事故物件を売るための具体的な方法まとめ｜特殊清掃からリフォームまで全手順を解説

事故物件を売却する3つの具体的な方法とポイント

売却のポイント	具体的な方法	期待できる効果
最適な売却方法の選択	* 仲介売却（高値重視） * 買取売却（早期売却） * 更地化（イメージ刷新）	物件状況と希望条件に合わせた 最適な売却プランの実現
物件価値の最大化	* 特殊清掃の実施 * 効果的なリフォーム * 適切な告知準備	価格下落を最小限に抑え スムーズな売却を実現
信頼できる不動産会社選び	* 事故物件の取扱実績確認 * 専任・専属専任契約の締結 * アフターフォローの確認	トラブルのない 安心な売却活動が可能

事故物件の売却方法と具体的な手順｜相場価格から売り方まで完全ガイド

事故物件の売却を検討されている方に向けて、具体的な売却方法や手順、価格相場、注意点などを詳しく解説していきます。事故物件は一般的な不動産と比べて売却がむずかしいと言われていますが、適切な方法と手順を踏めば、円滑な売却が可能です。

【2024年最新】事故物件の売却相場価格をケース別に解説

事故物件の売却価格は、事故の種類や状況によって大きく異なります。以下の表で具体的な価格への影響をご説明します。

事故の種類	価格への影響	具体例（3,000万円の物件の場合）
殺人事件	40～50%減	1,500～1,800万円
自殺	20～30%減	2,100～2,400万円
孤独死（発見遅れ）	10～20%減	2,400～2,700万円

※上記の価格はあくまで目安です。実際の売却価格は、物件の立地や築年数、事故からの経過期間などによって変動します。

物件の条件によっては、この価格帯よりも良い条件で売却できる可能性もあります。特に以下のような要素が価格に好影響を与えます：

• 駅から徒歩10分以内の好立地
• 周辺の生活利便施設が充実
• 建物の状態が良好
• 日当たり・眺望などの住環境が良好

事故物件を売却できる3つの方法と具体的な流れ

事故物件の売却では、以下の3つの方法から状況に応じて最適なものを選択します：

1. 不動産仲介での売却
   売却のスタンダードな方法です。一般的な流れは：

• 複数の不動産会社で査定
• 媒介契約の締結
• 物件の清掃・補修
• 販売活動開始
• 購入希望者との価格交渉
• 契約・決済

1. 不動産会社への買取依頼
   早期売却を実現できる方法です：

• 買取専門会社への査定依頼
• 買取価格の提示
• 売買契約締結
• 最短2週間での決済

1. 更地にしての売却
   建物の状態や事故の内容によって選択する方法です：

• 解体業者の選定と見積もり
• 建物の解体工事
• 更地での売却活動開始

事故物件売却で損をしない不動産会社の選び方

信頼できる不動産会社を選ぶことが、適正価格での売却の鍵となります。以下のポイントをチェックしましょう：

• 事故物件の取扱実績が豊富
• 特殊清掃やリフォームの提案ができる
• 売却後のアフターフォローが充実
• 価格の根拠を明確に説明できる
• 地域の相場に精通している

実際の選定では、必ず複数社の査定を比較することをおすすめします。その際、単に価格だけでなく、提案内容や対応の丁寧さも重要な判断材料となります。

事故物件売却時の告知義務の範囲と具体的な伝え方

告知義務は売主の重要な責任です。以下のケースでは必ず告知が必要となります：

告知が必要なケース	告知のタイミング	告知内容
自殺・他殺	売買契約前	事故の種類、発生時期、場所
特殊清掃実施	重要事項説明時	清掃の範囲、実施時期
事故による建物損傷	物件案内時	損傷箇所、修繕状況

告知の具体的な方法：

1. 書面での告知が基本
2. 重要事項説明書への記載
3. 売買契約書への特記事項として明記

告知を怠ると契約解除や損害賠償の対象となる可能性があるため、正直な対応が重要です。ただし、告知の方法や表現については、不動産会社と相談しながら、買主に配慮した適切な方法を選択しましょう。

事故物件の売却を成功させる３つの具体的な売り方

事故物件の売却方法には大きく3つのアプローチがあります。それぞれに特徴があり、物件の状況や売主の希望によって最適な方法を選ぶことが重要です。ここでは、各売却方法の詳細と実践的なアドバイスをご紹介します。

【方法①】仲介で事故物件を売却する手順と注意点

仲介売却は、不動産会社を介して一般の購入者に売却する方法です。以下の手順で進めていきます：

準備段階でのポイント：

• 特殊清掃の実施
• 必要に応じたリフォーム
• 適切な売出価格の設定

具体的な売却の流れ：

1. 複数の不動産会社で査定
2. 仲介会社の選定
3. 媒介契約の締結
4. 販売活動の開始
5. 購入希望者との交渉
6. 契約・引き渡し

注目すべき事例：
23区内のマンションで、特殊清掃とクロス張替えを実施後に仲介売却したケースでは、想定価格の85%で売却できました。準備をしっかり整えることで、価格を最大限に保つことができた好例といえます。

【方法②】事故物件買取で早期売却する方法とコツ

買取売却は、スピーディーな売却を実現できる方法として注目されています。

買取のメリットを最大限活かすポイント：

• 複数の買取業者から見積もりを取る
• 買取価格の根拠を確認する
• 手数料や諸経費の確認を忘れない

買取業者の種類	特徴	売却までの期間
大手不動産会社	信頼性が高い	2～3週間
買取専門業者	迅速な対応	1～2週間
地域密着型	地域相場に強い	2～4週間

実務上のアドバイス：
現地での査定時に物件の良い点も積極的にアピールすることで、買取価格が上がることがあります。また、買取業者との価格交渉も重要なポイントです。

【方法③】更地にして事故物件を売却する具体的な流れ

更地化による売却は、心理的な障壁を下げる効果が期待できます。

更地化のステップ：

1. 解体業者の選定と見積もり
2. 必要な許認可の確認
3. 解体工事の実施
4. 更地としての売却活動

コスト計算の例（築30年の木造2階建ての場合）：

• 解体費用：150～200万円
• 諸手続き費用：20～30万円
• 廃材処理費用：30～50万円

事故物件の売却方法を比較｜メリット・デメリットを解説

それぞれの方法の特徴を、具体的に比較してみましょう：

売却方法	メリット	デメリット	適している場合
仲介売却	より高値が期待できる	時間がかかる	売却価格を重視する場合
買取売却	早期売却が可能	価格が低めになる	早期売却を希望する場合
更地売却	購入検討者の幅が広がる	解体費用が必要	建物の状態が悪い場合

成功のための重要ポイント：
売却方法の選択は、売主の状況や希望を最優先に考えることが大切です。たとえば、住宅ローンの返済が残っている場合は、仲介売却が適している可能性が高くなります。一方、相続で取得した物件で早期の現金化を希望する場合は、買取売却が有効な選択肢となるでしょう。

事故物件の種類別｜具体的な売却方法と価格への影響

事故物件といっても、その種類によって売却方法や価格への影響は大きく異なります。ここでは各ケース別の具体的な対応方法と実例をご紹介します。

自殺物件の売却方法と相場価格の実例

自殺物件の売却では、心理的な障壁を軽減する対策が重要になります。

売却前の具体的な準備：

• 特殊清掃の実施
• リフォームによる室内の刷新
• お祓いなどの実施検討

実際の売却事例から見る価格影響：
築10年のマンションで発生したケースでは、以下のような価格変動が確認されています：

状況	価格帯	売却期間
特殊清掃のみ	通常価格の65%	6～8ヶ月
清掃＋リフォーム	通常価格の75%	4～5ヶ月
清掃＋全面改装	通常価格の80%	2～3ヶ月

殺人事件物件を売るための具体的な対策と方法

殺人事件物件は最も慎重な対応が必要なケースです。売却までの流れを以下のように組み立てることをおすすめします：

1. 専門家への相談
2. 法的な確認事項の整理
3. 売却方法の検討
4. 具体的な対策の実施

特に効果的な対策：

• 建物の全面的なリノベーション
• 用途変更の検討
• 更地化による売却

孤独死物件の売却手順と価格交渉のポイント

孤独死物件の場合、発見までの時間が価格に大きく影響します。

発見時期	影響度	必要な対策
1週間以内	軽微	通常清掃のみ
1ヶ月以内	中程度	特殊清掃必須
1ヶ月以上	重大	大規模改装必要

売却成功のポイント：

1. 正確な状況説明
2. 適切な価格設定
3. 必要十分な改装工事

火災物件の売却方法と価格設定の考え方

火災物件は、物理的な修復が価格に直結します。

必要な調査項目：

• 構造的な被害状況
• 修復可能範囲の確認
• 費用対効果の検討

売却方法の選択基準：

1. 建物を修復して売却
2. 現状での売却
3. 解体更地化

自然死・病死は事故物件？売却時の告知と対応方法

自然死や病死の場合、基本的には事故物件としての告知義務はありません。ただし、以下の場合は注意が必要です：

特殊清掃が必要なケース：

• 長期間の放置があった場合
• 体液などの染み込みがある場合
• 悪臭が残っている場合

売却時の対応方法：
誠実な対応を心がけながら、必要以上の情報開示は避けることが重要です。不動産会社と相談しながら、適切な情報開示のレベルを決めていきましょう。

購入検討者からよくある質問：

• 自然死の具体的な状況
• 発見までの経緯
• 清掃の実施状況

これらの質問に対しては、事実に基づいた簡潔な回答を心がけることで、スムーズな売却につながります。

事故物件を高く売るための具体的な準備と対策

事故物件を少しでも高く売却するためには、適切な準備と対策が不可欠です。ここでは具体的な対策とその効果について、実例を交えながら解説します。

特殊清掃の費用相場と実施タイミング

特殊清掃は、事故物件売却の第一歩となる重要な工程です。

実施のベストタイミング：

• 事故発生後できるだけ早く
• 査定依頼の前まで
• 物件写真撮影の前に

物件タイプ	費用目安	作業期間	効果持続期間
1R～1K	15～25万円	1～2日	3～6ヶ月
2K～2LDK	25～40万円	2～3日	3～6ヶ月
3LDK以上	40～60万円	3～4日	3～6ヶ月

※上記費用には基本的な消臭・除菌・清掃が含まれます。物件の状態によって追加費用が発生する場合があります。

事故物件のリフォーム実施の判断基準と費用対効果

リフォームの実施は投資効果を慎重に見極める必要があります。

効果的なリフォーム項目：

1. 内装の全面張替え
2. 水回りの刷新
3. 床材の交換
4. 建具の交換

実例による費用対効果：
築15年のマンションで実施したリフォーム事例では、300万円の投資で売却価格が500万円上昇。投資額以上の価格上昇が見込めた好例です。

事故物件売却の価格設定方法とエリア別の相場感

価格設定は地域性を考慮しながら、市場の実態に即した金額を設定することが重要です。

エリア別の価格影響度：

エリア特性	価格への影響	売却のしやすさ
都心部	比較的小さい	売れやすい
郊外住宅地	中程度	普通
地方都市	大きい	売れにくい

実際の価格設定では、以下の要素を総合的に判断します：

• 周辺相場
• 物件の状態
• 事故からの経過期間
• 市場動向

売却期間を短縮するための具体的な対策方法

売却期間の短縮には、早期売却のための戦略的なアプローチが効果的です。

具体的な対策：

• 適切な価格設定
• 物件価値の向上施策
• 効果的な広告戦略
• 内見対策の徹底

成功事例：
都内のワンルームマンションで、特殊清掃後に室内を白を基調とした内装に改装。写真映えを意識した演出により、通常6ヶ月かかる売却期間を2ヶ月に短縮できました。

近隣対策と配慮すべきポイント

近隣への配慮は、円滑な売却のための重要な要素となります。

重要な配慮事項：

1. 情報管理の徹底
2. 工事時の騒音対策
3. 内見時の配慮
4. 近隣挨拶の実施

トラブル防止のポイント：

• 工事は平日の日中に実施
• 内見は少人数で実施
• 駐車場所の事前確認
• 必要に応じた説明の実施

これらの対策を適切に実施することで、近隣トラブルを最小限に抑えながら、スムーズな売却活動が可能になります。

事故物件売却でよくある質問と具体的な解決方法

事故物件の売却について、売主からよく寄せられる質問とその解決方法を、実例を交えながら具体的に解説していきます。

事故物件の売却にかかる期間はどのくらい？

売却期間は物件の状況や売却方法によって大きく異なります。

売却方法	標準的な期間	成功のポイント
仲介売却	6～12ヶ月	適切な価格設定と物件整備
買取売却	2週間～2ヶ月	信頼できる買取業者選定
更地売却	4～8ヶ月	立地条件の活かし方

実例として、都内のワンルームマンションでは：

• 特殊清掃実施：2週間
• 内装リフォーム：3週間
• 売出から成約まで：4ヶ月
  というケースがありました。

事故物件は必ず安くなる？価格下落の具体例

価格下落の程度は事故の種類や物件の条件によって変動します。

価格への影響要因：

• 事故の内容
• 発見までの時間
• 物件の立地条件
• 市場の需給状況

興味深い事例として、駅徒歩5分の好立地物件では、充実したリフォームを実施することで、通常の事故物件より高い価格での売却に成功しています。

建物を解体すれば事故物件は解消される？

結論から言えば、建物を解体しても事故物件としての告知義務は残ります。

ただし、以下のような対策は有効です：

• 更地にして用途変更
• 区画を分割して売却
• 建物を建て替えて売却

事故物件の告知義務に時効はある？

事故物件の告知義務について、明確な時効は設定されていません。しかし、状況によって対応は異なります：

物件種別	告知期間の目安	備考
賃貸物件	約3年	ガイドラインで規定
売買物件	時効なし	永続的な告知が必要

重要なポイントは、告知義務を果たさないリスクの方が大きいということです。

住宅ローン残債がある事故物件の売却方法

住宅ローン残債がある場合の対応策：

1. 任意売却での対応

• 金融機関との事前相談
• 返済計画の見直し
• 不足金の返済方法検討

1. 資金計画の立て方

• 売却予想価格の算出
• 諸費用の確認
• 不足金額の試算

具体的な解決事例：
築10年のマンションで、ローン残債3,000万円に対して売却価格2,500万円のケース。不足分を親族からの支援と金融機関との分割返済の組み合わせで解決した例があります。

成功のポイント：

• 早めの相談と対応
• 複数の選択肢検討
• 専門家への相談

このように、事故物件の売却では様々な課題が発生しますが、適切な対策と専門家のサポートがあれば、多くの場合で解決の道が開けます。大切なのは、状況を正確に把握し、計画的に売却を進めることです。

事故物件売却の失敗しない具体的なポイントとまとめ

事故物件の売却を成功させるためには、不動産会社選びから契約後の対応まで、細かな注意点があります。ここでは失敗しないための具体的なポイントをご紹介します。

不動産会社との契約種別の選び方

契約の種類によって売却活動の進め方が変わってきます。

契約種別	特徴	おすすめの場合
専任媒介	一社のみと契約、他社への依頼は不可	早期売却希望
専属専任媒介	報告義務が厳格、手厚いサポート	高値売却希望
一般媒介	複数社と契約可能	売り急ぎではない

事故物件の場合、専任媒介か専属専任媒介がおすすめです。理由は、不動産会社が責任を持って対応してくれるからです。

媒介契約を結ぶ会社数の決め方

事故物件の場合、以下の点を考慮して会社数を決定します：

基本的な考え方：

• 1社：細かいケアが必要な場合
• 2～3社：相見積もりが必要な場合
• 4社以上：避けるべき

実例として、東京都内のマンションでは、2社と契約して情報共有を徹底することで、効率的な売却活動につながったケースがあります。

事故物件に強い不動産会社の見極め方

信頼できる不動産会社の選定ポイント：

1. 具体的な実績確認

• 事故物件の取扱件数
• 成約事例の詳細
• 価格相場の説明

1. 提案内容のチェック

• 売却までのスケジュール
• 具体的な価格設定根拠
• 告知方法の説明

売却後のトラブル防止策と対応方法

トラブルを未然に防ぐための重要ポイント：

対策項目	具体的な内容	効果
書面管理	告知書類の整備	責任範囲の明確化
情報開示	適切な説明実施	買主との信頼関係構築
アフターフォロー	引渡後の対応	クレーム防止

売却後のトラブルの多くは、事前の備えで防ぐことができます。特に重要なのは、告知内容の記録を残しておくことです。

専門家監修｜事故物件売却の具体的なチェックリスト

売却前の確認事項：

• 事故物件に該当するか
• 告知義務の範囲
• 必要な清掃・リフォーム
• 売却価格の設定

売却活動中の確認事項：

• 広告内容の適切性
• 内見対応の準備
• 近隣への配慮
• 価格交渉の範囲

契約時の確認事項：

• 重要事項説明の内容
• 特約条項の確認
• 引渡条件の確認
• アフターフォローの内容

このチェックリストに従って進めることで、スムーズな売却とトラブルの防止を実現できます。特に重要なのは、すべての過程で丁寧な記録を残しておくことです。

事故物件の売却をお考えなら！おすすめ買取業者5社を徹底比較

事故物件の買取業者選びでお悩みの方へ、最適な売却先を見つけるためにおすすめの5社を徹底比較しました。20社も30社も比較されたって、結局どこがいいのかわかりませんよね。この記事では、本当におすすめできる業者を5社に絞り込み、各社特徴や強み、実績を詳しく解説し、あなたにぴったりの買取業者選びをサポートします。

ワケガイ – 迅速さを重視する方に最適

特徴とサービス内容
ワケガイは、事故物件や共有名義物件など「訳あり不動産」に特化した買取サービスを提供する業者です。特にスピーディな対応力が評判です。

主な強み

• 最短1日で買取完了、即日現金化が可能。
• 全国対応で査定から契約まで手数料は一切無料。
• 法的トラブルにも専門家が対応可能。

買取実績

• 共有名義の不動産を500万円で買取。
• 再建築不可物件を250万円でスムーズに処理。

おすすめの方
複雑な物件でも迅速に現金化したい方。

成仏不動産 – 供養や清掃を含めた安心サポート

特徴とサービス内容
事故物件専門の成仏不動産は、売却だけでなく清掃や供養サービスも提供する業者です。精神的な負担を軽減するトータルサポートが魅力。

主な強み

• 最短即日で現金化可能。
• 遺品整理や特殊清掃を含む「持ち出し0円プラン」を提供。
• 自殺や他殺物件も適正価格で買取。

買取実績

• 千葉県のゴミ屋敷を高額で買取。
• 自殺物件を迅速に処理し、売主の負担を軽減。

おすすめの方
事故物件の売却に加え、清掃や供養を求める方。

ラクウル – 高額査定と幅広い対応力

特徴とサービス内容
ラクウルは、事故物件や訳あり物件の買取に強みを持ち、投資家ネットワークを活用した高価買取が期待できます。

主な強み

• 投資家ネットワークを駆使し、高額買取を実現。
• 最大5億円までの買取に対応可能。
• 法律問題や特殊清掃もワンストップ対応。

買取実績

• ゴミ屋敷を100万円で買取。
• 違法建築物件を迅速に処理。

おすすめの方
高額査定を希望し、多様な物件に対応できる業者をお探しの方。

Alba Link（アルバリンク） – 透明性重視の安心取引

特徴とサービス内容
上場企業が運営するアルバリンクは、信頼性と透明性を兼ね備えたサービスで、多くの事故物件を迅速に現金化してきた実績があります。

主な強み

• 24時間365日対応の迅速サービス。
• 自社保有による高額査定が可能。
• 複雑な法的問題にも弁護士法人と提携して対応。

買取実績

• 豊橋市で事故物件を550万円で買取。
• 船橋市で共有持ち分物件を920万円で買取。

おすすめの方
信頼性の高い取引を希望する方。

事故物件買取センター – 業界トップクラスの事故物件専門業者

特徴とサービス内容
事故物件買取センターは、特殊清掃から遺品整理まで対応するワンストップサービスが強みの業界トップクラスの業者です。

主な強み

• 最短3日で現金化。
• 仲介手数料が一切不要の直接買取。
• 瑕疵担保責任免責で、売却後のトラブルなし。

買取実績

• 板橋区の自殺物件を2,650万円で買取。
• 相模原市の火災物件を1,000万円で買取。

おすすめの方
迅速な売却や他社で断られた物件を売りたい方。

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結論：目的別おすすめ業者

1. 迅速さ重視 → ワケガイ
2. 供養や清掃を含めたトータルサポート → 成仏不動産
3. 高額査定と多様な物件対応力 → ラクウル
4. 透明性と信頼性のある取引 → Alba Link
5. 事故物件特化のノウハウ → 事故物件買取センター