岡山で家を売るなら机上査定と訪問査定どちらが正解？精度・費用・スピードを建築士が比較解説

1. 机上査定と訪問査定に優劣はなく、目的で使い分けることが重要
   相場把握は机上、価格決定は訪問。この順番が失敗を防ぎます。
2. 訪問査定は価格を下げるためではなく、後悔しない判断のため
   建築士の視点で建物の価値とリスクを事前に把握できます。
3. 岡山では築年数だけで判断すると損をするケースが多い
   構造やメンテナンス状況が、実際の売却価格を大きく左右します。

机上査定と訪問査定の違いを岡山の売主向けに整理

岡山で家を売る際、この二つの査定方法の違いを曖昧なまま進めてしまうと、
「思っていた価格と違った」「こんなはずじゃなかった」という結果になりがちです。
建築士の目から見て、ここは最初に整理しておくべき重要なポイントだと感じています。

机上査定とは？メリット・デメリットと向いている人

机上査定とは、現地を見ずに、
・過去の成約事例
・周辺相場
・土地の大きさや築年数
といったデータをもとに算出する簡易的な査定です。

最大のメリットは、スピードの早さです。
早ければ当日〜数日で、おおよその価格帯を知ることができます。
「今すぐ売るかどうかは分からないけど、相場だけ知りたい」
という段階の売主様には、非常に向いています。

ただし、建築士として正直にお伝えすると、
机上査定は建物の個性をほとんど反映できません。
例えば、

• 同じ築30年でも、構造やメンテナンス状況は家ごとに全く違う
• 雨漏り歴や補修履歴は数字からは見えない
• リフォームの内容が評価されないケースも多い

私の経験では、机上査定の価格と実際の成約価格が
数百万円単位でズレることも珍しくありません。
「机上査定の数字＝売れる価格」ではない、という点は必ず押さえておいてください。

訪問査定とは？建築士が実際に見るチェックポイント

訪問査定は、不動産会社が実際に現地を訪れ、
土地・建物・周辺環境を直接確認したうえで行う査定です。
私が建築士として必ず確認するのは、次のようなポイントです。

• 建物の構造（基礎・柱・梁の状態）
• 劣化状況（雨漏り跡、床の傾き、外壁の傷み）
• 過去の修繕・リフォーム履歴
• 間取りの使いやすさと市場ニーズ
• 周辺環境（騒音、日当たり、道路状況）

これらは、データだけでは絶対に分かりません。
訪問査定の強みは、「なぜこの価格になるのか」を根拠付きで説明できることです。

岡山市中区でも、
「築年数だけ見れば安く評価されがちだが、構造が非常に良く、
結果的に想定より高く売れた」
というケースを何度も経験しています。

まず机上査定だけでいいケース、危険なケース

では、最初は机上査定だけでいいのでしょうか。
結論から言うと、ケースによります。

机上査定だけで問題ないのは、

• まだ売るかどうか決めていない
• 相続や住み替えの検討段階
• 価格の目安だけ知りたい

一方で注意が必要なのは、

• すでに売却時期が決まっている
• 築年数が古い（20年以上）
• 過去にリフォームや修繕をしている

こうした場合、机上査定だけで判断すると、
本来の価値より低く売り出してしまうリスクがあります。
「高く売るために訪問査定を受ける」のではなく、
「失敗しないために訪問査定を受ける」
この考え方がとても大切なんです。

次の章では、机上査定と訪問査定を
精度・費用・スピードの観点から、さらに具体的に比較していきます。

Copy## 精度・費用・スピードを徹底比較【一覧表あり】

ここからは、売主様から特に質問の多い
「結局、どっちが正確なの？」
「お金はかかるの？」
「どれくらい時間が必要？」
という3点について、机上査定と訪問査定を正面から比較していきます。

数字や表だけを見ると単純に見えますが、
建築士の目で現場を見てきた経験から言うと、
この違いをどう理解するかで、売却結果が大きく変わるんです。

査定精度はどこまで違う？価格ブレが起きる理由

まず一番大切なのが「精度」です。
机上査定は、あくまで過去のデータを平均化した価格です。

例えば岡山市中区でも、

• 同じ団地
• 同じ築年数
• 同じ広さ
  という条件でも、実際の売却価格は驚くほど差が出ます。

その理由はシンプルで、
建物の状態が数字に反映されていないからです。

私が訪問査定でよく見るのは、

• 基礎にクラック（ひび割れ）があるか
• 床下に湿気や腐食の兆候がないか
• 雨漏りの「跡」が残っていないか

これらは、広告用の図面や登記情報には一切出てきません。
そのため机上査定では、
「本当は強みになる部分」も
「後からマイナス評価される要素」も、
どちらも見落とされやすいのです。

結果として、

• 机上査定では高すぎて売れない
• 逆に安く出してしまい、損をする
  このどちらかに振れやすくなります。

訪問査定は、
価格が上下する理由を事前に把握できる
という点で、精度がまったく違います。

費用は本当に無料？売主が注意すべきポイント

「訪問査定って、お金がかかるんじゃないですか？」
これは本当によく聞かれる質問です。

結論から言うと、
通常の不動産査定は、机上・訪問ともに無料
です。

ただし、ここで一つだけ注意してほしい点があります。
それは、
「無料＝ノーリスク」ではないということです。

訪問査定の場で、

• その場で媒介契約を迫られる
• 根拠の薄い高額査定を提示される
  こうしたケースも、残念ながらゼロではありません。

建築士の立場からお伝えしたいのは、
「査定額」よりも
「なぜこの価格なのかを説明できるか」
を必ず確認してほしい、ということです。

説明が

• 相場だけ
• 他社もこのくらい
  といった曖昧なものであれば、
  それは机上査定と大差ありません。

早く売りたい人が選ぶべき査定方法

スピードについても整理しておきましょう。

項目	机上査定	訪問査定
結果が出るまで	当日〜数日	数日〜1週間
正確性	目安レベル	売出価格レベル
向いている段階	検討初期	売却直前

「とにかく早く売りたい」という方ほど、
実は訪問査定を軽視しがちです。

ですが私の経験では、
最初に訪問査定をして価格根拠を固めた方が、

• 値下げ回数が少ない
• 結果的に売却期間が短い
  という傾向がはっきり出ています。

早く売るために必要なのは、
スピードよりも迷わない価格設定です。
その意味で、
「急いでいる人ほど、訪問査定が重要」
これは800件以上の売却を見てきて、確信しているポイントです。

次の章では、さらに踏み込んで、
訪問査定でしか見抜けない「家の価値」
について、建築士の視点から詳しく解説します。

Copy## 建築士の目から見る「訪問査定でしか分からない価値」

机上査定と訪問査定の違いを理解したうえで、
次に知っておいてほしいのが
「訪問査定では、具体的に何が分かるのか？」という点です。

建築士として現地を見る立場から言うと、
訪問査定の本当の価値は
価格が上がる・下がる理由を“事前に把握できること”
にあります。
これは、売却の安心感に直結します。

構造・劣化・メンテナンス履歴が価格に与える影響

訪問査定で、私がまず確認するのは
見た目のきれいさよりも「建物の中身」です。

具体的には、

• 基礎のひび割れの種類（構造クラックか表面か）
• 床下の湿気や換気状況
• 小屋裏の雨漏り跡
• 柱や梁の状態

これらは、
住んでいると気づきにくい一方で、
買主側は非常に気にするポイントです。

例えば岡山市中区でも、
外観は年数相応でも、

• 基礎が健全
• 定期的なメンテナンス記録が残っている
  こうした家は、
  机上査定より高く評価できる根拠があります。

逆に、
「見た目はきれいだが、構造的に注意点がある」
場合は、
後から値引き交渉を受けやすくなります。

訪問査定の段階でそれが分かれば、

• 事前に説明して納得感を作る
• 価格設定で無理をしない
  といった対策が取れるのです。

リフォームしなくても評価が上がる家の共通点

売主様からよく聞かれるのが、
「売る前にリフォームした方がいいですか？」
という質問です。

結論から言うと、
ほとんどの場合、答えはNOです。

私の経験では、
評価が上がる家には共通点があります。
それは、

• 構造がしっかりしている
• 水回りのメンテナンスがされている
• 修繕履歴が説明できる

例えば、
10年前に給湯器を交換した
5年前に屋根を補修した
こうした情報は、
訪問査定で初めて「価値」として整理できます。

机上査定では、
これらは一切反映されません。
だからこそ、
「リフォームしなくても、ちゃんと見れば評価できる家」
が埋もれてしまうのです。

建築士としての役割は、
無理に手を加えさせることではなく、
今ある価値を、正しく言語化すること
だと私は考えています。

逆に訪問査定で価格が下がる典型パターン

正直にお伝えすると、
訪問査定で価格が下がるケースもあります。

よくあるのは、

• 雨漏りを過去に修理したが記録がない
• 床の傾きを「気のせい」で済ませていた
• 増改築が未登記のまま

こうした点は、
売却活動の途中で発覚すると、
売主様にとって大きなストレスになります。

ですが、
訪問査定の段階で分かれば、

• 価格に織り込む
• 事前に説明してトラブルを防ぐ
• 必要最小限の対応を検討する
  という選択ができます。

私が訪問査定を勧める最大の理由は、
「価格を下げるため」ではありません。
売主様が後悔しない判断材料を揃えるため
なんです。

次の章では、
実際に岡山市中区であった
「査定方法の違いで結果が変わった事例」
を、具体的にご紹介します。

Copy## 岡山市中区の実例で解説｜査定方法で結果が変わった家

ここからは、私が実際に岡山市中区でお手伝いした売却事例をもとに、
「査定方法の違いで、結果がどう変わったのか」
を具体的にお話しします。

机上査定と訪問査定の違いは、理屈では分かっても、
実例を見ると、その差がよりはっきりします。

机上査定では評価されなかったが、訪問で価値が上がった事例

岡山市中区にある、築30年ほどの戸建住宅の事例です。
最初に売主様が受けた机上査定では、
「築年数が古いので、この価格が上限ですね」
と、相場の下限に近い金額を提示されていました。

売主様は、
「古い家だから仕方ないですよね…」
と納得しかけていましたが、
私は訪問査定で、次の点に気づきました。

• 基礎に大きな構造クラックがない
• 小屋裏に雨漏り跡がない
• 過去に屋根と外壁のメンテナンスを実施している
• 間取りが今のニーズに合っている

これらは、机上査定では一切評価されていなかった部分です。
建築士として「構造的に安心できる家」だと判断できたため、
売出価格を見直し、机上査定よりも高い価格で売却活動を開始しました。

結果として、
値下げをすることなく、想定より早いタイミングで成約。
売主様からは、
「ちゃんと見てもらわないと、損をしていましたね」
という言葉をいただきました。

最初から訪問査定すべきだったケースの共通点

一方で、
「最初から訪問査定をしておけばよかった」
と感じたケースもあります。

それは、

• 築20年以上の戸建
• 過去に増改築やリフォームをしている
• 相続で取得し、建物の状態を把握しきれていない

こうした条件が重なると、
机上査定の価格と、実際に市場で評価される価格のズレが
非常に大きくなりやすいです。

実際に別の岡山市中区の事例では、
机上査定を信じて高めに売り出したものの、
内覧後に
「建物の状態が想像と違う」
という理由で話が進まず、
結果的に価格調整を繰り返すことになりました。

途中から訪問査定を行い、
価格根拠を整理し直したことで売却できましたが、
売主様は
「最初にちゃんと見てもらえば、時間を無駄にしなかった」
とおっしゃっていました。

私がこれらの事例から強く感じているのは、
査定方法の選択は、売却の成否を左右する最初の分かれ道
だということです。

次の章では、
これまでの内容を踏まえて、
「岡山で家を売るなら、どんな順番で査定を受ければ失敗しないのか」
をまとめていきます。

Copy## まとめ｜岡山で家を売るなら「この順番」が失敗しません

ここまでお読みいただき、ありがとうございます。
岡山で家を売る際に、
「机上査定と訪問査定、どちらを選べばいいのか」
という悩みは、多くの売主様が通る道です。

建築士として、そして不動産の現場で800件以上の売却に携わってきた経験から、
私が一つ断言できるのは、
査定は“高い数字を見るため”ではなく、“失敗しない判断をするため”に使うもの
だということです。

大切なのは、正しい順番で、正しい情報を集めること。
それだけで、売却の不安は大きく減ります。

失敗しない査定の受け方【3つのポイント】

岡山で家を売る場合、私は次の順番をおすすめしています。

1. まずは机上査定で相場感をつかむ
   　今すぐ売るか決めていなくても構いません。
   　自分の家が「どの価格帯にあるのか」を知ることが第一歩です。
2. 売却を考え始めたら訪問査定を受ける
   　特に築20年以上の戸建や、リフォーム歴がある家は必須です。
   　建物の状態を正しく評価することで、無理のない売出価格が決まります。
3. 価格の“理由”を説明できるかを確認する
   　査定額そのものよりも、
   　「なぜこの価格なのか」をきちんと説明してくれるかが重要です。

この順番を守るだけで、
値下げの繰り返しや、売却の長期化といった失敗は避けやすくなります。

無料相談・査定へのご案内（押し付けません）

「まだ売るか決めていないけど、話だけ聞いてみたい」
「机上査定の数字が本当に妥当なのか不安」
そんな段階でも、まったく問題ありません。

私は、売却を急がせることはしませんし、
無理に訪問査定をおすすめすることもありません。
建築士として、
今の状況で何が必要で、何が不要か
を正直にお伝えすることを大切にしています。

岡山市中区・南区・北区を中心に、
状況に応じたアドバイスをしていますので、
もし少しでも不安があれば、まずはお気軽にご相談ください。

あなたの大切な家が、
納得できる形で次の方に引き継がれるよう、
全力でお手伝いします。

よくある質問（FAQ）

Q1：机上査定だけで売り出すのは危険ですか？
A：相場を知るだけなら問題ありませんが、売出価格を決める段階ではおすすめしません。建物の状態が反映されないため、売れ残りや値下げにつながる可能性があります。

Q2：訪問査定を受けたら必ず売らないといけませんか？
A：いいえ。訪問査定は判断材料を増やすためのものです。売却するかどうかは、その後ゆっくり決めていただいて大丈夫です。

Q3：売る前にリフォームは必要ですか？
A：ほとんどの場合、不要です。構造やメンテナンス状況を正しく評価すれば、今のままでも十分に価値が伝わるケースが多いです。

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【最後の一言】

家は、ただの不動産ではありません。
あなたやご家族の人生が刻まれた、大切な場所です。

だからこそ、
数字だけに振り回されず、
建物の本当の価値を理解したうえで売却してほしい。
それが、建築士としての私の願いです。

まずは一緒に、状況を整理するところから始めましょう。