く売りたいなら、テクニックの前に必ず理解しておいてほしい大前提があります。
ここを勘違いしたまま進むと、どれだけ頑張っても結果はついてきません。建築士として、そして不動産の現場に長くいる人間として、まずはこの話をさせてください。
高い査定額＝高く売れる、ではない理由
正直に言うと、査定額と実際の売却価格は別物です。
岡山でも、「A社は3,500万円、B社は3,000万円」と査定額に大きな差が出ることは珍しくありません。しかし、だからといって高い査定を出した会社の言う通りに売れるかというと、現実は違います。
なぜなら、家を買うのは不動産会社ではなく「買主」だからです。
買主は必ず、周辺相場・建物の状態・立地条件を冷静に見ています。市場から見て高すぎる価格で出した物件は、最初から選択肢に入らないんです。
私が大手不動産会社にいた頃、正直に言えば「売れないと分かっている高額査定」を出したこともありました。結果は決まっていて、数ヶ月売れず、値下げ、さらに値下げ。最終的に、最初から適正価格で出していればもっと高く売れたというケースばかりでした。
岡山の不動産市場で「売れる価格」が決まる仕組み
岡山の不動産市場は、首都圏ほど価格が跳ねません。その分、相場とのズレに非常にシビアです。
特に岡山市中区では、
- 近隣で直近に売れた価格
- 同じ学区・同じような築年数の成約事例
- 土地と建物を分けた評価
これらがほぼ丸裸で比較されます。
建築士の目から見ると、「この家は構造的に評価できる」「ここは将来の修繕リスクが低い」といった強みがある物件も多いのですが、それを価格に反映させるには、市場のロジックに沿った出し方が必要です。
闇雲に高く出すだけでは、むしろ評価を下げてしまいます。
売却で失敗する人に共通する3つの思い込み
これまで多くの売主様を見てきて、「失敗するパターン」には共通点があります。
- 高い査定を出した会社が一番親切だと思っている
- 築年数が古い＝価値がないと決めつけている
- とりあえず出してみて、売れなければ考えればいいと思っている
特に3つ目は要注意です。
最初の売り出し価格と最初の1〜2ヶ月の反応が、その家の売却結果をほぼ決めます。最初につまずくと、「売れ残り物件」というレッテルが貼られてしまうんです。
だからこそ、最初に「正しい知識」と「正しい判断軸」を持つことが、岡山で家を高く売る最大の近道なんです。
次の章では、建築士の視点で「家の価値をどう最大化するのか」を、もう少し具体的にお話ししていきます。
Copy## 建築士が教える「家の価値」を最大化する視点
「うちは築年数が古いから、高く売れませんよね」
これは、岡山で売却相談を受ける中で本当によく聞く言葉です。
ですが、建築士の目から見ると、築年数だけで家の価値を判断するのは、かなり乱暴だと感じます。
実際、岡山市中区でも「築30年を超えているのに、想定より高く売れた家」は珍しくありません。
逆に、築浅でも評価が伸びない家もあります。
この違いはどこにあるのか。ここでは、家の価値を最大化するために、売主が知っておくべき視点をお話しします。
建物の価値は「築年数」だけで決まらない
不動産広告では「築◯年」という表記が目立ちますが、これはあくまで目安にすぎません。
建築士として重視しているのは、次のようなポイントです。
- 構造（木造・鉄骨・RC）と施工の質
- 劣化の進み具合（雨漏り・シロアリ・基礎の状態）
- メンテナンス履歴（屋根・外壁・水回り）
例えば、岡山市中区で築35年の木造住宅を診断したケースでは、
定期的に屋根と外壁を手入れしており、構造にも問題がありませんでした。
その結果、買主からは「安心して住める家」と評価され、築年数の割に高い価格で成約しています。
一方で、築15年でも防水や構造に不安があると、買主は修繕費を見込んで価格交渉をしてきます。
つまり、築年数よりも“中身”が価格を左右するということなんです。
直すべき所・直さなくていい所の見極め方
「売る前にリフォームした方がいいですか？」
これも非常に多い質問です。
結論から言うと、全部を直す必要はありません。むしろ、やり過ぎて損をするケースも多いです。
建築士として私が判断する基準は、次の2つです。
- 買主が不安を感じる部分か
- 修繕費以上に売却価格が上がるか
例えば、
- 雨漏りやシロアリなど「構造に関わる部分」
- 給排水の不具合など「生活に直結する部分」
ここは、直した方が結果的に高く売れます。
一方で、
- 最新設備への交換
- 好みが分かれる内装リフォーム
これらは、費用をかけても価格に反映されにくいことが多いんです。
「どこにお金をかけるか」を間違えないことが、家の価値を最大化するポイントです。
インスペクション（建物診断）が価格に与える影響
最近、岡山でも少しずつ認知されてきたのがインスペクション（建物状況調査）です。
これは、建築士が第三者として建物の状態をチェックする仕組みです。
インスペクションを行うメリットは、
- 建物の状態を客観的に説明できる
- 買主の不安を事前に解消できる
- 価格交渉が起きにくくなる
実際、岡山市中区でインスペクションを実施した物件では、
「想定外の値引き交渉」がほぼなく、スムーズに成約しました。
売主様からは、
「悪い所も正直に出したからこそ、安心して買ってもらえた」
という声をよくいただきます。
高く売るために隠すのではなく、正しく開示する。
これが、今の市場で評価される売り方です。
次の章では、岡山市中区ならではの市場特性と、売却タイミングの考え方について詳しく解説していきます。
Copy## 岡山市中区の市場特性と売却タイミングの考え方
同じ岡山市内でも、「中区で売る」のと「他の区で売る」のとでは、家の売れ方も価格の付き方もかなり違います。
これは感覚の話ではなく、実際に現場で売却を繰り返してきた中で、はっきりと見えてきた事実です。
岡山市中区は、需要が安定している一方で、買主の目がとてもシビアなエリアでもあります。
だからこそ、エリア特性と売却タイミングを外さなければ、価格は大きく変わります。
中区で需要が強いエリア・弱いエリアの違い
岡山市中区と一言で言っても、実はエリアごとに評価は大きく異なります。
例えば、
- 学区の評価が高いエリア
- 駅や幹線道路へのアクセスが良いエリア
- 生活利便施設が徒歩圏に揃っているエリア
こうした場所は、築年数が多少古くても安定した需要があります。
一方で、
- 道路が狭く、車の出入りがしにくい
- 周辺環境が分かりづらい
- 近隣に競合物件が多い
このような条件が重なると、買主は一気に慎重になります。
建築士として現地を見ると、「建物自体は悪くないのに、見せ方で損をしている家」も少なくありません。
中区では、立地条件をどう説明し、どう伝えるかが、価格を左右する大きなポイントになります。
売り出す時期で価格が変わる理由
岡山では、売却時期による影響も無視できません。
特に中区は、実需（実際に住む人）の動きが強いため、
- 春先（1〜3月）
- 秋口（9〜10月）
この時期は、問い合わせが増えやすい傾向があります。
逆に、
- 真夏
- 年末年始
は、動きが鈍くなりがちです。
ただし、ここで大切なのは「時期だけで決めない」ことです。
建物の状態や価格設定が整っていれば、時期に関係なく売れるケースもあります。
タイミングはあくまで“後押し要素”と考えるのが正解です。
中区特有の買主ニーズを外すと売れない理由
岡山市中区で家を探している買主の多くは、
- 子育て世代
- 共働き世帯
- 将来の住み替えも意識している層
このあたりが中心です。
そのため、
- 「この家でどんな生活ができるか」
- 「将来売るときに不利にならないか」
こうした視点で物件を見ています。
私の経験では、価格だけを強調してしまうと、かえって反応が悪くなることがあります。
それよりも、
- 建物の状態
- 周辺環境
- 生活動線
を丁寧に伝えた方が、結果的に価格交渉が入りにくく、高値でまとまりやすいんです。
中区で家を高く売るためには、「相場」だけでなく、「買主の頭の中」を理解すること。
これができるかどうかで、売却結果は大きく変わります。
次の章では、実際に岡山市中区で売却価格が500万円アップした成功事例を、包み隠さずご紹介します。
Copy## 【実例公開】中区で売却価格が500万円アップした成功事例
ここからは、私が実際にお手伝いした岡山市中区の売却事例をお話しします。
よくある「うまくいきました」という抽象的な話ではありません。
なぜ価格が上がったのか、どこで差がついたのかを、建築士の視点で正直に解説します。
相談時の状況｜最初は「売れない価格」だった
ご相談いただいたのは、岡山市中区にある築30年超の戸建住宅でした。
売主様はすでに、
- 大手不動産会社で査定を受けており
- 「このあたりの相場は◯◯万円くらいです」と説明され
- その価格で売り出して半年以上、反応がほとんどない
という状況でした。
正直に言うと、その査定額は「高すぎる」というより、根拠が曖昧でした。
周辺相場の平均値をそのまま当てはめただけで、
- 建物の状態
- メンテナンス状況
- 構造的な強み・弱み
が、ほとんど評価に反映されていなかったんです。
建築士視点で行った3つの改善ポイント
私が最初に行ったのは、「値下げ」ではありません。
建物と売り方の整理でした。
① 建物診断で「評価できる部分」を明確化
インスペクションを行い、
- 構造に大きな問題がない
- 雨漏り・シロアリなし
- 将来の修繕リスクが低い
ことを、客観的に証明しました。
② 直す所を最小限に絞った
高額なリフォームは行わず、
- 買主が不安に感じるポイントのみ補修
- 見た目より「安心感」を優先
これにより、無駄な出費を抑えました。
③ 価格と見せ方を“中区仕様”に修正
中区の買主はとても冷静です。
そこで、
- 相場から外れない価格帯に再設定
- 建物の状態・生活イメージを丁寧に伝える資料を用意
「高いから売れない家」から
「この内容なら納得できる家」へと印象を変えました。
結果と売主様のリアルな感想
売り出しから約2ヶ月。
複数の問い合わせが入り、最終的には当初想定より約500万円高い価格で成約しました。
売主様からは、こんな言葉をいただきました。
「最初から星野さんに相談していれば、
遠回りせずに済んだと思います。
家をちゃんと見て、説明してもらえたのが一番安心でした。」
この事例でお伝えしたいのは、
特別な裏技を使ったわけではないということです。
- 建物を正しく評価する
- 中区の市場に合った売り方をする
- 売主・買主双方が納得できる情報を出す
これを丁寧にやっただけで、結果は大きく変わりました。
次はいよいよ最後の章です。
岡山で家を高く売りたい方へ向けた、まとめと次の一歩をお話しします。
Copy## まとめ｜岡山で家を高く売りたい方へ
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。
岡山で家を高く売るために必要なのは、特別な裏技や運任せのタイミングではありません。
大切なのは、建物の価値を正しく知り、地域に合った売り方を最初から選ぶことです。
私が岡山市中区を中心に800件以上の売却をお手伝いしてきて、はっきり言えるのは、
「高く売れた人ほど、最初の判断が冷静だった」という事実です。
焦らず、でも先延ばしにせず、正しい情報をもとに動いた方ほど、結果的に満足のいく売却をされています。
あなたの家にも、きっと活かせる価値があります。
その価値を一緒に整理し、納得できる形で次につなげていく。
それが、私の役割だと考えています。
岡山で家を高く売る5つのコツ【総整理】
この記事でお伝えしてきたポイントを、最後に整理します。
- 高い査定額＝高く売れる、ではないと理解する
市場で「売れる価格」を基準に考えることが重要です。 - 建物の価値は築年数ではなく“中身”で決まる
構造・劣化・メンテナンス状況が評価を左右します。 - 直す所と直さない所を見極める
リフォームは最小限。安心感につながる部分だけで十分です。 - 岡山市中区など、地域特性を踏まえた売り方をする
立地・学区・買主ニーズを外さないことが価格差につながります。 - 最初の1〜2ヶ月を大切にする
売り出し初動の反応が、最終的な売却価格をほぼ決めます。
これらを意識するだけで、売却結果は大きく変わります。
まずは無料相談・査定から始めてみませんか？
「うちの場合はどうなんだろう？」
「今すぐ売るべきか、もう少し待つべきか迷っている」
そんな段階でも、まったく問題ありません。
むしろ、売るかどうか決める前の相談こそ、大切だと私は思っています。
私は、
- 無理に売却を勧めること
- 相場以上の期待を煽ること
はしません。
建築士と宅地建物取引士、両方の視点から、
あなたの家と状況を冷静に整理し、最適な選択肢を一緒に考えます。
岡山市中区はもちろん、南区・北区・周辺エリアも対応しています。
まずはお気軽にご相談ください。
よくある質問（FAQ）
Q1. 査定額は何社も比べた方がいいですか？
A. 数を比べるより、「なぜその価格なのか」を説明できるかが重要です。
建築士の目で建物を見て、根拠を示してくれる査定かどうかを重視してください。
Q2. 売却までどれくらいの期間がかかりますか？
A. 岡山市中区では、価格設定と条件が合えば1〜3ヶ月で決まるケースが多いです。
最初の設定次第で、期間も結果も大きく変わります。
Q3. 売る前にリフォームは必要ですか？
A. 必須ではありません。
むしろ、やり過ぎて損をするケースもあります。
直すべきかどうかは、建物診断をした上で判断するのが安全です。
【最後の一言】
家は、ただの箱ではありません。
あなたやご家族の時間が刻まれた、大切な資産です。
その価値を正しく評価し、次の方へつなげるお手伝いができれば、これほど嬉しいことはありません。
岡山で家を売ることを考え始めたら、まずは一度、落ち着いて話をしてみませんか。
一緒に、最適な道を見つけていきましょう。
