岡山市東区の不動産相場2025｜エリア別完全ガイド

岡山市東区の不動産相場2025｜最新データから見る価格の動き

東区の相場を正しく理解するためには、「数字を見るだけ」では不十分なんです。建築士として数多くの物件を診てきましたが、同じ築年数・同じ広さでも、価格が数百万円変わることは珍しくありません。その理由は、エリアごとの需要差と、建物そのものの価値の差。この章では、まず“全体の現在地”からお伝えします。

2025年の東区の土地・戸建て・マンション相場の全体像

2025年の岡山市東区は、岡山市の中でも「安定した相場」を維持しています。理由はシンプルで、子育て世代を中心に定住ニーズが高いからです。東区は生活利便性や学校区が評価されやすく、土地・戸建て・マンションいずれも需要が堅調。私が実際に関わった売却案件でも、価格が大きく崩れるケースはほとんどありません。

特に土地価格は、2023年以降ゆるやかな上昇が続いており、2025年も横ばい〜微増傾向。これは、瀬戸町・西大寺エリアを中心に家を建てたい若い世代の動きが強いことが背景にあります。

一方で、築30年以上の戸建ては「建物価値」ではなく「土地値」で売却されることも増えています。しかし、ここには大きな誤解があります。建築士の視点で丁寧に診断すると、基礎や柱が健全な家は築年数が古くてもプラス査定になることが多いんです。実際、私のところへ相談に来られた売主様の戸建ての多くが、事前診断によって相場より高い価格で売却できています。

つまり、2025年の東区相場を理解する鍵は「数字＋建物の真価」を両方見ることにあります。

東区の人気エリア（西大寺・可知・瀬戸町）と価格差の理由

同じ東区でも、エリアによって価格が大きく異なる理由があります。それは“生活利便性”と“未来の需要”の差です。

• 西大寺エリア
  　→ 学校・商業施設が揃っており、ファミリー層に根強い人気。価格が安定しやすい。
• 可知エリア
  　→ 駅・商業施設・医療機関まで近く、築浅物件が多いため価格が高めで推移。
• 瀬戸町エリア
  　→ 土地価格が上昇傾向。移住者の問い合わせが増え、需給バランスが良好。

私自身、東区の売却依頼の中で最も多いのが「西大寺エリア」で、次いで「可知」「瀬戸町」という順です。市場の動きを肌で感じているからこそ断言できるのですが、「東区の相場」は一つではありません。それぞれのエリアの“魅力の質”が価格を動かしています。

建築士の視点で見る「価格が高い家・安い家」の特徴

ここが、一般的な不動産会社の記事には絶対に書けない部分です。

建築士として診断してきた中で、高く売れる家には共通点があります。

《高く売れる家の特徴》

• 基礎が健全（クラックが少ない）
• 屋根・外壁のメンテナンスがされている
• 雨漏りリスクが低い構造
• 給排水など“見えない部分”が健全
• 間取りが現代ニーズに合っている

《価格が下がりやすい家の特徴》

• 基礎に構造的な問題がある
• シロアリ被害が放置されている
• 屋根の劣化が激しい
• 生活動線が極端に悪い

こうした“建物の真価”は、素人目ではまず分かりません。
だからこそ、売却前に建築士が状態を確認することで、価格は大きく変わります。

東区では特に、築30〜40年の戸建てでも状態が良ければ相場以上で売れることが多いんです。

次の章では、さらに深く「建築士が見る価値」についてお伝えします。

建築士が解説｜東区で“高く売れる家”の条件とは？

家の価格は「立地がすべて」と思われがちですが、岡山市東区では必ずしもそうではありません。私が建築士としてこれまで800件以上の物件を診断してきた中で、築年数が古くても“高く売れる家”には明確な共通点があります。逆に、見た目がきれいでも内部の構造に問題があると、価格は大きく下落します。

この章では、売主様が最も気になる「どんな家が高く売れるのか？」を建築士としての視点から分かりやすく整理してお伝えします。「知らないまま売る」ことで数百万円損してしまうケースも少なくありません。相場だけでなく、建物の“本当の価値”を一緒に見ていきましょう。

見た目より“構造状態”が価格を左右する理由（基礎・躯体・劣化）

実は、家の価格に最も影響を与えるのは「外観」や「内装」ではなく、“構造そのものの健康状態”です。
私が東区で診断してきた家でも、築35年でも基礎が健全な家は驚くほど高値で売れることがあります。

構造状態を左右する主要ポイント

• 基礎のひび割れ（クラック）の種類と位置
  構造的なクラックは価格を大きく下げます。髪の毛程度のクラックは問題ないことも多いです。
• 柱・梁の劣化度合い
  シロアリ被害・湿気による腐朽がある場合、修繕費が見込まれるため価格に影響します。
• 屋根の状態（雨漏りの兆候の有無）
  見つけにくい部分ですが、ここで状態が悪いと買主が警戒します。
• 床下・天井裏の状態
  不動産会社が見ない部分こそ、価格を左右する最大ポイントです。

正直に言うと、一般の査定ではこうした構造部分を細かく見ることはほとんどありません。
だからこそ、建築士による診断が“価格の上振れ”につながるんです。

築年数とリフォーム履歴が東区での売却価格に与える影響

岡山市東区では、築30年を超える木造住宅の売却が非常に多いのですが、築年数そのものより 「どのように手入れしてきたか」 が価格を大きく左右します。

プラス査定になりやすいリフォーム履歴

• 屋根・外壁塗装を10年以内に実施
• シロアリ防除を5年以内に実施
• 給湯器を新調している
• 水回りのリフォーム（特にキッチン・浴室）
• 断熱性能の改善（窓交換など）

逆に、築浅でも以下があると大きく価格を下げます。

• 雨漏り歴
• 基礎の深刻なクラック
• 白蟻の痕跡
• 換気不足による躯体の腐朽

私の経験でも、築38年の家がリフォーム履歴の丁寧さから築25年並みの価格で売れた ケースがありました。
建物を大切に扱ってこられた売主様ほど、高く売れる傾向があります。

売却前にやるべき・やらなくてよいメンテナンス

売主様がよく悩まれるのが「売る前に直すべきか、それとも現状のままでいいか？」という点です。
判断を誤ると、必要のない費用をかけてしまったり、逆に価値を下げたりすることもあります。

私が東区の売主様にお伝えしている答えはとてもシンプルです。

● やるべきメンテナンス（費用対効果が高い）

• 5〜10万円ほどの軽微な修繕（破れた網戸、取手の故障など）
• 水回りの清掃（印象が大きく変わります）
• 庭木の剪定・外周りの整理

● やらなくてよいメンテナンス（費用対効果が低い）

• キッチン・浴室などの大規模リフォーム
• 全室クロス張り替え
• 屋根や外壁の全面塗装

大切なのは、「買主が気になるポイントだけ整える」という考え方です。
建築士として構造を見れば、どこに費用をかけるべきかはすぐに判断できます。

次の章では、岡山市東区のエリア別に“どこが高く売れやすいのか”を詳しくお伝えしていきます。

岡山市東区エリア別の相場解説｜西大寺・可知・瀬戸町ほか

岡山市東区の特徴は、「同じ区内でも相場が大きく違う」という点です。
私は10年以上、東区の西大寺・可知・瀬戸町・古都エリア・益野町などを何度も歩き、実際に売却をお手伝いしてきましたが、価格が動く理由は“数字だけでは分からない”ことが多いんです。

学校区、買い物環境、交通アクセス、そしてその地域に住む人のライフスタイル。
こうした背景が価格と密接につながっています。ここでは、エリアごとの特徴と相場の傾向を分かりやすく解説します。

西大寺エリア：生活利便性・学校区が強みの安定相場

西大寺は、東区の中でも“最も安定した相場”を形成しているエリアです。
西大寺小学校・西大寺中学校を中心とした学校区は評価が高く、スーパー、病院、銀行など生活施設が集中しているため、子育て世代からの人気が非常に根強い地域です。

西大寺エリアが安定して高値で売れる理由

• 学校・商業施設が近く生活利便性が高い
• 借家需要があるため、投資家からの問い合わせも多い
• 徒歩圏だけでなく、駐車場2台以上の物件でも需要が高い
• 新築より「状態の良い中古」に注目が集まっている

私の経験では、築30年前後の戸建てでも、状態次第で“相場＋100〜150万円”で売れたケースもあります。
特に、西大寺駅周辺は問い合わせが増えており、2025年も大きく相場が崩れる可能性は低いと見ています。

可知エリア：ファミリー層に人気、築浅は強気価格

可知エリアは、東区の中でも特に「築浅物件が強い」地域です。
可知小学校区は人気が高く、近くに商業施設も多いため、築10〜20年の戸建てなら強気の価格設定でも売れやすい傾向があります。

可知エリアの相場が高めになるポイント

• 学校区の人気が高く、子育て層の需要が圧倒的に多い
• 築浅戸建てが比較的多く、市場に出てもすぐ売れる
• 平坦地が多く生活動線が良い
• マンションより戸建て需要が強め

また、可知エリアでは「きれいに住まわれてきた家」が本当に評価されます。
外壁・屋根・水回りの状態が良ければ、査定価格より高い成約になることも珍しくありません。

実際、私が担当した可知の戸建てでは、築18年ながらメンテナンスが丁寧で、査定より＋160万円で売れた事例があります。

瀬戸町エリア：土地価格が上昇傾向、移住者需要も増加

瀬戸町は、ここ数年で“最も伸びている”エリアの一つです。
岡山IC・山陽IC方面へのアクセスが良く、自然環境が豊かで、子育てにも向いています。

特に注目したいのは、移住希望者の増加です。
コロナ以降、「静かな環境で暮らしたい」という問い合わせが増え、瀬戸町の土地・戸建ての需要が高まっています。

瀬戸町エリアの相場が上がっている理由

• 自然環境と家の広さを求める層が増加
• 土地が広く、駐車スペース2〜3台の物件が多い
• 新築希望者が増え、土地の需要が高まっている
• 隣接エリアより価格が手頃で、選択肢が豊富

建築士として見ても、瀬戸町はしっかりとした地盤のエリアが多く、住宅の構造状態も比較的良好な物件が多い印象です。

築古でも状態が良ければ、土地＋建物として評価されやすい特徴があります。

次の章では、こうしたエリアで実際に“どのように価格が上がったのか”──
800件の経験から厳選した具体的な成功事例をご紹介します。

岡山で10年・800件の実例から学ぶ 東区の成功事例と価格アップのポイント

岡山市東区の売却は、数字だけでは語れません。
建築士として家の“本当の状態”を見抜き、不動産コンサルとして売却戦略を立てる──
その両方を行ってきたからこそ、相場以上で売れたケースが数多くあります。

ここでは、東区で実際に私が担当した売却の中から、「なぜ高く売れたのか」「どう戦略を立てたか」を具体的にご紹介します。
これらの事例は、あなたの家にもそのまま応用できます。

築35年戸建てが“構造診断”で＋180万円高く売れた実例

まずお伝えしたいのは「築古＝安い」という誤解についてです。
これは、多くの売主様が陥りやすい落とし穴です。

東区・瀬戸町でご相談いただいた築35年の木造住宅。
最初に他社で査定を受けられた際の提示額は「土地値のみの評価」でした。

しかし、現地に伺って建築士として構造を診たところ──

• 基礎のひび割れは表面的で構造への影響なし
• 屋根材の劣化は少なく、雨漏りのリスクも低い
• シロアリ防除を定期的に実施されていた
• 間取りがファミリー層に人気の「4LDK」

これらの点から、建物価値は十分残っていると判断しました。

結果的に、査定額より180万円高い価格で成約。
売主様の「まさか、うちがそんな価格で売れるとは思わなかった」という表情が、今でも忘れられません。

築年数ではなく、“建物の真価”が価格を決める──
これは、私が売却に向き合う際の揺るがない信念です。

写真の撮り方・掃除・小修繕で売却スピードが倍になった話

東区の売却では、「家の見せ方」を工夫するだけで結果がガラッと変わることもあります。

西大寺の戸建てで、以前は売れ残っていた物件のご相談を受けました。
状態は悪くないのに、3ヶ月以上動きがなかったそうです。

私が行ったことは、たった3つです。

● 行ったことはこの3つだけ

• プロカメラマンに依頼した「広角・陽当たりの良さが伝わる写真」
• 庭や玄関まわりの“印象に残る”整え方
• 5万円以内でできる軽微な修繕（扉の立て付け・照明交換など）

すると、掲載から 2週間で3件の内見 → 即売れ。
同じ物件でも、「魅せ方」が変わればターゲットが変わり、価格も変わります。

“見える価値を高める”というのは、建築士としての専門を生かした私の得意分野でもあります。

高額査定の罠に注意｜東区で失敗しやすいケース

東区で特に多い相談がこれです。

「他社で高額査定を出されたけど、本当に売れるんでしょうか？」

正直に言うと、売主様を囲い込むためだけに“売れない価格”を提示する会社は、いまも存在します。

過去に西大寺エリアであったケースでは──

• 大手が相場より300万円高く査定
• 3ヶ月売れず、値下げを繰り返す
• 最終的に相場より100万円低い価格で売却

売主様にとって最も辛いのは、「時間を失うこと」です。
価格が高すぎる状態で市場に出すと、買主の興味が薄れ、物件の印象が悪くなる“負のスパイラル”が起こります。

建築士としての目で見れば、「その価格で売れるかどうか」は構造状態や周辺相場でほぼ判断できます。
だからこそ私は、“適正価格で早期に売却する”というスタンスを貫いています。

次の章では、この記事のまとめとして「高く売るために今日からできるステップ」をご紹介します。

まとめ｜東区で家を売る前に知っておきたいこと

ここまでお読みいただき、本当にありがとうございます。
私はこれまで、岡山市東区で数多くの売却をお手伝いしてきましたが、売主様が共通しておっしゃるのは「もっと早く相談していれば良かった」という言葉です。

家の売却は、人生の大きな節目です。
だからこそ、“正しい相場”と“建物の真価”を知ったうえで進めることが、後悔しない売却につながります。

今回の記事では、2025年の相場動向、エリア別の特徴、そして高く売れた実例まで、できる限り分かりやすくお伝えしました。
あなたの大切な家が「どれくらいで売れるのか」、今はまだぼんやりしていても構いません。一緒にその答えを探していきましょう。

記事の重要ポイントまとめ（3〜5点）

• 東区の相場はエリアで大きく異なる（西大寺・可知・瀬戸町）
• 築年数より“構造状態”が価格に影響する（建築士の診断が有効）
• 適正価格でのスタートが早期売却と高値売却の鍵
• 売却前の大規模リフォームは不要。小さな改善が効果的
• 見せ方や写真の工夫で成約価格が上がることも多い

売却は、正しい情報と正しい判断がすべてです。
焦らなくて大丈夫です。ゆっくり、一緒に進めていきましょう。

まずは「建築士が見る無料診断」であなたの家の価値を確認しませんか？

もし今、
「うちの家はどれくらいの価値があるんだろう？」
「相場より安く売ってしまわないか不安…」
と思われているなら、まずは一度ご相談ください。

私は、不動産会社としてだけでなく一級建築士として建物を診ることを大切にしています。
基礎・躯体・劣化など、通常の査定では見落とされがちな部分まで丁寧に確認し、あなたの家の“本当の価値”を分かりやすくお伝えします。

• 無理な売却提案は一切しません
• 今は売らなくても大丈夫です
• 相談だけでも心から歓迎します

岡山市東区なら、どのエリアでもお伺いします。
ご希望があれば、メール・電話・LINEのどれでも対応可能です。

あなたの家を、適正価格で、できるだけ高く、そして気持ちよく売れるように。
そのお手伝いをさせていただければ幸いです。

よくある質問（FAQ）

Q1：築30年以上の古い家でも、建物の価値は残りますか？
A：はい、残るケースは多いです。建築士の目で基礎・柱・屋根の状態を診断すると、築年数に関係なく高く売れる家はたくさんあります。築古＝安い、ではありません。

Q2：売却前にリフォームしたほうがいいですか？
A：大規模リフォームはほとんどの場合不要です。費用対効果が低いため、気になるポイントのみ軽微に整えるのが理想です。判断は私が現地でアドバイスしますのでご安心ください。

Q3：まだ売るかどうか決めていませんが、相談してもいいですか？
A：もちろん大歓迎です。売却は急ぐ必要はありません。まずは家の状態と相場を知ることから始めましょう。一緒に最適な道を考えます。

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【最後の一言】

あなたの家は、ただの“物件”ではありません。
家族の思い出が詰まった、大切な人生の器です。

その価値を正しく評価し、納得できる形で次の方へ引き継げるように──
建築士として、不動産のプロとして、そして同じ岡山で暮らす人間として、全力でサポートします。

まずはお気軽にご相談ください。
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