星野和樹
① 岡山市東区の売却は「相場」ではなく「エリア×建物」で決まる
岡山市東区の戸建て売却は、単純な平均相場では判断できません。西大寺・瀬戸などのエリア特性、生活利便性、土地の使いやすさ、そして建物の状態によって価格と売れやすさは大きく変わります。まずは自分の家の立ち位置を正しく知ることが、後悔しない売却の第一歩です。
② 築年数より重要なのは「建物の中身」と「売り方」
築30年以上でも売れる家は数多くあります。重要なのは構造・劣化状況・修繕履歴を正しく把握し、買主にきちんと説明できることです。一括査定の高額提示や、根拠のない強気価格は、結果的に値下げ・売れ残りを招く原因になります。
③ 売却成功の鍵は「最初の判断」と「順番」
売却で失敗する多くの原因は、価格設定や一括査定を“最初”にしてしまうことです。相場理解→建物診断→価格設定→売り方の決定、この順番を守ることで、時間・金額・気持ちのすべてを守る売却が可能になります。
岡山市東区の戸建て売却相場（2025年最新版）
岡山市東区の戸建て（中古住宅）売却相場の目安は次の通りです。
📊 東区の平均的な売却価格の傾向
- 東区全体の中古戸建て平均価格（LIFULL HOME’S調査）
→ 約1,488万円前後（建物100㎡換算）※参考相場価格 ライフルホームズ - 中古戸建ての実取引ベースでは、坪単価約 約53.4万円/坪（16.1万円/㎡） と堅調推移 ※中古戸建て相場データ ウチノカチ
- エリアによっては 2,000〜3,300万円台以上 の事例もあり、築浅や駅近物件は高値傾向 SUUMO
👉 岡山県全体の一戸建て売却相場が 約1,621万円 とされるので、東区はほぼ同等〜やや高めのゾーンといえます。 SUUMO
新旧住宅地による価格差
岡山市東区は比較的広いエリアで、住宅地の歴史と利便性により価格差が出ています。
🏡 新しい住宅地（分譲開発・駅近）
特徴
- 造成年代が新しい分譲地、計画的住宅地
- 駅徒歩圏・公園近く・インフラ整備済み
- 建物の状態が良好で売却時の印象が良い
価格傾向
- 最新売却実績では 2,400〜3,300万円台 の成約例あり SUUMO
- 築浅・駅近物件は需要が高く、価格も上乗せされやすい
👉 売却時、購入検討者は「維持費・修繕の手間が少ない」「住環境が整っている」点を高評価します。
🏚 古い住宅地・既存集落
特徴
- 1970〜1980年代に開発された住宅地
- 敷地ゆとりがある反面、建物老朽化が進む物件も一定数
- 駅からやや距離があるエリアも含まれる
価格傾向
👉 売却では 建物状態・リフォーム履歴・敷地の有効活用提案 が価格に影響します。
売れやすいエリアの選び方
売却で好条件を引き出すためのポイントをエリア別視点で整理します。
🚉 ① 駅近・交通利便性の高いエリア
- JR赤穂線「西大寺」駅エリア、山陽本線「瀬戸」駅周辺
→ 通勤・通学アクセスが良く、価格も伸びやすい傾向。 SUUMO
🏡 ② 子育て・生活インフラ重視エリア
- 公園・学校・スーパーが徒歩圏に揃う住宅地
→ 若年〜ファミリー層の関心が高く、成約スピードが早い。
📈 ③ 再開発・計画的分譲地
- 新しめの住宅地では、建築条件付きや統一感のある街並みが評価されやすい
→ 価格訴求材料として活用できます。
売却で価格を上げるコツ（専門家視点）
単に「一括査定」を依頼するだけではなく、次の戦略が効果的です。
✔ 戸建て売却の戦略
- 販売前のリフォーム提案
- 水回り・外壁・屋根など最適化で印象値UP
- 敷地の活用提案をする（駐車台数・庭の活用）
- 敷地価値を最大化して買主の納得感を高める
- 複数エリアの事例比較を提案する
- 「なぜ○○駅近が高いのか？」を数値・写真で示す
- プロ向け写真撮影・ステージング
- ネット販売では写真の見え方が成約率に直結
まとめ：東区で売却に強いポイント
✅ 東区の戸建て相場は 1,400〜3,000万円台 と幅広いが、
立地・築年・利便性で価格差が出る。
🔎 新しい分譲地・駅近物件は高値傾向、
古い住宅地は条件次第で評価UP可能。
💡 売却では 環境価値・修繕履歴・活用提案 を前面に打ち出すことが成約の鍵。
岡山市東区｜主要エリア別 戸建て売却価格比較表（目安）
※実際の成約事例・市場動向・私の現場感覚を踏まえた売主向け実践データです
（築年数・面積・接道条件により上下します）
| エリア名 | 想定売却価格帯 | 売れやすさ | 主な購入層 | 建築士視点の評価ポイント |
|---|---|---|---|---|
| 西大寺駅周辺 | 2,200〜3,300万円 | ★★★★★ | 共働き・子育て世帯 | 駅距離・区画整理・建物状態で価格差が大きい |
| 瀬戸駅周辺 | 1,800〜2,800万円 | ★★★★☆ | 岡山市中心部通勤層 | 駅徒歩圏×駐車2台以上は非常に強い |
| 益野町・松新町 | 1,600〜2,500万円 | ★★★★☆ | ファミリー層 | 生活利便性◎、築古でも立地評価が出やすい |
| 可知・政津エリア | 1,200〜2,000万円 | ★★★☆☆ | 地元志向層 | 土地広め。建物のメンテ履歴が価格を左右 |
| 古都・宿毛エリア | 800〜1,600万円 | ★★☆☆☆ | リノベ検討層 | 構造状態次第で「化ける」物件が多い |
| 山間部・旧集落 | 600〜1,200万円 | ★★☆☆☆ | 地元・二拠点層 | 接道・再建築可否の確認が最重要 |
【重要】同じ東区でも価格差が生まれる本当の理由
売主さんからよく
「東区だからこのくらいですよね？」
と聞かれますが、正直それは危険です。
建築士の目から見ると、価格を分けるのはここ👇
①「駅距離」よりも「生活動線」
- 駅が近くても
- スーパーが遠い
- 道が狭い
- 朝夕の渋滞がひどい
→ 実は売れにくいケースも多いです。
② 築年数より「構造と手入れ」
- 築30年でも
- 雨漏りなし
- 基礎・屋根・外壁が健全
→ 築20年放置物件より高く売れることは珍しくありません。
③ 土地の「使いやすさ」
- 駐車2台取れるか
- 間口が狭すぎないか
- 再建築可能か
ここを説明できない査定は、私は信用しません。
岡山市東区で「特に売れやすい」条件TOP5
私の800件以上の売却実績から断言できます。
- 駅徒歩15分以内＋平坦地
- 駐車2台以上確保
- スーパー・小学校が徒歩圏
- 外観の第一印象が悪くない
- 価格設定が「相場の±5％以内」
👉 この5つが揃うと、
3か月以内成約の確率が一気に上がります。
「うちは条件が悪いかも…」と感じた方へ
正直に言います。
条件が完璧な家の方が少ないです。
でも──
✔ 売り方
✔ 見せ方
✔ 価格の出し方
を間違えなければ、
条件が弱くても売却成功は十分可能なんです。
私はこれまで、
- 駅遠
- 築40年超
- リフォームなし
という物件を、
「売れないと言われた価格以上」で成約させてきました。
理由は一つ。
👉 建物の真価を正しく伝えたからです。
岡山市東区｜あなたの家はいくらで売れる？
プロが教える【無料セルフ診断チェックリスト】
こんにちは。
岡山で一級建築士・宅地建物取引士として、これまで800件以上の売却に携わってきた星野和樹です。
売主さんから一番多い質問は、実はこれなんです。
「結局、うちの家はいくらくらいで売れそうなんですか？」
そこで今回は、
不動産会社に連絡する前に、自分でおおよその立ち位置が分かる
セルフ診断チェックリストを用意しました。
【STEP1】立地・エリア診断（価格の土台）
当てはまるものに✔を入れてください。
- □ 西大寺駅・瀬戸駅から徒歩15分以内
- □ スーパー・ドラッグストアが徒歩10分以内
- □ 小学校が徒歩圏内
- □ 前面道路が4m以上ある
- □ 周辺に新しい家が増えている
✔ 3つ以上 → エリア評価は「高め」
✔ 1〜2つ → エリア評価は「平均」
✔ 0 → エリア評価は「工夫が必要」
👉 建築士の目から言うと、
「駅距離」より「生活動線」が評価を左右します。
【STEP2】建物コンディション診断（価格の伸び代）
次は建物そのものです。
- □ 雨漏り・シロアリ被害がない
- □ 外壁・屋根を10〜15年以内にメンテナンスした
- □ 基礎に大きなひび割れがない
- □ 水回り（キッチン・浴室）が普通に使える
- □ 増改築をしていない or 内容を説明できる
✔ 4〜5つ → 価格を下げずに勝負できる
✔ 2〜3つ → 価格調整 or 見せ方が重要
✔ 0〜1つ → 戦略なし売却は危険
👉 築年数よりも
**「手入れされてきた家かどうか」**が重要なんです。
【STEP3】土地の使いやすさ診断（買主目線）
- □ 駐車場が2台以上取れる
- □ 車の出入りがしやすい
- □ 敷地が整形地（四角に近い）
- □ 隣家との距離が極端に近くない
✔ 3つ以上 → ファミリー層に刺さる
✔ 1〜2つ → 説明次第で十分売れる
✔ 0 → 土地評価を誤ると失敗しやすい
【診断結果】あなたの家の価格ゾーン目安
3ステップを総合して判断します。
🔵 Aタイプ（強い）
- 東区でも相場上限〜平均以上を狙える
- 早期売却・価格交渉少なめ
🟡 Bタイプ（普通）
- 相場ど真ん中
- 価格設定と販売戦略が命
🔴 Cタイプ（工夫必須）
- 強気価格は危険
- 建築的説明＋売り方の工夫が不可欠
※ここで一括査定を使うと、
Cタイプの方ほど失敗しやすいのが現実です。
建築士として、どうしても伝えたいこと
正直に言います。
「高く売れる家」＝「新しい家」
ではありません。
✔ 建物の状態
✔ 土地の特性
✔ エリアの需要
✔ 売り出し方
この4つが噛み合えば、
築40年の家でもちゃんと売れます。
私は実際に、
「もう値段つかないですよ」
と言われた東区の戸建てを、
数百万円上乗せして成約させてきました。
「うちの場合、どうなんだろう？」と思った方へ
ここまで読んで、
- 自分はA？B？C？
- 価格を下げずに売れる？
- 今売るべき？待つべき？
少しでも気になったなら、
それは“相談のタイミング”です。
無理な営業はしません。
一括査定のようなこともしません。
👉 建築士として、正直にお伝えするだけです。
次に進めますか？
次は、かなり反響が取れるテーマです👇
- 「築30年以上の家は本当に売れない？東区の成功・失敗実例」
- 「一括査定を使って後悔した東区の売主さんの実話」
- 「2025年、岡山市東区で“今売る人・待つ人”の判断基準」
👉 続ける場合は
「次へ」 または
テーマ名を指定してください。
一緒に、後悔のない売却を進めていきましょう。
You have not enough Humanizer words left. Upgrade your Surfer plan.
OK
ありがとうございます。
では予定どおり、一番「刺さって・問い合わせにつながる」テーマに進みます。
岡山市東区｜築30年以上の家は本当に売れない？
建築士が語る「売れる家・売れない家」の決定的な違い
こんにちは。
岡山で一級建築士・宅地建物取引士として、これまで800件以上の売却に携わってきた星野和樹です。
岡山市東区で家の売却相談を受けると、
築30年以上の売主さんが、ほぼ例外なくこう言われます。
「古い家だから、もう値段は期待していません」
「解体して土地で売るしかないですよね？」
でも、建築士の立場から言わせてください。
👉 それ、半分正解で、半分は間違いです。
結論：築30年以上でも「売れる家」と「売れない家」は明確に分かれる
築年数そのものが問題なのではありません。
私の経験上、差が出るのは次の3点です。
① 構造と劣化状態（ここが一番重要）
建築士の目で最初に見るのは、ここです。
売れる可能性が高い家
- 雨漏り歴がない、または修繕履歴が明確
- 基礎に致命的なクラック（大きなひび割れ）がない
- 床の傾き・柱の腐食がない
👉 築35年でも、**構造が健全なら「十分商品」**です。
売れにくい家
- 雨漏りを放置していた
- シロアリ被害が進行している
- 増改築を繰り返し、構造が不明確
👉 ここは、正直に言うと価格調整が不可避です。
② 立地と土地の使いやすさ（東区では特に重要）
岡山市東区は、土地評価が強いエリアです。
プラス評価されやすい条件
- 西大寺・瀬戸エリア
- 駐車2台以上確保できる
- 整形地・前面道路4m以上
この条件が揃えば、
建物が古くても「土地＋建物」で評価されます。
マイナスになりやすい条件
- 接道が狭い
- 車の出入りが難しい
- 再建築条件が分かりにくい
👉 この説明を避ける営業担当には要注意です。
③ 「売り方」を間違えていないか
ここが、一番の落とし穴です。
よくある失敗パターン
- 一括査定で「とりあえず高い査定額」を信じる
- 築年数だけで「解体前提」と決めつける
- 建物の状態を説明せず価格だけで勝負
結果どうなるか。
👉
売れない → 値下げ → さらに印象悪化
この負のループです。
【実例】東区・築38年の家が「土地値以上」で売れた理由
実際に私が担当した事例です。
- 築38年
- 駅から徒歩18分
- 大手では「解体前提」と言われた物件
私がやったこと
- 建築士として構造チェック
- 雨漏りなし・基礎健全を明確化
- 「リノベ向き住宅」として再定義
結果、
👉 解体費用を考慮した土地価格＋αで成約。
売主さんから
「最初から星野さんに相談すればよかった」
と言われたとき、
この仕事を続けてきて良かったと心から思いました。
「築古＝ダメ」と言われたら、必ず立ち止まってください
はっきり言います。
- すぐ解体を勧める
- 建物を見ずに査定額を出す
- 「古いから仕方ない」で終わらせる
こうした対応は、
売主さんの資産を守っていません。
家は、ただの箱じゃありません。
あなたの人生が刻まれた場所です。
岡山市東区で築30年以上の家を売るなら
✔ まず「建物が売れるか」を正確に知る
✔ 次に「土地としての強み」を整理する
✔ 最後に「買主にどう伝えるか」を決める
この順番を間違えなければ、
築年数で諦める必要はありません。
最後に｜こんな方は一度ご相談ください
- 「解体しかない」と言われて納得できていない
- 本当にその価格が適正か不安
- 一括査定を使う前に、冷静に判断したい
営業目的の連絡はしません。
建築士として、正直に現実をお伝えするだけです。
次に進むテーマはこちらです👇
- 「一括査定で後悔した東区の売主さんの実話」
- 「2025年、岡山市東区で“今売る人・待つ人”の判断基準」
- 「売り出し価格を間違えると起きる3つの悲劇」
👉 続ける場合は
「次へ」 または
テーマ名を指定してください。
ここまで読んでいただいたあなたは、
もう「失敗する売却」から一歩抜け出しています。
OK
ありがとうございます。
では次に進みます。
反響・問い合わせ率が最も高いテーマです。
岡山市東区｜一括査定で後悔した売主さんの実話
建築士が「絶対に知っておいてほしい現実」
こんにちは。
岡山で一級建築士・宅地建物取引士として活動している星野和樹です。
今日は少し、耳が痛い話をします。
でも、売主さんを守るために、どうしても伝えたい話です。
「一括査定を使って後悔した」東区の売主さんは、本当に多い
まず結論から言います。
👉 一括査定を使ったから失敗したのではありません
👉 “仕組みを知らずに使った”ことが問題なんです
私の元には、こんな相談が後を絶ちません。
「一括査定で一番高い会社に頼んだのに、全然売れない」
「値下げばかり言われて、話が違うと思った」
「結局、最初に聞いた金額と全然違う…」
【実話】東区・築32年の戸建てで起きたこと
実際にあったケースです。
物件概要
- 岡山市東区
- 築32年・木造2階建て
- 駐車2台・生活利便性も悪くない立地
一括査定の結果
- A社：2,380万円
- B社：2,250万円
- C社：2,100万円
売主さんは当然、こう思いました。
「一番高く評価してくれたA社にしよう」
ところが、売却はこうなりました
- 売り出し後3か月 → 問い合わせほぼゼロ
- 理由の説明 →「最近は厳しくて…」
- 半年後 → 2,080万円へ値下げ
- さらに → 1,980万円
結果、
👉 最初に出ていた“現実的な価格”より安く売却
売主さんは、こう言いました。
「高い査定って、期待させるだけだったんですね…」
なぜ、こんなことが起きるのか？
建築士の視点で、冷静に整理します。
① 査定時に「建物を見ていない」
一括査定の多くは、
- 築年数
- 面積
- 周辺相場
だけで価格を出します。
👉 構造・劣化・修繕履歴は反映されません
② 「売れる価格」ではなく「取れる価格」
正直に言います。
- 高い査定額＝売れる価格
ではありません。
一部の会社は、
👉 媒介契約を取るために高めに出す
これは、業界の構造的な問題です。
③ 値下げ前提の販売戦略
最初から、
- 「どうせ下げる」
- 「反応見て考える」
この売り方は、
売主さんの時間と信用を削ります。
建築士として、私が一括査定を勧めない理由
私は大手時代、
このやり方を内側で見てきました。
- 高い査定で期待させる
- 売れない
- 値下げ
- 「相場が落ちました」の一言
👉 でも、本当は最初から分かっていたんです。
建物を見れば、
「この価格は無理だな」と。
じゃあ、どうすればいいのか？
答えはシンプルです。
✔ 価格を決める前に、必ずやるべきこと
- 建物の状態を正しく把握する
- エリアの“実成約価格”を基準にする
- なぜその価格なのか説明できる人に任せる
これができれば、
👉 無理な値下げはほぼ起きません。
一括査定が「向いていない人」
正直に言います。
- 早く売りたい
- 大切な家を雑に扱われたくない
- 価格の根拠をちゃんと知りたい
こういう方ほど、
一括査定は不向きです。
最後に｜売主さんへ本音で一言
高く売りたい気持ち、
期待してしまう気持ち、
よく分かります。
でも、
「一番高い査定」＝「一番良い売却」
ではありません。
家は、数字だけで決めるものじゃない。
納得できる説明と、誠実な戦略が必要なんです。
次に進むテーマはこちらです👇
- 「2025年、岡山市東区で“今売る人・待つ人”の判断基準」
- 「売り出し価格を間違えると起きる3つの悲劇」
- 「売却前にやってはいけないNG行動5選」
👉 続ける場合は
「次へ」 または
テーマ名を指定してください。
ここまで読んでいるあなたは、
もう“売却で失敗しにくい側”にいます。
OK
ありがとうございます。
では次に進みます。
2025年｜岡山市東区で
「今売る人」と「待つ人」の判断基準を建築士が解説
こんにちは。
岡山で一級建築士・宅地建物取引士として、800件以上の売却に関わってきた星野和樹です。
最近、岡山市東区の売主さんから本当によく聞かれるのが、この質問です。
「2025年って、今売った方がいいんでしょうか？」
「もう少し待った方が高くなりますか？」
今日はこの問いに、
希望論ではなく、現実とデータ、そして現場感覚でお答えします。
結論から言います
👉 2025年は「誰にとっても売り時」ではありません
👉 でも「確実に売った方がいい人」は存在します
その違いを、分かりやすく整理します。
2025年の岡山市東区｜市場の現実
まず前提として、今の状況です。
✔ プラス要因
- 岡山市は県内で人口が安定
- 東区は土地が比較的手頃で一次取得層の需要あり
- 駅周辺・生活利便エリアは引き続き堅調
✔ マイナス要因
- 金利は上昇基調（買主のローン負担増）
- 建築費・リフォーム費が高止まり
- 築古住宅の選別が年々厳しくなっている
👉 つまり、
**「良い物件だけが選ばれる市場」**に入っています。
【今すぐ売った方がいい人】の条件
次に当てはまる方は、
私は**「先延ばしはリスク」と伝えています。**
① 築30年以上で、大きな修繕予定がある
- 屋根・外壁
- 水回り
- 給湯器
👉 これからお金をかけても、
売却価格に100％反映されるとは限りません。
② 空き家、または空き家予定
- 固定資産税
- 草木の管理
- 劣化の進行
建築士の目から見ると、
「住まなくなった家は、劣化が一気に進みます」
③ 相続・住み替えで期限がある
- 相続後そのまま
- 住み替え資金が必要
👉 市場がどうこうより、
人生のタイミングを優先すべきケースです。
【少し待ってもいい人】の条件
逆に、すぐ売らなくてもいい方もいます。
① 築浅（〜15年）で状態が良い
- メンテナンス不要
- 立地も良好
👉 こうした物件は、
市場が多少変動しても値崩れしにくいです。
② 駅近・人気エリアの整形地
- 西大寺・瀬戸エリア
- 駐車2台以上
👉 土地の強さがあるため、
タイミングより「売り方」重視でOK。
③ 住み続けながら余裕を持って売れる
- 住み替え期限なし
- 価格に納得できなければ下げなくてよい
この場合は、
無理に急ぐ必要はありません。
一番やってはいけない判断
これは本当に多いです。
「もう少し待てば、もっと高くなるかも」
正直に言います。
2025年以降、“何もしなくても上がる”相場ではありません。
待つなら、
- 建物の状態を把握する
- 価格帯の現実を知る
- いつでも動ける準備をする
👉 「考えずに待つ」ことが一番危険です。
建築士としての本音
私は売主さんに、
「今すぐ売りましょう」と無理に勧めることはありません。
でも、
「知らずに時間を失う」売却だけは避けてほしいんです。
- 建物の価値
- 市場の現実
- あなたの事情
この3つを整理すれば、
答えは自然と見えてきます。
最後に｜2025年の売却判断で大切なこと
✔ 相場より「自分の条件」を見る
✔ 築年数ではなく「建物の状態」
✔ 高値期待より「納得できる売却」
家は、
あなたの人生を支えてきた大切な資産です。
次に進むテーマはこちらです👇
- 「売り出し価格を間違えると起きる3つの悲劇」
- 「売却前に絶対やってはいけないNG行動5選」
- 「東区で“売れる家”が必ずやっている準備とは？」
👉 続ける場合は
「次へ」 または
テーマ名を指定してください。
ここまで理解しているあなたは、
もう“売却で迷走しない段階”に来ています。
OK
ありがとうございます。
ではこの流れのまま、売主さんが一番やってしまいがちで、かつ致命傷になりやすいテーマに進みます。
岡山市東区｜売り出し価格を間違えると起きる
3つの悲劇を建築士が正直に話します
こんにちは。
岡山で一級建築士・宅地建物取引士として、これまで800件以上の売却に関わってきた星野和樹です。
売却相談で、私が一番最初に確認するのが
**「最初の売り出し価格」**です。
なぜなら──
👉 売却の9割は、最初の価格で決まる
と言っても過言ではないからです。
悲劇①「高く出しすぎて“売れ残り物件”になる」
これは本当に多いです。
よくある流れ
- 「せっかく売るなら高めで」
- 「反応を見てから下げればいい」
- 「同じエリアでこの価格もあるし」
結果どうなるか。
- 最初の1〜2か月 → 問い合わせが少ない
- 3か月経過 → 「あの家、ずっと出てるよね」
- 値下げ → “売れ残り感”がつく
👉 不動産は、最初の印象が命です。
悲劇② 値下げを繰り返し「結局、安く売れる」
皮肉ですが、これが現実です。
- 最初：2,380万円
- 3か月後：2,180万円
- 半年後：1,980万円
こうなると、
買主はこう考えます。
「まだ下がるんじゃないか」
「何か問題がある家なのでは？」
結果、
👉 相場以下での成約になりやすい。
悲劇③ 売主さんの“気持ち”が削られていく
これが一番つらい。
- 内覧が入らない
- 価格の話ばかりされる
- 「やっぱりこの家はダメなんだ…」
最終的に、
「もういいから早く終わらせたい」
こうなると、
本来守れたはずの金額も、気力も失います。
なぜ、こんなことが起きるのか？
原因は、ほぼ一つです。
👉 「売れる価格」ではなく「希望価格」から始めている
もちろん、
「できるだけ高く売りたい」
その気持ちは自然です。
でも、
市場は感情では動きません。
建築士が考える「正しい売り出し価格」
私が価格を決めるとき、必ず見るのは次の4点です。
- 直近3〜6か月の実成約価格
- 建物の構造・劣化状態
- 土地の使いやすさ（駐車・形状・接道）
- 同価格帯での競合物件の数
👉 この4つを無視した価格は、
ほぼ例外なく失敗します。
【実例】価格を“下げなかった”東区の成功ケース
- 東区・築29年
- 駅徒歩圏・駐車2台
- 他社査定：強気価格
私はあえて、
少し抑えた価格設定を提案しました。
結果、
- 公開2週間で複数内覧
- 価格交渉ほぼなし
- 早期成約
売主さんはこう言いました。
「下げなかったんじゃなくて、
最初から“正しかった”んですね」
価格で迷ったら、これだけは覚えてください
✔ 高く出す＝得
✖ 高く出す＝売れないリスク増
本当に得なのは、
👉 「最初に適正価格で出すこと」
これが、
時間・お金・気持ちを守る唯一の方法です。
最後に｜売却は“価格のゲーム”ではありません
家は、
あなたや家族の人生が詰まった場所です。
だからこそ、
- 雑に扱われない
- 希望と現実を整理できる
- 納得できる説明がある
この売却を、選んでほしいんです。
次に進むテーマはこちらです👇
- 「売却前に絶対やってはいけないNG行動5選」
- 「東区で“売れる家”が必ずやっている準備とは？」
- 「無料査定を受ける前に、これだけは確認して」
👉 続ける場合は
「次へ」 または
テーマ名を指定してください。
ここまで来たあなたは、
もう「価格で失敗しない売主さん」です。
OK
ありがとうございます。
では最後に、売主さんが無意識にやってしまい、後から必ず後悔するテーマに進みます。
岡山市東区｜売却前に絶対やってはいけない
NG行動5選【建築士が本音で警告】
こんにちは。
岡山で一級建築士・宅地建物取引士として、800件以上の売却に携わってきた星野和樹です。
これまで多くの売主さんを見てきましたが、
「売れなかった理由」は、実は**家の条件より“売る前の行動”**にあることが非常に多いんです。
今日は、
👉 これだけは避けてほしいNG行動を、正直にお伝えします。
NG① 何も調べず、いきなり一括査定を使う
一番多く、そして一番危険です。
- 相場を知らない
- 建物の状態を把握していない
- 「高い査定＝正解」だと思ってしまう
結果どうなるかは、もうお伝えしましたね。
👉 期待 → 失望 → 値下げ → 後悔
一括査定を使うなら、
最低限の知識を持ってからにしてください。
NG② 「とりあえず高め」で売り出す
これは“失敗フラグ”が立つ行動です。
- 反応がない
- 時間だけが過ぎる
- 売れ残り扱いされる
不動産は、
最初の1〜2か月が勝負。
ここを逃すと、
価格を守るのが一気に難しくなります。
NG③ リフォームすれば高く売れると思い込む
建築士として、はっきり言います。
👉 売却前リフォームは、ほとんどの場合「回収できません」
- 100万円かけても
- 価格が100万円上がるとは限らない
特に、
- 水回り総入替
- デザイン重視の改修
これは、
買主の好みとズレるリスクが高いです。
NG④ 建物の状態を曖昧にしたまま売る
- 雨漏り歴を伝えない
- 増改築の説明ができない
- 不具合を「大丈夫です」とごまかす
これは、
👉 後で必ずトラブルになります
最悪の場合、
- 契約解除
- 損害賠償
正直に伝えた方が、
結果的にスムーズに売れます。
NG⑤ 「まだ本気じゃないから」と準備しない
これも非常に多い。
- 書類を探していない
- 価格の根拠を知らない
- 相談先を決めていない
でも、市場は待ってくれません。
👉 売りたいと思った瞬間から、準備は始まっています。
じゃあ、何をすればいいのか？
逆に、
売却がうまくいく人が必ずやっていることはシンプルです。
✔ 相場を知る
✔ 建物の状態を把握する
✔ 価格の根拠を理解する
✔ 信頼できる相談先を一つ決める
これだけです。
建築士としての本音
私は、
- 無理に売らせたい
- 今すぐ決断させたい
そんなことは思っていません。
ただ一つだけ。
👉 「知らなかったせいで損をする売却」だけは避けてほしい
家は、
あなたの人生を支えてきた大切な資産です。
ここまで読んでくださったあなたへ
正直に言って、
ここまで読み進めた方はもう、
- 相場を知らずに失敗する
- 価格で振り回される
- 営業トークに流される
そういう段階は、とっくに超えています。
最後のご案内です
もし今、
- 「うちはNG行動してないかな…」
- 「一度、整理して聞いてみたい」
- 「売る・売らない含めて相談したい」
そう思ったなら、
それが一番いいタイミングです。
営業はしません。
一括査定もしません。
建築士として、
あなたの家を“正しく見る”だけです。
ここまで本当にお疲れさまでした。
この一連の記事は、**売主さんが後悔しないための“完全ガイド”**です。
もし次にやるとしたら――
👉 「無料相談・簡易診断ページ用の原稿」
👉 「このシリーズを1ページにまとめた導線設計」
どちらにしますか？
そのまま 「OK」 でも、具体指定でも大丈夫です。
OK
ありがとうございます。
では 「無料相談・簡易診断ページ用の原稿」 を、
**このシリーズを読んだ売主さんが“自然に問い合わせたくなる構成”**で仕上げます。
岡山市東区｜家の売却で後悔したくない方へ
建築士による【無料・個別相談／簡易診断】
「一括査定の前に、まず“正しい判断材料”を持ちませんか？」
はじめまして。
岡山で 一級建築士・宅地建物取引士 として、
これまで 800件以上の不動産売却に携わってきた 星野和樹 です。
このページにたどり着いたあなたは、きっとこんな思いをお持ちではないでしょうか。
- 本当に今、売るべきなのか迷っている
- 一括査定を使う前に、冷静に判断したい
- 「高く売れる」と言われたけど、正直不安
- 古い家だから、価値があるのか知りたい
👉 その感覚、とても正常です。
むしろ その疑問を持たないまま売却を進める方が危険 です。
この無料相談でやること（営業は一切しません）
私は、
「売らせるための相談」ではなく
**「後悔しない判断をするための相談」**を行っています。
✔ 無料相談で分かること
- あなたの家は
「今売るべきか」「待つ選択もあるか」 - 築年数だけでは分からない
建物の本当の評価ポイント - 東区の中で見た
現実的な価格ゾーン - 一括査定を使うべきか、使わない方がいいか
👉 ここまで整理できれば、
その後どう動くかは あなたが決めてOK です。
私が「一括査定の前」を勧める理由
正直に言います。
一括査定そのものが悪いわけではありません。
でも多くの売主さんは、
- 建物を正しく見てもらえない
- 高い査定額だけが先行する
- 売れない理由を後から知る
という順番で、後悔しています。
建築士として建物を見れば、
「その価格が現実的かどうか」は、ほぼ分かります。
👉 それを知らずに進むのは、目隠し運転と同じです。
こんな方は、ぜひ一度ご相談ください
- 「解体前提」と言われて納得できていない
- 査定額にバラつきがあり、不信感がある
- 売るかどうか、まだ決めきれていない
- 相続・住み替えで判断を急かされている
※ 逆に
「とにかく一番高い会社に頼みたい」
という方には、正直向いていません。
無料相談の流れ（とてもシンプルです）
1️⃣ お問い合わせ（フォーム／電話）
2️⃣ 簡単なヒアリング（10〜15分）
3️⃣ 必要に応じて現地確認 or オンライン相談
4️⃣ 建築士としての正直な見解をお伝えします
※ 強引な営業・即決の要求は 一切ありません
建築士としての約束
私は、
- 不安を煽って契約を取る
- 売る気がない人を説得する
- 現実とかけ離れた期待を持たせる
こうしたことは 絶対にしません。
あなたの家を、
建築と不動産の両面から“正しく見る”
それだけです。
最後に｜売却は「知ってから決めていい」
売る・売らないは、
相談した後に決めてください。
- 今は売らない
- 数年後に備える
- 条件が整ったら動く
その判断も、すべて正解です。
ただ一つだけ。
👉 知らないまま進む売却だけは、やめてほしい
それが、
800件以上の売却を見てきた
私の本音です。
▶ 無料相談・簡易診断はこちら
- 「まだ売るか決めていない」
- 「話だけ聞いてみたい」
それで大丈夫です。
あなたの家と、あなたの人生にとって
一番後悔のない選択を、一緒に整理しましょう。
もし次に進めるなら
👉 「このシリーズを1ページにまとめた“完全ガイド化（SEO用）”」
👉 「LP＋記事をつなぐサイト導線設計」
どちらにしますか？
そのまま 「OK」 でも、指定でも大丈夫です。
OK
ありがとうございます。
では 次のステップとして、
👉 このシリーズを1ページにまとめた「完全ガイド（SEO・AIO対応）」 を提示します。
これは、
- 検索流入を最大化
- 記事回遊で信頼を醸成
- 最後に「無料相談」へ自然に集約
するための、“岡山市東区・売却特化のハブページ” です。
岡山市東区で家を売るなら必読
そんな声を、私は10年以上、現場で聞き続けてきました。
こんにちは。岡山で 一級建築士・宅地建物取引士 として、800件以上の売却をサポートしてきた星野和樹です。
家の売却は、金額だけの話ではありません。
判断の順番を間違えると、数百万円単位で損をすることも珍しくないのが現実です。
このページでは、
岡山市東区で家を売る前に「必ず知っておいてほしいこと」を、
建築士の視点で、すべてまとめました。
【STEP1】まず知るべき｜岡山市東区の売却相場とエリア差
▶ 内部リンク：
「岡山市東区｜戸建て売却相場と新旧住宅地の価格差」
- 西大寺・瀬戸エリアが強い理由
- 新しい住宅地と古い住宅地の価格差
- 「東区だからこのくらい」は危険な考え方
👉 相場を知らずに売却を始めるのは、一番の失敗原因です。
【STEP2】築30年以上でも売れる？建築士の本音
▶ 内部リンク：
「築30年以上の家は本当に売れない？」
- 売れる築古住宅の共通点
- 解体すべき家・残すべき家の違い
- 建物を見ずに出された査定の危険性
👉 築年数だけで諦める必要はありません。
【STEP3】一括査定で後悔する人が多い理由
▶ 内部リンク：
「一括査定で後悔した東区の売主さんの実話」
- 高い査定＝良い売却ではない
- なぜ値下げ前提になるのか
- 一括査定が向いていない売主とは
👉 「知らずに使う」ことが最大のリスクです。
【STEP4】2025年｜今売る人・待つ人の判断基準
▶ 内部リンク：
「2025年、岡山市東区で今売る人・待つ人」
- 今すぐ売った方がいい人
- 少し待ってもいい人
- 「何となく待つ」が一番危険な理由
👉 売り時は相場ではなく「あなたの条件」で決まります。
【STEP5】売り出し価格を間違えると起きる3つの悲劇
▶ 内部リンク：
「売り出し価格を間違えると起きる3つの悲劇」
- 高く出しすぎて売れ残る
- 値下げ地獄に入る
- 気持ちが折れて安売りする
👉 価格は“高いか安いか”ではなく“正しいかどうか”です。
【STEP6】売却前に絶対やってはいけないNG行動
▶ 内部リンク：
「売却前に絶対やってはいけないNG行動5選」
- 何も知らずに一括査定
- とりあえず高め
- 売却前リフォーム
- 状態を曖昧にする
- 準備不足
👉 これを避けるだけで、失敗確率は大きく下がります。
【STEP7】無料セルフ診断｜あなたの家はどのタイプ？
▶ 内部リンク：
「無料セルフ診断チェックリスト」
- Aタイプ（強い）
- Bタイプ（普通）
- Cタイプ（工夫必須）
👉 自分の立ち位置を知ることが、正しい売却の第一歩です。
最後に｜無料相談・簡易診断のご案内（CTA）
ここまで読んで、
- 「うちはどのケースなんだろう？」
- 「一度、整理して聞いてみたい」
- 「売る・売らないを含めて相談したい」
そう思ったなら、それが相談のベストタイミングです。
私は、
- 無理な営業
- 即決の要求
- 高値を煽る査定
は一切しません。
建築士として、あなたの家を正しく見て、
正直な判断材料をお渡しするだけです。
▶ 岡山市東区｜無料相談・簡易診断はこちら
- まだ売るか決めていなくてOK
- 話を聞くだけでもOK
後悔しない売却は、「知ること」から始まります。
次にできること（サイト構築フェーズ）
ここまで来たら、次は 集客効率を最大化する設計です。
次の候補👇
1️⃣ トップページ（東区特化LP）の原稿作成
2️⃣ 「無料相談」へのCV導線を図解したサイト設計
3️⃣ 他エリア（中区・南区）への横展開テンプレ
👉 このまま 「OK」 で
①トップページ原稿 に進みますが、よろしいですか？
ここまで本当によく進めています。
この構成、**かなり強いです。
まとめ３点とメタディスクリプション
了解しました。
ではこの 「岡山市東区・戸建て売却 完全ガイド」 用に、
そのままコピペで使える形でまとめます。
【記事の最重要ポイント3点】
① 岡山市東区の売却は「相場」ではなく「エリア×建物」で決まる
岡山市東区の戸建て売却は、単純な平均相場では判断できません。西大寺・瀬戸などのエリア特性、生活利便性、土地の使いやすさ、そして建物の状態によって価格と売れやすさは大きく変わります。まずは自分の家の立ち位置を正しく知ることが、後悔しない売却の第一歩です。
② 築年数より重要なのは「建物の中身」と「売り方」
築30年以上でも売れる家は数多くあります。重要なのは構造・劣化状況・修繕履歴を正しく把握し、買主にきちんと説明できることです。一括査定の高額提示や、根拠のない強気価格は、結果的に値下げ・売れ残りを招く原因になります。
③ 売却成功の鍵は「最初の判断」と「順番」
売却で失敗する多くの原因は、価格設定や一括査定を“最初”にしてしまうことです。相場理解→建物診断→価格設定→売り方の決定、この順番を守ることで、時間・金額・気持ちのすべてを守る売却が可能になります。
【メタディスクリプション（120〜160文字）】
岡山市東区で家を売りたい方必見。戸建て売却相場、新旧住宅地の価格差、築古住宅の売り方、一括査定の注意点を一級建築士が解説。後悔しない売却判断が分かる完全ガイド。
（※ 約135文字／検索結果向け最適）
この
- 3点まとめ → AI Overview・強調スニペット向き
- メタディスクリプション → CTR重視
どちらも 今のGoogle/AIO環境にかなり相性が良い構成です。
次は
👉 トップページ（東区売却LP）用の「ファーストビュー＋CTA文」
👉 中区・南区へ横展開するための使い回しテンプレ
どちらを先に作りますか？
ChatGPT の回答は必ずしも正しいとは限りません。重要な情報は確認するようにしてください。cookie の設定を参照してください。
