星野和樹
不動産売却で絶対にやってはいけない失敗例10選
知らずに損する人・うまく売れる人の決定的な違い
不動産売却の失敗は、知識不足ではなく「順番」と「判断ミス」から起こります。
現場で本当に多い失敗例を10個、原因と防ぎ方セットで解説します。
失敗① とにかく高く売り出してしまう
最も多く、最も致命的な失敗です。
【なぜ起きる？】
・「最初は強気で」という思い込み
・相場より高い査定額を信じてしまう
【防ぎ方】
・成約事例ベースで価格設定
・「3か月で売る価格」を基準にする
失敗② 査定額が一番高い会社を選ぶ
査定額は売却保証額ではありません。
【なぜ起きる？】
・媒介契約を取るための高値査定
【防ぎ方】
・価格の根拠を具体的に説明できるか確認
・建物・立地・市場を分けて説明できる会社を選ぶ
失敗③ 建物の欠点を隠して売ろうとする
雨漏り・シロアリ・設備不良の隠蔽は危険です。
【リスク】
・契約不適合責任で損害請求される可能性
【防ぎ方】
・事前に状況を整理して告知
・価格に織り込んでトラブル回避
失敗④ 媒介契約の違いを理解していない
一般・専任・専属専任の違いを知らないまま契約すると失敗しやすい。
【防ぎ方】
・売却方針（急ぐ／急がない）を明確にする
・契約内容を言語化して説明してもらう
失敗⑤ 内覧対応を甘く見ている
内覧時の印象は購入判断に直結します。
【防ぎ方】
・清掃・整理・換気を徹底
・聞かれやすい質問への回答を準備
失敗⑥ 売却費用を把握していない
測量費・抹消費・手数料の支払い時期を知らないまま進めてしまう。
【防ぎ方】
・査定時点で手残り額を試算
・費用の発生タイミングを確認
失敗⑦ ローン残債の確認が遅れる
契約直前で売却できないケースもあります。
【防ぎ方】
・金融機関に早めに確認
・残債証明書を取得
失敗⑧ 境界・測量を後回しにする
戸建て・土地で特に多い失敗です。
【防ぎ方】
・境界の有無を早期確認
・必要なら測量を前倒し
失敗⑨ 契約内容を理解せずに署名する
重要事項説明を「お任せ」は危険です。
【防ぎ方】
・契約不適合責任・特約を必ず確認
・不明点はその場で質問
失敗⑩ 売却後の税金を知らない
税金の誤解で売り時を逃すケースがあります。
【防ぎ方】
・3,000万円特別控除を理解
・翌年の確定申告を忘れない
まとめ
不動産売却は、
「やってはいけないこと」を避けるだけで成功率が大きく上がります。
特に重要なのは、
・最初の価格設定
・誠実な情報開示
・信頼できる担当者選び
うまく売れた人は、特別なことはしていません。
間違ったことをしなかっただけです。
相続した家を売る流れを7ステップで解説
名義・税金・トラブルで失敗しないための実務ガイド
相続した家の売却は、
通常の不動産売却と 流れも注意点もまったく違います。
・名義変更が終わっていない
・兄弟姉妹で話がまとまらない
・税金が不安で動けない
こうした理由で「何年も空き家のまま」になるケースを、
私は現場で何度も見てきました。
この記事では、
相続した家を売る正しい流れを7ステップで整理し、
初心者がつまずくポイントをすべて先回りして解説します。
【結論】相続不動産売却の流れはこの7ステップ
- 相続人・遺言の確認
- 相続登記（名義変更）を行う
- 売却方針を相続人全員で決める
- 不動産査定を受ける
- 不動産会社と媒介契約
- 売却活動・売買契約
- 決済・引き渡し・確定申告
ステップ① 相続人と遺言書を確認する
最初に必ず行うのは、
「誰が売主になるのか」の確定です。
【確認すること】
・遺言書の有無
・相続人の範囲
・法定相続か、遺言による相続か
❗ここが曖昧なままでは、売却は一切進められません。
ステップ② 相続登記（名義変更）を行う
2024年から、相続登記は 義務化 されています。
【ポイント】
・登記名義人でなければ売却できない
・相続人が複数いる場合は共有名義になることが多い
【実務上の注意】
・登記を後回しにすると、売却直前で止まる
・司法書士への依頼が一般的
ステップ③ 売却方針を相続人全員で決める
ここが 最大のトラブルポイント です。
【決めるべきこと】
・売却するか、保有するか
・いつまでに売るか
・売却代金の分け方
❌ よくある失敗
・「とりあえず誰かが代表で進める」
→ 後から反対が出て白紙に戻る
【防ぎ方】
・早い段階で全員の合意を取る
・方針を言語化・共有する
ステップ④ 不動産査定を受ける（相続特有の注意点）
相続物件の査定では、
建物の状態確認が特に重要です。
【相続物件で多い状態】
・長期間空き家
・雨漏り・設備故障
・境界不明
👉 建築士視点では、
「現状のまま売るのか」
「最低限整えるのか」
を査定時に判断します。
ステップ⑤ 不動産会社と媒介契約を結ぶ
相続物件では、
相続案件に慣れている会社を選ぶことが必須です。
【チェックポイント】
・相続登記・税金の説明ができる
・共有名義売却の実績がある
・相続人への説明を丁寧に行う
👉 査定額より「説明力」を重視してください。
ステップ⑥ 売却活動・売買契約
売却活動自体は通常と同じですが、
相続物件では次の点に注意します。
【注意点】
・告知事項（空き家期間の不具合）
・契約不適合責任の範囲
・残置物の扱い
❗「知らなかった」では済まないため、
告知は必ず事前に整理します。
ステップ⑦ 決済・引き渡し・確定申告
売却後に忘れてはいけないのが 税金 です。
相続不動産で使える特例
・取得費加算の特例
・空き家の3,000万円特別控除（条件あり）
【注意】
・確定申告は売却した翌年
・使える特例は事前判断が必須
👉 税金を理由に売却をためらう人の多くは、
「知らないだけ」です。
よくある相続売却の失敗例
・名義変更せずに売れると思っていた
・兄弟で話がまとまらず時間だけ経過
・税金が怖くて放置 → 空き家劣化
相続不動産は 時間が経つほど不利 になります。
まとめ｜相続不動産は「早め・整理・共有」がすべて
相続した家の売却で重要なのは、
・名義を早く整える
・相続人全員で方針共有
・相続に強い不動産会社を選ぶ
この3点だけです。
正しい流れで進めれば、
相続不動産の売却は決して難しくありません。
住宅ローンが残っている家を売る流れを完全解説
「売れない」は誤解｜残債ありでも売却できる正しい手順
「住宅ローンがまだ残っているから売れない」
これは、売主さんから最も多く聞く誤解です。
結論から言うと、
住宅ローンが残っていても、ほとんどのケースで売却は可能です。
重要なのは、
・残債を正確に把握すること
・売却価格との関係を整理すること
・順番を絶対に間違えないこと
この記事では、
住宅ローンが残っている家を売る流れを7ステップで、
実務ベースで解説します。
【結論】ローン残債あり売却の流れはこの7ステップ
- 住宅ローン残債を確認する
- 売却価格の目安を把握する
- アンダーローンかオーバーローンか判断
- 売却方針を決める
- 不動産会社と媒介契約
- 売買契約を結ぶ
- 決済・ローン完済・抵当権抹消
ステップ① 住宅ローン残債を正確に確認する
最初に必ずやることは、
今いくらローンが残っているかの確認です。
【確認方法】
・金融機関から届く返済予定表
・残高証明書を取得
【注意点】
・「だいたい」では絶対に進めない
・手数料・繰上返済費用も確認する
ステップ② 売却価格の目安を把握する
次に行うのが不動産査定です。
【ここで重要】
・査定額 ＝ 売れる価格ではない
・「3か月で売れる現実的価格」を基準にする
👉 この時点で
売却価格 − ローン残債
を必ず比較します。
ステップ③ アンダーローンかオーバーローンか判断
ここが最大の分かれ道です。
アンダーローン
売却価格 ＞ ローン残債
→ 問題なく売却可能
オーバーローン
売却価格 ＜ ローン残債
→ 自己資金の有無がカギ
❗抵当権は、
ローンを完済しないと外せません。
ステップ④ 売却方針を決める
アンダーローンの場合
・通常どおり売却
・残ったお金は手元に残る
オーバーローンの場合
次のいずれかを選びます。
・自己資金で不足分を補う
・住み替えローンを利用
・任意売却（最終手段）
👉 この判断は、
契約前に必ず行う必要があります。
ステップ⑤ 不動産会社と媒介契約を結ぶ
ローン残債ありの売却では、
金融機関との調整経験がある会社を選ぶことが重要です。
【チェックポイント】
・決済時の段取りを説明できる
・司法書士・銀行との連携実績
・オーバーローン時の選択肢を提示できる
査定額だけで選ぶと失敗します。
ステップ⑥ 売買契約を結ぶ（特約に注意）
ローン残債がある場合、
契約内容が特に重要になります。
【確認ポイント】
・決済日とローン完済日の関係
・ローン抹消が条件になっているか
・違約時のリスク
👉 「決済できなかった」では済みません。
必ず理解してから署名します。
ステップ⑦ 決済・完済・抵当権抹消
決済当日の流れは次のとおりです。
- 買主から残代金を受領
- 金融機関へローン完済
- 抵当権抹消登記
- 所有権移転
- 鍵の引き渡し
これですべて完了です。
ローン残債あり売却でよくある失敗
・残債確認が遅れて契約直前で中止
・売れると思い込んでオーバーローン発覚
・銀行との調整ができず決済延期
👉 すべて「事前確認」で防げます。
まとめ｜ローンが残っていても売却はできる
住宅ローンが残っている家の売却で大切なのは、
・残債を正確に把握する
・売却価格との関係を早期確認
・経験のある不動産会社を選ぶ
この3点だけです。
「ローンがあるから売れない」
ではなく、
「正しい手順を知らないだけ」
というケースがほとんどです。
不動産会社の正しい選び方｜売却で後悔しない見抜き方
一括査定・大手・地元業者の落とし穴をプロが解説
不動産売却の結果は、
どの不動産会社を選ぶかで8割決まる
と言っても過言ではありません。
・一括査定で一番高い会社に任せた
・大手だから安心だと思った
・知り合いに紹介されたから断れなかった
こうした理由で会社を選び、
「売れない・値下げ・放置」
という結果になるケースを、私は何度も見てきました。
この記事では、
売主が本当に選ぶべき不動産会社の見抜き方を、
実務目線で解説します。
【結論】売却で失敗しない不動産会社の条件はこの5つ
- 査定価格の根拠を具体的に説明できる
- 建物・土地のリスクを先に伝えてくる
- 販売戦略を言語化できる
- デメリットも包み隠さず話す
- 「急がせない・煽らない」
この5つが揃っていれば、
大手か地元かは問題ではありません。
見抜き方① 査定額が「なぜその金額か」を説明できるか
良い会社は、
・成約事例
・現在の市場
・物件の個別事情
を分けて説明します。
❌ 要注意な説明
・「この辺は人気なので」
・「今は高く売れます」
👉 根拠が曖昧な高値査定は、
あとで必ず値下げになります。
見抜き方② 建物や土地の欠点を最初に話すか
信頼できる会社ほど、
マイナス要素を先に伝えます。
・雨漏りリスク
・設備の古さ
・境界・越境
・再建築制限
❌ 危険な会社
・「大丈夫です、売れます」だけで終わる
👉 欠点を隠す会社は、
契約後トラブルを招きます。
見抜き方③ 販売戦略が具体的か
良い不動産会社は、
「どう売るか」を具体的に語れます。
【チェックポイント】
・どのポータルに掲載するか
・写真・コメントの工夫
・内覧対応の方針
・値下げ判断の基準
❌ 悪い例
・「広告は全部やります」
・「様子を見ましょう」
見抜き方④ デメリットも正直に言うか
本当に信頼できる担当者は、
売主が聞きたくないことも言います。
・「この価格だと時間がかかる」
・「この状態だと指値が入る」
👉 耳障りの良いことだけ言う担当者は、
売主より 自分の契約 を優先しています。
見抜き方⑤ 契約を急がせないか
良い会社ほど、
即決を迫りません。
❌ 要注意ワード
・「今日決めないと損します」
・「他にも売主がいます」
👉 売却は急ぐほど判断を誤ります。
考える時間をくれる会社を選んでください。
一括査定サイトの落とし穴
一括査定は便利ですが、
次の点に注意が必要です。
【よくある問題】
・高値査定競争になる
・囲い込み前提の会社が混ざる
・売却後のフォローが弱い
👉 一括査定は
「比較の入口」まで
と考えるのが正解です。
大手と地元業者、どちらが正解？
結論：
会社の規模より「担当者の質」です。
大手の特徴
・広告力が強い
・担当者の当たり外れが大きい
地元業者の特徴
・地域事情に詳しい
・個人差が出やすい
👉 重要なのは、
「あなたの物件をどう売るか」
を語れるかどうかです。
こんな担当者は避けるべき
・質問に即答できない
・話が常に抽象的
・他社の悪口ばかり
・契約の話を急ぐ
不動産売却は、
人で失敗する取引です。
まとめ｜正しい会社選びが、売却成功の近道
不動産会社選びで大切なのは、
・査定額の高さではなく根拠
・安心感ではなく説明力
・知名度ではなく誠実さ
この3点だけです。
良い会社を選べば、
売却は驚くほどスムーズに進みます。
