星野和樹
- 任意売却は競売より高く売れ、生活再建につながる“前向きな選択肢”。
- 建築士による建物診断で、売れる可能性と価格が大きく変わる。
- 岡山の実例から分かるように、早期相談が成功の鍵。
住宅ローンの返済が難しくなってくると、「どうしたらいいのか」「誰に相談すればいいのか」不安で胸が押しつぶされそうになりますよね。岡山でも、ここ数年で同じ悩みを抱える方が本当に増えてきました。正直に言うと、私が大手不動産会社に勤めていた頃、支払いが苦しくなったものの誰にも相談できず、競売に進んでしまったお客様を何度も見てきました。そのたびに、「もっと早く話してくれれば守れたのに」と悔しい思いをしてきました。
独立して10年以上、800件を超える売却に携わる中で気づいたのは、“適切なタイミングで正しい選択肢を知れば、人生は必ず立て直せる” ということです。特に任意売却は、競売とは全く別物で、家族の生活や将来を守るための大切な手段なんです。
この記事では、住宅ローンが払えないときに知るべき最善策を、岡山での実例とともにわかりやすく解説します。読み終える頃には、「まだできることはある」と前向きな気持ちになっていただけるはずです。一緒に、最適な解決策を探していきましょう。
住宅ローンが払えないときに最初に知るべきこと（岡山の事例から解説）
住宅ローンの返済が苦しくなったとき、多くの方が「もう終わりだ…」と感じてしまいます。でも、岡山で長年売主の相談を受けてきた経験から言えるのは、“払えない段階ではなく、払えなくなりそうな段階で動くほど選択肢が広がる” ということです。ここでは、支払いが苦しくなる理由と、滞納するとどうなるのかを、できるだけ分かりやすく整理してお伝えします。
なぜ支払いが苦しくなるのか（収入減・金利変動・固定資産税など）
私がお客様からお聞きする理由で一番多いのは「収入の変化」です。
・転職
・残業削減
・業績悪化によるボーナスカット
こうした突然の収入減は、どんなに計画的に返済していても避けられないことがあります。
次に多いのは、固定資産税や保険料の負担増。
住宅ローンは毎月の支払いに目が向きがちですが、年間で数十万円の固定費がかかり、これが思わぬ負担になることが少なくありません。
さらに最近は、変動金利の上昇で返済額が増え、岡山でも「返済計画が狂った」という相談が増えています。
建築士として長年住宅を扱ってきましたが、家を持つことは“建物の維持費”も含めて考えなければならないため、返済困難は決して珍しいことではありません。
住宅ローンを滞納するとどうなる？（時系列でのリスク）
滞納が始まると、以下のように進んでいきます。
1ヶ月目：金融機関から督促
2〜3ヶ月目：保証会社へ代位弁済、任意売却の選択肢が生まれる
4〜6ヶ月目：競売開始決定の通知
約6ヶ月以降：競売が実行される可能性
私が大手時代に見てきた競売案件では、市場価格の6〜7割以下で落札され、残債が大きく残るケースがほとんどでした。
だからこそ、「滞納が始まった」「滞納しそう」この段階で動くことが本当に大切なんです。
岡山でよく相談される「払えない」具体例と共通点
岡山の売主様に多い相談は、
・中区：ボーナス減による返済困難
・南区：離婚で収入が一馬力になった
・北区：老後の年金では返済が厳しい
これらに共通するのは、「もっと早く相談していれば選べた選択肢が多かった」 ということ。
私の経験では、早期相談の方ほど任意売却で残債を減らし、生活再建がスムーズに進んでいます。
次の章では、競売を避けて生活を守るために重要な「任意売却」について、建築士としての視点を交えて詳しく説明します。
任意売却とは？競売との違いと“生活を守る”ための最善策
住宅ローンの返済が難しくなってきたとき、「任意売却」という言葉を初めて耳にする方が多いと思います。実は、岡山で私がこれまでお手伝いしてきたケースでも、ほとんどの方が相談前は任意売却の存在すら知りませんでした。
ただ、一度仕組みを理解すると、「もっと早く知りたかった」と皆さん口を揃えて言われます。競売とは違い、任意売却には“生活を守るための選択肢”がたくさんあるんです。ここでは、その仕組みをわかりやすくお伝えします。
任意売却の仕組み（建築士が図解する物件価値の扱われ方）
任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなったとき、金融機関（銀行や保証会社）の合意を得て、通常の売却と同じ形で家を売る方法です。
建築士の視点で簡単に整理すると、任意売却のポイントは次の3つです。
- 市場価格に近い価格で売れる
競売では市場価格の6〜7割で落札されやすいのに対し、任意売却は通常売却と同じ市場で販売できるため、残債を大幅に減らせます。 - 買主に建物状況を正しく伝えられる
建築士として建物を診断し、価値を正しく伝えられることで、売れやすさが大きく変わります。 - 売却後の残債について交渉の余地がある
任意売却は「残った借金をどう返すか」の相談まで含まれます。
よく売主様から「家の状態が悪いので売れないのでは？」と質問されますが、建築士として診断してきた経験から言うと、ほとんどの家は適切な説明と価格設定をすれば売れます。
安心してください、状態が悪いほど任意売却が不利になるわけではありません。
競売との違いと、岡山の売主が任意売却を選ぶ理由
競売は裁判所の手続きで強制的に売却される方法で、売主が関与できることがほとんどありません。
これに対して任意売却には次のような大きな違いがあります。
- 市場価格に近い価格で売れる
- 近隣に知られにくい（公告が出ない）
- 引っ越し費用を確保できる場合がある
- 売却後の生活再建に向けた計画が立てやすい
岡山でも、この違いが決定的です。
私が見てきた限り、競売になった場合、
残債が300〜600万円以上残るケースが非常に多いのに対し、
任意売却では残債が大幅に抑えられ、分割返済の交渉も可能になります。
だからこそ、滞納が始まった売主様には必ずお伝えしています。
「競売に進む前に、任意売却ができるかどうか必ず確認してください」
これが未来を守る分岐点になります。
任意売却のメリット・デメリットを正直に説明（秘密保持・残債の交渉等）
任意売却はメリットが多い一方で、当然ながらデメリットもあります。
誠実に、両方お伝えします。
■ 任意売却のメリット
- 市場に近い価格で売れる
- 競売のように周囲に知られにくい
- 債権者（銀行等）と残債返済の交渉ができる
- 引っ越し費用を確保してもらえる可能性
- 売却後の生活再建を前向きに進められる
■ デメリット
- 金融機関の同意が必要
- ある程度の売却期間（2〜3ヶ月）が必要
- 滞納を続けると任意売却の猶予が短くなる
ただし、私の経験では、デメリットよりもメリットのほうが圧倒的に大きいケースがほとんどです。
特に岡山では競売より任意売却を選ぶ売主様が年々増えており、生活再建の成功例も多くなっています。
次の章では、建築士としての視点から「売れる家・売れにくい家」をより具体的にお伝えします。
任意売却を成功させるためには、物件価値の見極めがとても重要なんです。
建築士が見る「売れる家・売れにくい家」｜任意売却成功のポイント
任意売却を成功させるためには、金融機関との調整やスケジュール管理も大切ですが、私が10年以上の実務経験から強く感じているのは、「家そのものの価値を正しく見抜くこと」です。
家の状態を建築士の目線で丁寧に読み解くことで、売れるスピードも価格も大きく変わります。これは業界の中でもできる人が限られた領域で、私が独立してから多くの売主様から「もっと早く知りたかった」と言われるポイントです。
ここでは、任意売却を成功に導く“建築士ならではの視点”をお伝えします。
物件価値のポイント（構造・劣化・間取り・日照など）
不動産の価値は立地だけでは決まりません。
建築士として800件以上の物件を見てきましたが、「売れる家」にはいくつか共通点があります。
■ 1）構造の健全性
柱・梁の変形、基礎のひび割れ、雨漏りの痕跡など。
これらが大きい場合は売れにくいですが、「軽微な補修で済む」ケースも非常に多いです。
■ 2）劣化の進行度
外壁のコーキング割れ、屋根材の劣化、床の沈み。
劣化の度合いを正しく説明することで、買主の不安が大きく減ります。
■ 3）間取りの良し悪し
特に岡山では、
・南向きリビング
・独立した和室
・広い玄関
が好まれる傾向があります。
■ 4）光の入り方（採光）
実はこれが売れ行きを左右します。
私は現地調査のとき、必ず朝・昼・夕方の光をチェックします。
建築士の立場から言うと、状態が悪くても「適切に説明できれば売れる」
これが現場での実感です。
最低限の修繕は必要？建築士としての現実的アドバイス
売主様から必ず聞かれる質問がこれです。
「修理しないと売れませんか？」
結論から言うと、任意売却では高額なリフォームは不要です。
むしろ、費用をかけすぎると赤字が増え、売主様にとって不利になります。
ただし、建築士の観点で“最低限やっておくべき”ポイントはあります。
■ やると効果が高いもの（数千円〜数万円）
- クロスの大きな破れ補修
- 水まわりの簡易クリーニング
- 庭や駐車場の雑草処理
- 網戸の破れ交換
これは「家を丁寧に使ってきた」印象を与え、売却期間を縮めます。
■ やらなくてもよいもの（高額リフォーム）
- キッチン交換
- ユニットバス交換
- 屋根葺き替え
- 全面リフォーム
建築士として言わせていただくと、“高額なリフォームは絶対に不要”
任意売却では、売主の負担を増やすだけで効果が出ません。
ただし、事前診断で「あと5万円で売れやすくなる」など、具体的な提案ができることもありますので、遠慮なくご相談ください。
査定額と売却戦略：高すぎる価格は逆効果になる理由
任意売却の成否は、最初の価格設定で8割決まる
これは私の経験上、間違いありません。
よくある失敗例がこれです。
■ よくある失敗例：高すぎる価格でスタート
→ 内覧が入らず、時間だけが過ぎる
→ 滞納が進行し、競売開始の通知
→ 価格見直しが遅れて“任意売却の時間”が足りなくなる
任意売却には「期限」があります。
だからこそ、建築士として物件価値を正しく診断し、“売れる現実的な価格” を設定することが最重要になります。
実際、岡山では市場価格の 95〜100％ の価格設定が最適なことが多いです。
高すぎても安すぎてもダメで、建物と市場性のバランスを見極める必要があります。
この章のまとめとして私がお伝えしたいのは、
「任意売却を成功させるのは、建物の価値を見抜けるプロかどうかで決まる」
ということです。
次の章では、実際に岡山で任意売却を成功させた実例を紹介します。
ここが、あなたのサイトにとって“最もオリジナリティの出るパート”になります。
岡山での任意売却の流れ（中区・南区の実例を交えて）
任意売却の手続きは、初めて聞く方にとって複雑に感じるかもしれません。
でも、実際には「どの順番で進めればいいか」がわかるだけで、不安は大きく和らぎます。
私はこれまで岡山市中区・南区を中心に数多くの任意売却をお手伝いしてきましたが、共通して言えるのは 「正しいステップを踏めば、競売を回避できる可能性は十分ある」 ということです。
ここでは、実際に私がサポートした岡山の売主様の事例と、任意売却の標準的な流れを紹介します。
実例①：中区—滞納3ヶ月から競売回避に成功したケース
中区にお住まいのA様（40代・ご夫婦）は、夫婦のどちらも収入が減ってしまい、住宅ローンの返済が一時的に困難になりました。滞納は3ヶ月。
金融機関からの督促状が届き、毎日不安で眠れなかったそうです。
私に相談があったのは、競売開始の2ヶ月前。時間は決して多くありませんでした。
■ 現地調査（建築士としての診断）
まず伺って驚いたのは、建物の状態がとても良かったこと。
外壁に軽微なコーキング割れがある程度で、構造・基礎ともに健全。
「これなら市場価格に近い価格で売れる」と判断しました。
■ 債権者との調整
A様に代わって銀行と保証会社に連絡し、
「任意売却により、競売より高額で売却でき、残債も減らせる」
という見込みを丁寧に説明。
結果、任意売却が正式に承認されました。
■ 市場価格に近い価格で売却
販売開始から約3週間で内覧が5件入り、そのうち1組が購入申し込み。
売却価格は競売予想額より 290万円高い金額 でした。
A様は最後にこうおっしゃいました。
「もっと早く相談していれば、こんなに悩む必要なかったんですね…」
この言葉を聞くたびに、「任意売却は決して恥ずかしいものではない」と私は強く感じます。
実例②：南区—売主の生活再建につながった任意売却
南区のB様（50代・女性）は、離婚をきっかけに収入が一人分となり、返済が徐々に難しくなったケースです。
滞納は1ヶ月。まだ初期段階でしたが、「このままでは払えなくなる」と早めに相談してくださったため、選択肢は非常に多い状態でした。
■ 建物の状況
築25年の木造住宅。
屋根材の一部に劣化がありましたが、応急処置（3万円程度）で十分。
大きなリフォームをしなくても市場で売れる状態でした。
■ 価格設定の精密化
南区の販売データと照らし合わせ、
「売れる価格帯」「売れない価格帯」を丁寧に分析。
結果、市場価格の 98％ の価格を設定。
■ 売却結果
販売開始からわずか14日で購入申込が入り、その後スムーズに売却完了。
売却後は残債の分割返済計画を保証会社と調整し、月々1万円台まで支払いを軽減。
B様ご自身も「生活が立て直せた」と涙ぐんでおられたのを今でも覚えています。
相談から売却完了までのステップ（時系列で分かりやすく）
任意売却は次のような流れで進みます。
① 無料相談
状況を整理し、任意売却が可能かどうか診断します。
② 建物調査（建築士）＋市場調査（宅建士）
構造・劣化・採光などを診断し、正確な売却価格を算出。
③ 金融機関（銀行・保証会社）への調整
売却の必要性と、競売より高く売れる見込みを説明。
④ 売却活動の開始
通常の不動産売却と同じ市場に公開。
※岡山の場合、3〜6週間で内覧が入るケースが多いです。
⑤ 購入申込 → 契約 → 引き渡し
売却代金は金融機関へ返済に充てられ、残債の交渉へ。
⑥ 残債の返済計画の決定
無理のない分割返済が組めることも多く、生活再建に直結します。
任意売却は「複雑」と思われがちですが、実際は 正しい手順を踏めばあなたの生活を守れる可能性が高い 解決策です。
次の章では、今すぐできる具体的な対策をお伝えします。
すぐにできる対策｜今から取るべき行動リスト
住宅ローンの返済が苦しくなると、多くの方が「何から手をつければいいのか分からない」とおっしゃいます。
でも安心してください。任意売却が必要な状況であっても、やるべきことは実はシンプルで、正しい順番で進めれば状況は必ず改善します。
岡山で長年支援してきた経験からも、ここに挙げる行動を早く始めた方ほど、生活の立て直しに成功しています。
金融機関へ連絡する前に準備すべき3つのこと
多くの方が誤解しているのですが、滞納しそうだからといって「すぐ銀行に電話する」のは実は危険です。
準備不足の状態で金融機関に連絡してしまうと、正しい選択肢が狭まることがあるためです。
まずは、次の3つを整えておきましょう。
① 現在の状況を整理する
・滞納が何ヶ月なのか
・今後の返済が可能かどうか
・収入の変化が一時的か長期的か
これを整理するだけで、あなたが取れる選択肢が明確になります。
② 建物の状態を確認しておく
建築士として言えることですが、
「売れるかどうか」は建物の状態と価格のバランスで決まります。
大きな修繕は不要ですが、家の状態を把握しておくことはとても重要です。
③ 無料相談で「任意売却が可能か」を判断する
実は、任意売却が適切でないケースもあります。
任意売却・売却・リスケジュール（返済計画見直し）など、最適解を見極めるには専門家の診断が必要です。
任意売却の無料相談を活用するメリット
岡山の相談者からよくいただく言葉が、
「こんなに気持ちが楽になるなら、もっと早く相談すれば良かったです…」
というものです。
無料相談には、次のようなメリットがあります。
■ 1）競売までの猶予が分かる
滞納状況によって取れる選択肢は大きく変わります。
あなたに残された時間がどれくらいあるのかが分かると、心が落ち着きます。
■ 2）任意売却が可能かその場で判断できる
建築士・宅建士として、
・建物の価値
・市場価格
・売却までの期間
を総合的に判断します。
■ 3）銀行への連絡を代わりに行える
「銀行に何を伝えればいいか分からない…」
多くの方がここで止まりますが、専門家が代わりに説明することで状況がスムーズに進みます。
■ 4）生活再建の見通しが立つ
任意売却後、どれくらい残債が減り、毎月の支払いがどう変わるのか。
未来が見えるだけで、不安は大きく減ります。
岡山で後悔しないためのパートナー選びのポイント
任意売却は専門性が高い分、誰に相談するかで結果が大きく変わります。
岡山で後悔しないためには、次のポイントを押さえてください。
■ 建築士・宅建士の両方の資格を持つ専門家か
建物の価値と法的手続きの両方が理解できていることが重要です。
■ 任意売却の実績が豊富か
特に地域（中区・南区・北区など）の地価や売れ行きを熟知しているかどうかは結果に直結します。
■ 金融機関との交渉経験があるか
任意売却の成否は“交渉力”が鍵です。
■ 売主の気持ちに寄り添ってくれるか
任意売却は精神的に負荷が大きいため、心の支えになる人を選ぶべきです。
私がこれまで多くの相談を受けてきて強く感じるのは、
「相談の早さが人生を守る」
というシンプルな事実です。
次の章では、記事全体のまとめと、あなたが今すぐ取れる“次の一歩”をお伝えします。
【まとめ｜あなたの生活を守るために、今できる最善策】
ここまでお読みいただき、本当にありがとうございます。
住宅ローンが払えなくなりそうなとき、人は不安や焦りから「もうどうしようもない…」と感じてしまいます。私も大手時代、その苦しさの中で誰にも相談できず、競売へ進んでしまった方を何度も見てきました。
しかし独立してから10年以上、岡山で800件を超える売却に携わって確信したのは、任意売却はあなたの生活を守るための“現実的で、前向きな選択肢” だということです。
任意売却は恥ずかしいことではありません。むしろ、家族の暮らしを守るための勇気ある行動です。
どうか一人で抱え込まず、まずは一度、あなたの状況を聞かせてください。
【この記事でお伝えした核心ポイントまとめ】
- 滞納は珍しいことではない。早く動けば選べる選択肢は増える。
- 任意売却は、競売より高く売れ、生活再建に有利な方法。
- 建築士の視点で建物価値を正しく診断することで、成功率が大きく高まる。
- 岡山の実例でも、競売寸前からの逆転成功が多数。
- 最初にやるべきことは「相談」ではなく、状況整理と専門家の診断。
これらは、すべて私が現場で積み重ねてきた“実体験”から生まれた知識です。
あなたの状況にも必ず活かせるものがあるはずです。
【無料相談・査定へのご案内】
「相談したら売らないといけないのでは…？」
多くの方がそう心配されます。でも安心してください。相談したからと言って、必ず売却する必要はありません。
私が大切にしているのは、
“あなたにとって本当に最善の選択肢を一緒に見つけること”
です。
- 滞納はこれからどう進むのか
- 任意売却が適切かどうか
- 金融機関への説明はどうすべきか
- 建物の状態で売れるかどうか
どんな小さなことでも、まずはお気軽にご相談ください。
相談は無料、秘密は厳守します。
岡山市中区・南区・北区はもちろん、岡山県内どちらでもお伺いします。
一緒に、あなたの大切な未来を守りましょう。
【よくある質問（FAQ）】
Q1：どのくらい滞納したら任意売却を検討すべきですか？
A：建築士として多くの任意売却を支援してきた経験から言うと、1〜2ヶ月の滞納の段階で動くのが最適です。早ければ早いほど選択肢が増え、競売を回避しやすくなります。
Q2：リフォームは必要ですか？
A：私の経験では、高額リフォームは不要です。
建物の状態を建築士が正確に説明すれば、ほとんどの家は現状のままで売却できます。
Q3：任意売却後の残った借金はどうなりますか？
A：金融機関との交渉次第ですが、無理のない分割返済が認められるケースが岡山でも多くあります。一緒に返済計画を作りましょう。
【最後の一言】
あなたの家は、ただの建物ではありません。
あなたの人生と、家族の時間が詰まった大切な場所です。
私、星野和樹は、建築士と宅建士の両方の視点で、その価値を必ず見抜きます。
どうか一人で悩まず、まずは気軽にご相談ください。
一緒に、最適な道を見つけましょう。あなたの未来は、まだ十分に守れます。
