岡山で家を売りたいと思ったら最初にすることは？

岡山で家を売りたいと思ったら最初にすることは？｜建築士が教える後悔しない5つの準備

「岡山で家を売りたいけれど、何から始めればいいのか分からない…」
このようなご相談を、私はこれまで800件以上いただいてきました。家を売るというのは大きな決断ですし、不安がつきものなんです。間違った最初の一歩を踏んでしまうと、売却までに無駄な時間がかかったり、結果的に数十万円、時には百万円以上の損につながることもあります。

実は、私自身が大手不動産会社にいた頃、多くの売主様が「最初の判断ミス」で苦労される姿を何度も目にしました。だからこそ独立してからは、「売主の不安を最初に取り除くこと」を仕事の中心に置いています。

建築士として建物の価値を正確に見抜き、宅建士として市場を読み解く——この“二つの視点”があるからこそ、岡山市中区を中心に多くの売主様の売却を成功に導くことができました。

この記事では、岡山で家を売る時に最初にやるべきことを分かりやすく順番に解説します。読み終わる頃には、「まずはここから始めればいいんだ」と安心していただけるはずです。

一緒に、最適な売却方法を見つけていきましょう。

岡山で家を売りたい時に最初にやるべきこと｜建築士としての結論

岡山で家を売りたいと考えた時、最初の一歩を間違えなければ売却は驚くほどスムーズに進みます。逆に、最初の判断を誤ると「売れない期間が長くなる」「値下げを迫られる」といった失敗につながりやすいのです。私は10年以上、岡山市中区・南区・北区を中心に売却を支援してきましたが、成功した方にも失敗した方にも、共通する“最初の行動”があります。

家を高く売る第一歩は「相場と家の状態を知ること」

多くの売主様は「まず不動産会社へ相談しよう」と考えます。もちろん間違いではありませんが、建築士の視点から言うと、その前にすべき大切な準備があります。

それが、

• 自分の家の相場価格を知る
• 家の状態（劣化・修繕が必要な箇所）を把握する

この2つです。

この準備ができている売主様は、ほぼ例外なく“適正価格で早期売却”に成功しています。逆に準備不足のまま業者へ行くと、「高額査定を信じてしまう」「リフォームの必要性を誤解する」など、判断を迷わせる要因が増えます。

不動産会社に行く前に知っておくべき3つの基本

1. 岡山の最新相場を調べる（中区・南区・北区で異なる）
2. 家の状態を把握する（建築士として最重要）
3. 売却理由と希望時期を整理する

これらが整理されていると、不動産会社の提案を冷静に判断でき、価格戦略の精度が一気に高まります。

売却失敗の多くは“最初の判断ミス”から始まる

例えば中区のある売却案件では、高額査定に飛びついた結果、4ヶ月売れずに150万円の値下げが必要になってしまったケースがありました。最初に建物の状態と相場を正しく理解していれば避けられた失敗です。

売却は“最初の一歩”こそが成否を分けます。

建築士が教える｜家の価値を正しく把握するためのチェックポイント

家の価値は築年数だけでは決まりません。私は岡山市内で数多くの中古住宅を診てきましたが、築40年でも高く売れる家があれば、築20年でも値段がつきにくい家もあります。その違いは“見えない劣化”と“地域ニーズとの相性”です。

屋根・外壁・基礎など、劣化具合で価格が変わる

売主様が最も見落としやすいのが、建物の構造部分の劣化です。

• 屋根材の割れ
• 外壁のひび割れ（クラック）
• 基礎の沈下・白華
• 床下の湿気・腐朽

これらは買主が購入をためらう材料になり、価格交渉の原因になります。

事前把握には以下のメリットがあります。

• 査定がぶれない
• 価格戦略が立てやすい
• 買主への説明が明確になり、トラブル防止になる

築年数だけで価値は決まらない理由

価値を左右する大きな要素は次の通りです。

• 構造種別（木造・鉄骨・RC）
• メンテナンス履歴
• 耐震性能
• 間取りの使いやすさ
• 日当たり・風通し

岡山では特に、

• 南側接道
• 駐車2台可
• 学区の人気度

が価格に強く影響します。

リフォームすべき？しないほうがいい？判断基準

結論：むやみにリフォームは不要です。

理由は、

• 売主の投資が価格に反映されにくい
• 買主の好みとズレる可能性が高い

私が推奨する基準は…

• 欠陥 → 手直し推奨（雨漏り・傾き等）
• 古い設備 → 交換不要
• 外観・印象 → クリーニングで十分

中区のある事例では、高圧洗浄と簡易清掃だけで見違え、3週間で成約しました。

岡山エリアの市場動向・地域特性｜中区・南区・北区で変わる売れ方

岡山では、同じような家でもエリアによって売れ方が大きく変わります。これは地元で10年以上仕事をしていて痛感するポイントです。

中区はファミリー層需要が安定、時期によって価格差も

人気の理由：

• 学区の評価が高い
• 生活利便性が良い
• 再開発で人口増が続く

売却は時期で動きが大きく変わります。

• 4〜6月：転勤・進学で活発
• 10〜12月：年内決定ニーズで活発

同じ物件でも時期違いで50〜100万円の差が出ることがあります。

南区は土地需要が強く、古家付きでも売れる

特徴：

• 建て替え前提の購入が多い
• 古家付きのまま売れることが多い
• リフォーム・解体の必要がないケース多数

特に泉田・妹尾・福田などは需要が安定。

築45年の平屋が「解体しないと売れないのでは？」と心配されていたケースでも、実際はそのままの状態で想定以上の価格で売れました。

北区は築年数より「学区」と「利便性」

価格に大きく影響するのは、

1. 学区
2. 生活利便性

津高・花尻・庭瀬・一宮などは安定した需要があります。

郊外は土地が広くても買手層が限られ、価格が伸びにくい傾向があります。

築20年＜築35年という逆転現象も珍しくなく、立地の重要性が非常に大きいエリアです。

岡山でよくある成功事例・失敗事例｜星野和樹が10年間で見てきた現実

【成功例】中区の築35年住宅｜建物診断→適正価格設定で1ヶ月で成約

中区高屋の築35年の家。売主様は「古いから売れにくいのでは」と心配されていましたが、建築士視点では価値あるポイントが多く、不要なリフォームを避けたうえで適正価格で出した結果、わずか1ヶ月で成約。

【失敗例】高額査定に飛びついた結果、半年売れず200万円値下げ

南区の事例。複数社の査定のうち最も高い価格を信じてしまい、半年売れ残り、結果的に200万円値下げ。最初に「相場」と「建物状態」を理解していれば避けられた失敗です。

失敗しないための3つのポイント

• 建物状態を正確に把握する
• 相場に合った適正価格で出す
• 不要なリフォームをしない

売却は「最初の判断」が成功・失敗を分けます。

まとめ｜後悔しないために、まずは「正しい一歩」を踏み出しましょう

ここまでお読みいただき、ありがとうございます。
岡山で家を売るときに一番大切なのは、「最初の判断を誤らないこと」だと、私は800件以上の売却をサポートしてきて痛感しています。

家は、ただの建物ではありません。
あなたやご家族の思い出が詰まった、大切な資産です。
だからこそ、建築士として私は“建物の真価”を正しく見抜き、売主様の時間とお金を守るお手伝いをしたいと思っています。

今日お伝えした内容の中で、特に重要なのは次の3つです。

今日からできる売却準備３つのポイント

1. 岡山エリアごとの相場を知る（中区・南区・北区で売れ方は全く違う）
2. 建物の状態を把握する（劣化・強み・補修の必要性）
3. 必要以上にリフォームをしない（印象改善だけで十分なことが多い）

この3つを押さえておけば、売却の成功確率は一気に高まります。

無料相談・建物チェックのご案内（温かい招待）

もし今、「うちの家はどのくらいで売れるの？」「どこを直すべき？」と不安に感じておられるなら、どうか一度ご相談ください。

建築士として建物を丁寧に診断し、
宅建士として市場を読み、
岡山の地域特性に沿った“最適な売却方法”をご提案します。

もちろん、無理な営業は一切しません。
家の状態を見たうえで、「今は売らないほうが良いですよ」とお伝えすることもあります。

岡山市中区・南区・北区、どのエリアでもお伺いできます。

あなたの大切な家を、最良の形で次の方につなぐために。
一緒に、最適な道を探していきましょう。

【お問い合わせ方法】

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  どれも歓迎です。お気軽にご相談ください。

よくある質問（FAQ）

Q1：築古の家でも売れますか？

A：はい。建築士の目で診断すると、思った以上に価値があるケースは多いです。南区では古家付きのまま“土地需要”で売れることもよくあります。

Q2：リフォームはした方が高く売れますか？

A：多くの場合、不要です。高額リフォームは回収しにくく、「軽い美装」のほうが効果が大きいケースが多いです。

Q3：まず何から相談すればいいですか？

A：家の状態が分かればすぐアドバイスできます。写真を数枚送っていただくだけでも大丈夫です。最初の一歩からしっかりサポートします。

最後に——星野和樹からのメッセージ

家の売却は、人生の大きな節目です。
その不安や迷いに寄り添いながら、建築士として“建物の真価”を正しく伝え、あなたの大切な家を最良の形で次の方へつなぐ——
それが私の使命です。

どうか、ひとりで抱え込まないでください。
まずは、気軽にご相談ください。
一緒に、最適な売却方法を見つけていきましょう。