星野和樹
- 築古の価値は“築年数ではなく状態”で決まる。
基礎・構造・外壁・メンテナンス履歴が最重要。 - 岡山では築25〜35年でも十分売れる市場がある。
中区・南区・北区それぞれに需要特性がある。 - 建築士の診断で“本来の価値”を正しく伝えれば高値売却は可能。
実例でも150万円UPや早期成約が多数。
「うちの家って、もう“築古”ですか？」「築年数が古いから売れないんじゃないかと不安です…」
岡山で売却相談を受けていると、こうした声を本当に多く耳にします。正直に言うと、私も大手不動産会社にいた頃は「築年数だけ」で価値を判断してしまい、多くの売主さまを不安にさせてしまった経験があります。
しかし、建築士の資格を取り、岡山で10年以上・800件以上の売却を支援してきた今ははっきりと断言できます。
築年数だけで家の価値は決まりません。
岡山には、築25年・30年・35年でもしっかり需要があるエリアがありますし、構造の状態が良ければ、むしろ“築古の方が魅力になる”ケースもあります。
この記事では、建築士としての視点と岡山の市場データをもとに、
「築古物件は何年から？」 「どの築年数が売れやすい？」 「価値を決める本当のポイントは？」
を分かりやすく解説します。
あなたの家が「いくらで売れるのか」、その答えがきっと見えてくるはずです。
一緒に、最適な売却方法を探していきましょう。
築古物件は何年から？建築士が示す“本当のライン”
岡山で長年、不動産と建築の両方を見てきた経験から言えることがあります。
築古＝売れない、ではないということです。
多くの売主さまは「築20年を超えたら古い」と感じていますが、建築士の目から見ると“築古の境界線”はもっと複雑です。構造の状態、メンテナンス履歴、そして岡山特有の市場ニーズ…この3つが揃うだけで、築年数が30年を超えていても十分に売れるんです。
築20年・30年で価値はどう変わる？建築士が見る劣化ポイント
私が岡山で800件以上の住宅を診てきて分かったのは、
築20年と築30年の差は「見た目より構造の差」が大きいということです。
築20年頃に現れる典型的な劣化は次のとおりです。
- 屋根の防水シートの耐久性が落ち始める
- 外壁のコーキングが硬化し、雨水が入りやすくなる
- 設備（給湯器・配管）が交換時期を迎える
しかしこれは“自然劣化”であり、適切なメンテナンスで価値は維持できます。
問題は築30年以上でも「メンテナンスを一度もしていない家」。
逆に、築35年でも手入れが行き届いた家は、買主からの評価が高く、実際に高値で売却できています。
建築士として診断すると、
「何年経ったか」より「どう使われてきたか」が価値を左右する
これは間違いありません。
売れやすい築年数は？岡山市場の実データと比較
岡山市内の傾向をまとめると、次のようなラインが見えてきます。
- 築15〜25年：最も流通量が多く売れやすい
- 築25〜35年：需要が安定しており、中区・南区は特に動く
- 築35年以上：建物よりも土地評価の割合が増えるが、売却は十分可能
特に岡山市中区では、築30年前後の中古住宅が多いこともあり、買主が“築30年に慣れている”点は大きな強みです。
他県では売れにくい築年数でも、岡山では意外と動く。
これを知らずに売却を諦めてしまう方が多いのは、とてももったいないんです。
築古でも高く売れる家の共通点3つ
800件以上の案件を通して見えてきたことがあります。
築古でも高く売れた家には、共通するポイントがあります。
- 構造（基礎・柱・梁）が健全である
- 屋根・外壁のメンテナンス履歴が明確
- 岡山で需要の高い生活動線（間取り）を備えている
築年数は“表面的な数字”にすぎません。
本当に大切なのは、「家そのものの状態」と「岡山の買主ニーズに合っているか」です。
次の章では、この「築年数だけでは決まらない価値」を、建築士の視点からさらに深く解説します。
建築士視点の「築古」の評価基準｜築年数だけで価値は決まらない
売主さまから「うちは築30年だから、きっと価値は低いですよね…」と相談されることがあります。しかし建築士としてお伝えしたいのは、“築年数と劣化年数はイコールではない”という事実です。岡山でも、築35年以上の家が高値で売れたケースは少なくありません。その理由は、家の価値を左右するのが「築何年」ではなく「どんな状態か」だからです。ここでは、建築士だからこそ見抜ける“築古の本当の評価基準”を、分かりやすく解説していきます。
構造・基礎・外壁…劣化の見抜き方をわかりやすく解説
家を売るとき、多くの方は内装の綺麗さや築年数に注目されます。しかし、建築士として何百件も診断してきて分かったのは、買主が最も気にするのは「見えない部分の状態」だということです。
特に重要なのは、次の3つです。
- 基礎（ひび割れ・沈下の有無）
基礎は家の“足元”。多少のクラックは問題ありませんが、幅や位置で「構造的問題か自然劣化か」は判断できます。築30年を超えていても基礎が健全な家は意外と多いものです。 - 柱・梁（傾き・構造の健全性）
岡山では地震リスクが比較的低いため、築年数が古くても構造がしっかり残っている家が多い特徴があります。「築古なのに状態が良い」と私が驚くケースも珍しくありません。 - 外壁（雨水の侵入リスク）
外壁材よりも重要なのは“雨水が入っていないか”。
コーキング補修がされていれば、築30年超でも内部は無傷という家がたくさんあります。
つまり、築年数が古い＝劣化している、ではないのです。
この“構造が健全かどうか”は、不動産営業だけでは判断が難しく、建築士の専門領域になります。そのため、建築士による診断があると、売主さまの提示価格に説得力が増し、結果的に高く売れることが多いんです。
リフォーム履歴とメンテナンスで“築古の価値”は変わる
これも売主さまが誤解しやすいポイントですが、築30年の家でも「きちんと手入れされてきた家」は高く売れます。
私が岡山でお手伝いした案件で、次のような事例がありました。
- 築32年の家
- 屋根塗装：10年前
- 外壁補修：5年前
- 給湯器交換：3年前
この家は、同じ築年数の未メンテ物件より120万円高い価格で売れました。
理由は明確です。
- 買主がリフォーム費用を見積もりしやすい
- 住宅ローンの審査が通りやすい
- “丁寧に住まわれてきた印象”が安心材料になる
つまり、築古の価値は“劣化”ではなく“管理”によって大きく変わるのです。
私の経験では、
築25〜35年の家はメンテナンス次第で価格差が100〜200万円変わる
これは本当に大きなポイントです。
次の章では、これらの建築的評価に加えて、岡山という地域で築年数がどう扱われるのかを、エリア別に分かりやすく解説していきます。
岡山の築古物件市場｜中区・南区・北区のエリア別動向
岡山の不動産市場は、同じ築年数でもエリアによって売れやすさが大きく変わります。私も10年以上、岡山市内を歩き回ってきましたが、築古物件が「人気になるエリア」と「土地評価で勝負するエリア」ははっきり分かれています。ここでは、売主さまが誤解しやすい“築年数の影響の違い”を、岡山の主要3エリア別に解説していきます。この章だけで、あなたの家がどの市場に当てはまるか、具体的にイメージできるはずです。
中区：築30年以上でも動く理由（需要の高さ）
岡山市中区は、私の地元でもあり、もっとも売却相談を受けるエリアです。
結論から言うと、築30年を超えていても十分に売れます。
理由は次の3つです。
- 立地需要が高く、築年数より「場所」が重視される
高島・雄町・原尾島エリアは買主が多く、築古でも問い合わせ数が落ちにくいのが特徴です。 - 中古流通量が多く、買主が「築古慣れ」している
新築より中古の方が数が多いため、「築25〜35年の家」を当たり前として探している買主が多い市場です。 - リフォーム文化が根付いている
中区はリノベーション需要が高く、買主の多くが「リフォーム前提」で購入します。
実際に、築28年で外壁に多少の劣化が見られた家でも、私の診断書を添えることで150万円高く売れたケースがあります。中区は築年数より、どれだけ丁寧に使われてきたかの方が重要視されます。
南区：ファミリー層に強い築20〜30年の売れ行き
南区は、岡山市内でも特にファミリー層からの人気が高いエリアです。
このエリアでは次の傾向がはっきり出ています。
- 築20〜30年が最も売れやすいゾーン
- 庭付き一戸建てのニーズが高く、築古でも評価される
- 近隣環境（学区・交通）が価格に強く影響する
とくに浦安・妹尾・藤田エリアは、子育て層が積極的に中古住宅を探しているため、築25年前後でも値下げせずに売れることがよくあります。
私の経験では、南区は「築年数より生活のしやすさ」が重視され、
築30年でも間取りが良ければ高値売却も十分可能です。
北区：築年数より土地の形状・接道が重要になる
北区は、中心部と郊外で市場が大きく異なるエリアです。
築古物件を売るうえでの特徴は、次のポイントが非常に重要になる点です。
- 土地としての評価が強い市場
特に御津・建部・一宮の一部では、建物より土地評価が価格の中心になります。 - 接道条件で価格が大きく左右される
北区は地形の影響で「旗竿地・細い道路」が多く、築古の建物より“土地の使いやすさ”が重視されます。 - 築40年以上でも問題なく売れるケースがある
理由はシンプルで、土地を目的に探す買主が多いためです。
実際に私は、築38年の平屋を土地目的で購入したいという買主とマッチングし、相場より115万円高く売却できた経験があります。「古い家だから売れない」と諦める必要はありません。
ーまとめ：岡山は“築古”でも売れる街
岡山の市場を見ていると、明らかに次の結論が見えてきます。
- 中区 → 築古でも動く
- 南区 → ファミリー層に強く築20〜30年が売れやすい
- 北区 → 土地評価が強く築40年超でも売れる
つまり、
「築古だから売れない」は岡山では通用しません。
築年数より、市場ニーズを理解し、正しい売り方を選ぶことが何より大切なのです。
星野和樹の実例｜築25〜35年の物件を高く売った岡山の成功事例
私は岡山で10年以上、不動産と建築の両面から売却をサポートしてきました。
正直に言うと、築25〜35年の家が「最も売れにくい」と思われることが多いのですが、実はこの年代の物件こそ“戦略次第で高く売れる”ケースが非常に多いんです。
ここでは、実際に私が担当した案件の中から、売主さまに特に感謝され、学びの大きかった2つの事例をご紹介します。あなたの家にも、必ず通じるポイントが見つかるはずです。
中区の築28年の家が150万円高く売れた理由
まずご紹介したいのは、岡山市中区・原尾島エリアでお手伝いした築28年の木造住宅です。
売主さまから最初に言われたのは、
「築30年近いから安くするしかないですよね…」
という言葉でした。
しかし、建築士として現地を診断したところ、以下の“強み”がありました。
- 基礎に大きな劣化なし（軽微なクラックのみ）
- 屋根は10年前に塗装済みで防水性が確保されている
- 間取りがファミリー層に非常に人気
- 日当たりが良く、写真映えする
一般的な査定では「築年数“だけ”」で評価され、
2,100万円と提示されていた物件です。
私は診断書と市場分析をセットにし、
2,250万円（＋150万円）で売り出し。
結果、1ヶ月以内で問い合わせが7件入り、
そのまま満額で成約となりました。
売主さまは「築古だからダメだと思っていたので、本当に驚きました」と涙ぐんでいらっしゃいました。
この事例から言えることは、
築年数より“状態を専門家が証明すること”が大きな価値につながる
ということです。
南区の築32年物件が「早期売却」できた建築士の診断
次は、岡山市南区・浦安エリアでの事例です。
築32年の家で、売主さまは
「ここ10年何も手入れしていないので、まず売れないでしょう…」
と不安いっぱいのご様子でした。
たしかに、外壁にやや色褪せがあり、配管の一部交換が必要な状況でした。
しかし、建築士として細かくチェックすると、次の重要ポイントが見えてきました。
- 構造（柱・梁）は非常に良好
- 白蟻被害なし
- 風通しが良く、内部の湿気が少ない
- リフォーム映えする間取り
私は売主さまにこうお伝えしました。
「これは“悪い築古”ではなく、“良い築古”です。安心してください。」
必要な補修は最小限にとどめ、
・配管交換見積り
・簡易ハウスクリーニング
・診断書
を揃えて売り出したところ…
約3週間で買主が見つかりました。
しかも、
「構造の状態がしっかりしているなら安心です」
と、建築士診断が大きな決め手になったのです。
売主さまは、「もっと早く相談すれば良かった…」とおっしゃっていました。
ー2つの事例から見える共通点
ここまで読んでくださったあなたに、建築士として明確に伝えたいことがあります。
築年数が古くても、建物の“真価”を正しく伝えれば必ず売れる。
そして、多くの築25〜35年の家に共通しているのは、
- 構造に問題ないケースが非常に多い
- 小さなメンテナンスで価値が上がる
- 岡山では需要が十分にある
という事実です。
次の章では、あなたの家を少しでも高く売るために、
「今日からできる準備」
を分かりやすくお伝えしていきます。
まとめ｜岡山で築古物件を売る前に知ってほしいこと
ここまでお読みいただき、本当にありがとうございます。
築古物件という言葉を聞くと、「うちはもう売れないのでは…」と不安になる方が多いのですが、実際にはそんなことはありません。建築士として10年以上岡山の住宅を見てきて、私は“築年数だけで価値は決まらない”ことを何度も、何度も見てきました。
この記事でお伝えしたかったことは、ただひとつ。
あなたの家には、築年数だけでは測れない“本来の価値”があるということです。
岡山の市場を正しく理解し、建物の状態をきちんと評価すれば、築25年でも30年でも、十分に高く・早く売ることができます。これから売却を考えるあなたが、少しでも前向きな気持ちになっていただけたなら、これほど嬉しいことはありません。
記事の核心的価値の再確認
- 築古は「何年」ではなく「状態」で判断される
基礎・構造・外壁など、建築士が見るポイントで価値は大きく変わります。 - 岡山では築25〜35年でも売れる市場がある
中区は築古が動き、南区は子育て層の支持、北区は土地評価が強い。
“岡山の市場特性”が大きく影響します。 - 小さなメンテナンスで価格が100〜200万円変わることもある
屋根・外壁補修や設備更新の履歴は、買主の安心材料になります。 - 専門家が価値を正しく伝えることで、高値売却が現実になる
実際に150万円UP・3週間成約など、築古での成功例は多数あります。
これらの知識が、あなたの売却成功に必ず役立つはずです。
無料相談・建築士診断への温かい招待
もし今、売却について「どこから手を付ければいいのか分からない…」という状態であれば、ひとりで悩む必要はありません。
築古の価値を正しく伝えるには、
建築士の診断＋岡山市場の理解
この２つが欠かせません。
私はこれまで、800件以上の売却をお手伝いしてきましたが、どの売主さまも口をそろえてこう言われます。
「相談してみたら、不安が一気に消えました。」
まずは、気軽にお声がけください。
岡山市中区・南区・北区、どのエリアでもお伺いします。
あなたの家の“本当の価値”を、一緒に見つけていきましょう。
よくある質問（FAQ）
Q1. 築30年の家は、もう売れませんか？
A. 建築士の目から見ると、築30年は“売れない築年数”ではありません。構造・基礎が健全で、雨漏りリスクが低ければ、岡山では十分に需要があります。むしろ、中区・南区では築30年前後の物件が最も動きやすい傾向があります。
Q2. 売却前にリフォームしたほうが高く売れますか？
A. 私の経験では、むやみに大規模リフォームを行う必要はありません。ポイントは“買主が不安になる部分だけ最低限整える”ことです。外壁のコーキング補修や給湯器交換など、10〜30万円で価値が大きく変わるケースはよくあります。
Q3. 本当に相談していいの？売り込みされませんか？
A. ご安心ください。私は「売主さまの人生に寄り添う」ことを理念にしています。無理な提案は一切ありません。まずは現状を把握し、最適なタイミングや方法を一緒に考えましょう。
【最後の一言】
あなたの家は、ただの建物ではありません。
家族の思い出が刻まれた、大切な場所です。
建築士として、その価値を正しく伝えるお手伝いをさせてください。
一緒に、最適な売却への道を見つけていきましょう。
