星野和樹
家を売る手順を初心者向けに解説｜不動産売却の流れと全体像が一気にわかる
「家を売りたいけれど、何から始めればいいのかわからない」
これは、私がこれまで800件以上の売却相談を受けてきた中で、最も多い悩みです。
不動産売却は人生で何度も経験するものではありません。
だからこそ初心者の方は、
- 失敗したくない
- 安く売ってしまわないか不安
- 手続きや税金が難しそう
と感じるのは当然です。
結論から言うと、家を売る手順そのものはシンプルです。
ただし、各ステップでの「判断」を間違えると、
・売れない
・値下げが続く
・トラブルになる
といった結果につながります。
この記事では、不動産売却の流れを7ステップで整理し、
初心者がつまずきやすいポイントを先回りして解説します。
家を売る手順は全部で7ステップ【まずは全体像を把握】
不動産売却の流れは、次の7ステップです。
- 相場を知る・不動産査定を受ける
- 不動産会社を選ぶ（媒介契約）
- 売出価格を決めて販売開始
- 内覧対応・条件交渉
- 売買契約の締結
- 残代金決済・引き渡し
- 確定申告・税金の手続き
初心者の方は、**細かい知識よりも「今どの段階にいるのか」**を把握することが重要です。
ステップ① 家を売る前に必ずやること｜相場確認と不動産査定
不動産売却は「相場を知る」ことから始まる
家を売ると決めたら、最初にやるべきことは
「いくらで売れそうか」を感覚ではなく相場で知ることです。
- 近隣で実際に売れた価格
- 売り出し中の競合物件
- 築年数・立地・建物状態
これらを踏まえて、不動産会社が査定額を算出します。
机上査定と訪問査定の違い【初心者が迷うポイント】
- 机上査定：住所や面積などのデータのみ。早いが精度は低め
- 訪問査定：現地確認あり。売却を前提にするなら必須
本気で売るなら、訪問査定を受けないまま進めるのはNGです。
査定額＝売れる価格ではない理由（建築士の視点）
査定額が高い＝高く売れる、ではありません。
建物の劣化状況や修繕履歴を見ずに出された高額査定は、
販売開始後に値下げになるケースが非常に多いです。
ステップ② 不動産会社の選び方｜媒介契約で結果が8割決まる
一般・専任・専属専任媒介の違いをわかりやすく解説
- 一般媒介：複数社に依頼可能
- 専任媒介：1社のみ。報告義務あり
- 専属専任媒介：最も拘束が強い
初心者には、専任媒介を基本に検討するケースが多いです。
「大手か地元か」より重要なチェックポイント
重要なのは会社の規模ではなく、
- 売却戦略を具体的に説明できるか
- デメリットも正直に話すか
- 連絡・報告が丁寧か
です。
初心者がやりがちなNGな不動産会社選び
「一番高い査定額を出した会社」に決める
→ 失敗パターンの代表例です。
ステップ③ 売出価格の決め方｜高く出せばいいわけではない
売出価格・成約価格・査定価格の違い
- 査定価格：目安
- 売出価格：戦略
- 成約価格：結果
この違いを理解していないと、売却が長期化します。
売却が長引く家に共通する価格設定ミス
- 相場より明らかに高い
- 値下げのタイミングが遅い
市場は「最初の2〜4週間」が最も反応します。
ステップ④ 内覧対応と交渉｜売主がやるべき準備とは
内覧前にやっておくべき最低限の準備チェックリスト
- 室内の整理整頓
- 水回りの清掃
- 不具合の事前説明
建物の状態説明が価格交渉を左右する理由
隠すより、先に伝えた方が値引きは小さく済む。
これは建築士として断言できます。
ステップ⑤ 売買契約で注意すべきポイント【トラブル回避】
売買契約の流れと必要書類
- 重要事項説明
- 売買契約書締結
- 手付金受領
契約不適合責任で揉めないために
売主が知らなかった不具合でも、責任を問われる場合があります。
事前整理が極めて重要です。
ステップ⑥ 残代金決済と引き渡し｜当日の流れを把握しよう
- 残代金受領
- 抵当権抹消
- 鍵の引き渡し
通常は平日の銀行で行われます。
ステップ⑦ 不動産売却後の確定申告と税金
家を売ったら確定申告は必要？
利益が出た場合、原則必要です。
3000万円特別控除とは？
一定条件を満たせば、譲渡所得から3000万円まで非課税になります。
初心者が家を売るときによくある失敗と対策
- 査定額だけで会社を選ぶ
- 建物の不具合を後回し
- 売却期限を決めていない
これらはすべて、事前整理で防げます。
まとめ｜家を売る手順を理解すれば、不動産売却は怖くない
家を売る手順は複雑に見えて、
流れを理解すればやるべきことは明確です。
ただし、
「あなたの家の場合、どこがリスクか」は物件ごとに違います。
もし
- 何から手をつけるべきか整理したい
- 失敗しない売却計画を立てたい
そう感じたら、早い段階で専門家に相談することが、結果的に一番の近道です。
よくある質問（初心者向けFAQ）｜家を売る手順で多い疑問
Q1. 家を売るには、まず何から始めればいいですか？
A. まずは不動産の相場を知り、査定を受けることから始めます。
相場を知らないまま動くと、安く売ってしまったり、高すぎて売れない原因になります。
最初は机上査定で目安を掴み、本格的に売却するなら訪問査定まで受けるのが基本です。
Q2. 不動産売却にはどれくらいの期間がかかりますか？
A. 査定から引き渡しまで、平均3〜6か月が目安です。
価格設定や市場状況によって前後します。
「いつまでに売りたいか」を最初に決めておくことが重要です。
Q3. 査定額が一番高い不動産会社を選ぶべきですか？
A. いいえ。査定額の高さだけで選ぶのは危険です。
売れる根拠や販売戦略、建物の弱点まで説明してくれる会社を選ぶ方が、結果的に高く・早く売れます。
Q4. 家を売るときにかかる費用はどれくらいですか？
A. 売却価格の3〜6％前後が目安です。
主に仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用、譲渡所得税（利益が出た場合）などがかかります。
Q5. 古い家や不具合がある家でも売れますか？
A. 売れます。ただし事前の整理と説明が重要です。
不具合を隠すとトラブルや大幅な値引きにつながります。
先に説明することで、交渉がスムーズになるケースが多いです。
Q6. 家を売ったら必ず確定申告が必要ですか？
A. 利益（譲渡所得）が出た場合は原則必要です。
マイホームであれば、3000万円特別控除が使えるケースも多いため、条件確認が重要です。
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「何から始めればいいかわからない」
「この家はいくらで、どれくらいで売れそうか知りたい」
「失敗しない売却計画を立てたい」
そんな方は、一度状況を整理するだけでも大きな意味があります。
一級建築士・宅地建物取引士として、
高く見せる売却ではなく
トラブルなく、納得して終われる売却を重視しています。
無理な営業は一切ありません。
10〜15分の整理相談からでも構いません。
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