星野和樹
- 築古物件の売却は築年数ではなく構造と判断順が重要
壊す・直す前に建物の状態を把握することで、無駄な出費を防げます。 - 解体・リフォームは必ずしも正解ではない
岡山では現状渡しが有効なケースも多く、選択を誤ると損につながります。 - 地域特性と実例を踏まえた判断が後悔を防ぐ
一般論ではなく、岡山の市場に合った売り方が重要です。
「築40年を超える家は売れないのでは…」「解体した方がいいのか、それともこのまま？」
岡山で築古物件の売却相談を受けていると、ほぼ全ての売主様が同じ悩みを抱えています。私自身、一級建築士として数多くの建物を診断し、宅地建物取引士として800件以上の売却に立ち会ってきましたが、正直に言うと“築古＝解体が正解”ではありません。
実は、解体・現状売却・リフォームには、それぞれ向き不向きがはっきり分かれる判断基準があります。この記事では、岡山の市場特性と建築士の視点から、あなたの物件にとってどの選択が最も損をしないのかを、具体例を交えて分かりやすく解説します。読み終えた頃には、売却の方向性が自然と見えてくるはずです。
岡山で築古物件が「売れない」と言われる本当の理由
築年数が古いというだけで、「どうせ売れない」と決めつけてしまう方は少なくありません。でも、岡山で長年売却を見てきた立場から言うと、売れない原因は築年数そのものではないケースがほとんどです。建築士の目から見える“本当の理由”をお伝えします。
築年数だけで価値が決まるという誤解
正直に言うと、「築30年を超えたら価値ゼロ」という考え方は、かなり乱暴です。確かに不動産の査定では、法定耐用年数を基準に建物価格が算出されます。ただ、これは会計上の数字であって、実際の住める・使える価値とは別物なんです。
建築士として現地を見ていると、築40年でも構造が健全で、基礎や柱に致命的な問題がない家は珍しくありません。逆に、築20年でも雨漏りや構造劣化が進んでいる家もあります。
つまり、本当に見るべきなのは「築年数」ではなく、
- 構造（木組み・基礎の状態）
- 劣化の進行具合
- 過去の修繕履歴
このあたりなんです。ここを見ずに「古いから壊す」という判断をしてしまうと、売れる建物を自らゼロにしてしまうこともあります。
岡山の買主が見ているポイントとは
岡山の不動産市場には、はっきりした特徴があります。首都圏と違い、「新築じゃなければダメ」という買主ばかりではありません。特に岡山市内では、
- 土地の立地（学区・生活利便性）
- 建物が“そのまま住めるか”
- リフォーム前提でも構造がしっかりしているか
この3点を重視する買主が多いんです。
実際、私が関わったケースでも、「建物は古いけど、構造が良いからリフォーム前提で買いたい」という買主は少なくありませんでした。
にもかかわらず、不動産会社から
「古いから解体した方が売りやすいですよ」
と一言で片付けられてしまうことがある。ここに、売主が損をしてしまう落とし穴があります。
売れ残る築古物件に共通する特徴
では、岡山で実際に売れ残ってしまう築古物件には、どんな共通点があるのか。800件以上の売却を見てきて感じるのは、次のようなケースです。
- 相場より高い価格設定のまま放置されている
- 建物の状態説明が曖昧で、買主が不安になる
- 解体・現状売却・リフォームの方針が整理されていない
特に多いのが、「とりあえず高く出して様子を見る」というパターンです。時間が経つほど物件の印象は悪くなり、結果的に値下げ幅が大きくなってしまう。これは売主様にとって、時間もお金も失う結果になりがちです。
次の章では、こうした失敗を避けるために、建築士としてどこを見て判断しているのかを具体的にお話しします。解体すべき家と、まだ十分に価値を持つ家。その分かれ道は、意外と明確なんですよ。
Copy## 建築士が見る「解体すべき家・残せる家」の判断基準
「この家、壊した方がいいですか？」
築古物件の相談で、ほぼ必ず聞かれる質問です。ここで私が大切にしているのは、不動産会社としての“売りやすさ”ではなく、建築士としての事実ベースの判断です。解体すべきかどうかは、感覚や築年数ではなく、見るべきポイントを見れば、かなり明確になります。
構造・基礎・劣化状況で分かる分岐点
まず最優先で確認するのは、建物の「骨格」です。具体的には次の3点です。
- 基礎：大きなひび割れ、不同沈下がないか
- 構造材：柱・梁に腐食や白蟻被害が進行していないか
- 雨水の影響：長年の雨漏りで構造が弱っていないか
ここが健全であれば、築40年・50年でも「残せる家」である可能性は十分あります。逆に、表面はきれいでも、基礎や構造に致命的な問題がある場合は、リフォームしても資産価値は上がりません。
実は、私の自宅も築40年の中古住宅ですが、構造がしっかりしていたからこそリノベーションを選びました。この「中身を見る」という視点が、売却判断でも非常に重要なんです。
再建築可否と土地評価の関係
解体判断で、もう一つ絶対に外せないのが再建築できる土地かどうかです。
岡山でも意外と多いのが、
- 接道条件を満たしていない
- 法改正で再建築不可になっている
こうしたケースです。もし再建築不可の土地で建物を解体してしまうと、「建て替えできない更地」になります。これは買主にとって大きなリスクとなり、結果的に売却価格が大きく下がることがあります。
建物が古くても「建物付き」であれば売れたのに、解体したことで選択肢を狭めてしまう。これは、実務で何度も見てきた失敗パターンです。
解体を急ぐと損をするケース
正直に言うと、「とりあえず壊した方が売りやすい」という提案は、売主様にとって不利になることが多いです。なぜなら、
- 解体費用は100万〜200万円以上かかることが多い
- 解体しても、その分価格が必ず上がるわけではない
- 固定資産税が上がる可能性もある
特に岡山では、「安くてもいいから自分でリフォームしたい」という買主層が一定数います。その可能性を、解体によって消してしまうのは、非常にもったいない判断です。
私の経験では、解体は“最後の選択肢”。
まずは、建物が市場でどう評価されるのかを正しく知ること。その上で初めて、解体という選択が意味を持ちます。
次の章では、解体・現状売却・リフォームという3つの方法を、費用・売却期間・リスクの面から具体的に比較していきます。「結局どれが一番得なのか？」を、はっきりさせましょう。
Copy## 解体・現状売却・リフォーム｜3つの売却方法を徹底比較
築古物件の売却で多くの方が迷うのが、「結局どれが一番得なのか？」という点です。
解体・現状売却・リフォーム、どれも選択肢としては正解になり得ますが、前提条件を間違えると大きな失敗につながります。ここでは、岡山での実務経験をもとに、3つの方法を冷静に比較していきます。
解体して売るメリット・デメリット（費用と注意点）
まず「解体して更地で売る」ケースです。
メリットとしてよく言われるのは、「買主がイメージしやすい」「売りやすい」という点ですが、私は必ず数字の現実もお伝えします。
【メリット】
- 建物に対する不安を買主が抱きにくい
- 新築用地として検討されやすい
【デメリット】
- 解体費用が100万〜200万円以上かかることが多い
- 解体しても、その分価格が必ず上がるわけではない
- 固定資産税が上がる可能性がある
特に岡山では、「更地＝高く売れる」とは限りません。立地や土地形状によっては、建物付きの方が評価されるケースもあります。
解体は“分かりやすい選択”ですが、最もお金が先に出ていく選択でもあることを忘れてはいけません。
現状渡しで売却するという選択
私が実務で最も多く採用しているのが、この「現状渡し」です。
建物を壊さず、直さず、そのまま売る方法ですね。
【メリット】
- 解体費用・リフォーム費用がかからない
- 売主のリスクが最小限
- 買主が自由に活用できる
【注意点】
- 建物の状態説明を正確に行う必要がある
- 価格設定を相場から外さないことが重要
岡山では、「自分でリフォームしたい」「古家付きで安く買いたい」という買主層が一定数います。そのニーズに合えば、現状渡しは非常に合理的です。
建築士として建物の状態を整理し、正直に伝えたうえで売り出す。これが、トラブルを防ぎながら早期売却につながる王道だと私は考えています。
リフォームは本当に高く売れるのか？
最後が「リフォームしてから売る」という選択です。
正直に言うと、私はこの選択肢を慎重に扱います。
【よくある誤解】
- リフォームすれば高く売れる
- 古い家でも見た目を良くすれば価値が上がる
実際には、
- かけた費用を回収できないケースが多い
- 売主の好みが、買主に合わないことも多い
- 構造的な問題はリフォームでは解決できない
特に築古物件の場合、「部分的な見た目改善」よりも、「価格の納得感」の方が重要です。
私の経験では、売却目的のリフォームで成功するケースはかなり限定的。だからこそ、「直す前に、一度立ち止まる」ことを強くおすすめしています。
次の章では、実際に岡山で起きた成功例・失敗例をもとに、どの判断が明暗を分けたのかを具体的にお話しします。ここが、一番リアルな部分です。
Copy## 【岡山の実例】築古物件の売却で成功・失敗を分けた判断
ここからは、私が実際に岡山で関わってきた築古物件の売却事例をお話しします。
一般論ではなく、現場で何が起き、どこで判断が分かれたのか。成功例だけでなく、正直に「失敗につながったケース」も含めてお伝えします。
岡山市中区｜解体せずに早期売却できたケース
岡山市中区にある築38年の木造住宅。
売主様は相続した実家で、「古いし、解体しないと売れませんよね？」と不安そうに相談に来られました。
建築士として建物を確認すると、
- 基礎に大きなひび割れなし
- 柱・梁に構造的な問題なし
- 雨漏りの履歴も軽微
正直に言うと、「十分に残せる家」でした。
そこで私は、解体もリフォームもせず、現状渡し＋適正価格での売却をご提案しました。
結果は、販売開始から約2ヶ月で成約。
買主は「自分でリフォームする前提」で検討してくれた方でした。
もし解体していたら、150万円前後の費用が先にかかり、売却価格も大きくは変わらなかったはずです。
南区・北区｜解体して後悔した実例
一方で、別のケース。
岡山市南区の築45年の住宅で、売主様は他社のアドバイスを受け、先に解体を選択しました。
ところが、
- 解体後に再建築条件が厳しいことが判明
- 更地になったことで買主の選択肢が減少
- 結果的に値下げを繰り返す展開に
売主様から後で相談を受けたとき、「壊す前に相談すればよかった」と言われた言葉が、今でも印象に残っています。
解体自体が悪いわけではありません。ただ、「確認不足の解体」は、取り返しがつかない判断になることがあるんです。
建築士として売主に伝えたい共通の教訓
これらの事例から、私が売主様に必ずお伝えしていることがあります。
- 解体・リフォームは後戻りできない選択
- 先にお金をかけるほど、判断は慎重にすべき
- 建物の価値は「壊す前」にしか評価できない
築古物件の売却で本当に大切なのは、「どの方法が一番高く売れるか」ではありません。
「どの方法が一番後悔しないか」。
その視点で考えたとき、建築士の診断と地域の実例は、必ず判断の助けになります。
次はいよいよ最後のまとめです。
築古物件を売るときに、これだけは押さえておいてほしいポイントを整理します。
Copy## まとめ｜築古物件売却で後悔しないために大切なこと
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。
築古物件の売却は、「古いから仕方ない」「壊すしかない」と諦めてしまう方が本当に多い分野です。でも、岡山で数多くの売却に関わってきた立場から言えるのは、判断の順番さえ間違えなければ、築古物件でも十分に納得のいく売却は可能だということです。
解体・現状売却・リフォーム。どれを選ぶかよりも重要なのは、
「あなたの家にとって、今どれが一番リスクが低いか」を冷静に見極めること。
建物の構造、土地条件、岡山の市場特性を踏まえて判断すれば、無駄な出費や後悔は避けられます。
築古物件売却で押さえるべき3つのポイント
築古物件を売る際に、私が必ずお伝えしているポイントを整理します。
- 壊す前・直す前に、必ず建物の状態を確認すること
築年数ではなく、構造と劣化状況が価値を左右します。 - 先にお金をかける選択ほど慎重に判断すること
解体やリフォームは後戻りできません。費用対効果を冷静に考える必要があります。 - 岡山の買主ニーズを前提に価格と売り方を決めること
現状渡しを求める買主が一定数いるのが、岡山の特徴です。
この3点を押さえるだけで、築古物件売却の失敗確率は大きく下がります。
無料相談で分かる「あなたの家の最適解」
「自分の家は、解体すべきなのか」
「このまま売っても大丈夫なのか」
「リフォームは本当に必要なのか」
こうした疑問は、ネット記事を何本読んでも、完全には解決しません。
なぜなら、答えは建物ごとに違うからです。
私は一級建築士として建物を見て、宅地建物取引士として岡山の市場を見て、
「今、この家にとって一番損の少ない選択肢」を整理するお手伝いをしています。
営業目的の無理な提案はしません。
「まず方向性を知りたい」という段階でも、まったく問題ありません。
もし築古物件の売却で少しでも迷っているなら、
壊す前・決断する前に、一度相談してみてください。
それだけで、防げる後悔は本当に多いんです。
よくある質問（FAQ）
Q1. 築40年以上の家でも本当に売れますか？
A. 売れます。ただし、重要なのは築年数ではなく、構造・立地・価格設定です。岡山では現状渡しを前提に購入する買主も多く、条件が合えば早期売却も十分可能です。
Q2. 解体してから売った方が早く売れますか？
A. 一概には言えません。解体費用をかけても価格が上がらないケースや、再建築条件で不利になるケースもあります。必ず事前確認が必要です。
Q3. 売却前に最低限やっておくべきことは？
A. 建物の状態を整理し、相場を把握することです。直す・壊す前に「判断材料」を揃えることが、失敗を防ぐ一番の近道です。
【最後の一言】
築古物件は、扱い方次第で「負動産」にも「納得できる資産」にもなります。
あなたの大切な家が、後悔のない形で次の人へ引き継がれるよう、
建築士と宅建士の視点で、誠実にお手伝いします。
まずは、気軽に相談してみてください。
