星野和樹
- 土地の価格は「地形・接道・用途地域・地盤」など建築的要素が大部分を決める
- 岡山の土地相場はエリア差が大きく、境界確定や造成費の見極めで売却価格が変わる
- 税金は利益にのみ課税され、特例を正しく使うことで大幅に軽減できる
岡山で土地を売る時、「何から始めればいいのか分からない」「この土地はいくらで売れるんだろう」と、不安を抱える方が本当に多いんです。私もこれまで800件以上の売却相談を受けてきましたが、土地の売却は家以上に専門的で、分かりづらい部分が多いのが正直なところです。
私自身、大手不動産会社に勤めていた頃、正しい説明ができずに売主さまを不安にさせてしまった経験があります。「もっと早く知っていれば、もっと良い売り方ができたのに…」そんな後悔を何度も見てきました。
だからこそ今は、建築士としての知識と宅建士としての実務経験を組み合わせ、岡山の土地の価値を正確に見抜き、売主さまにとって最適な売却方法をお伝えすることを大切にしています。
この記事では、土地売却の手順、価格の決まり方、税金まで、初めての方でもスッと理解できるよう丁寧に解説します。あなたの大切な土地を、安心して、そしてできるだけ良い条件で売るために。一緒に最適な方法を見つけていきましょう。
岡山で土地を売る手順を分かりやすく解説【全体の流れとポイント】
土地の売却は、家の売却よりも「準備の重要度」が高いという特徴があります。建築士として土地を見てきた経験から言えば、最初の段階で正しく判断できれば、売却の成功率は大きく変わります。ここでは、岡山の売主さまが迷わないよう、土地売却の流れを分かりやすく整理してお伝えします。
土地売却の基本ステップを時系列で理解する
土地売却は次の7つの流れで進みます。
- 相場の確認（路線価・市場相場）
- 不動産会社へ査定依頼
- 測量・境界確認（必要な場合）
- 販売価格の決定
- 売却活動（問い合わせ対応・内見）
- 売買契約の締結
- 引き渡し・税金の申告
特に重要なのは「3. 測量・境界確認」です。
岡山でも境界未確定の土地が多く、これが原因で契約直前にトラブルになるケースを数多く見てきました。
早い段階で専門家がチェックすることで、スムーズな売却につながります。
まず最初にやるべきこと：相場確認と査定の依頼
売主さまから最もよく言われるのが「相場が分からない」ということ。
土地の相場は以下で構成されます。
- 実勢価格（実際に売れた価格）
- 路線価（相続税の基準）
- 固定資産税評価額
この3つを総合的に見る必要があります。
建築士として現場を見る立場から言えば、
「地形・接道・用途地域」で大きく価格が上下します。
岡山の場合、中区・北区の中心部では
接道状況が1本変わるだけで 200〜400万円 変わることも珍しくありません。
査定では必ず 現地を確認してもらう ことをおすすめします。
机上査定だけでは本当の価値は見抜けません。
売れやすい土地と売れにくい土地の違い【建築士の視点】
800件以上の土地を見てきた経験から断言できますが、
売れやすい土地には共通点があります。
売れやすい土地の特徴
- 接道が4m以上あり、車が出入りしやすい
- 整形地（きれいな四角形）
- 境界が確定している
- 水道・下水・ガスが前面道路にある
- 用途地域が第一種〜第二種住居など需要の高いエリア
売れにくい土地の特徴
- 接道が狭い or 接道がない（建築不可）
- 旗竿地で奥行きが長い
- 高低差が大きい
- 境界が曖昧
- 上下水道が引き込まれていない
特に岡山は旗竿地が多い地域で、造成費を見誤ると売主さまが損をすることがあります。
建築士としては、造成費を「売却前に概算しておく」だけで売却価格の判断が非常にしやすくなります。
この章では、売主さまが「何が売却価格を左右するのか」を理解できるよう、できるだけわかりやすく整理しました。
次の章では、もっと踏み込んで 土地の価格がどう決まるのか を、建築士の目線から解説します。
建築士が解説：土地の価格はどう決まる？【価値を左右する6つの要素】
土地の価格は「立地」だけで決まると思われがちですが、実際にはもっと複雑です。建築士として岡山の土地を10年以上見てきた経験から言えることは、見た目では分からない“技術的な要素”が価格を大きく左右するということです。土地は家と違い、形・高さ・道路・地盤など、ひとつとして同じ条件がありません。ここからは、土地の価値がどのように決まっていくのか、専門的な内容もできるだけ分かりやすくお伝えします。
地形・接道・用途地域で価格が大きく変わる理由
土地の価格を決定する最重要ポイントはこの3つです。
- 地形（整形地か、不整形地か）
きれいな四角形の土地（整形地）は、建物の配置がしやすく、人気があります。
一方で、三角形・台形・旗竿地などは建物プランの自由度が下がり、価格が10〜20％下がることがあります。 - 接道（道路との関係）
建築基準法では「幅4m以上の道路に2m以上接していなければ家が建てられない」と決まっています。
つまり、接道が悪い土地＝建てられる建物が制限される＝価格が下がるという構造です。
岡山市中区では、接道条件が悪いだけで300万円以上の差が出た事例もあります。 - 用途地域
第一種低層住居、準工業地域など、その土地に建てられる建物の種類が決まっています。
これが買主の属性（一般住宅なのか、店舗なのか）に直結し、価格が大きく変わります。
建築士の立場から言うと、土地の価値は「何が建てられるか」で決まります。
この視点で価格を理解できると、土地売却の判断がとてもクリアになります。
境界・測量の重要性と「未確定のまま売るリスク」
土地売却で最も多いトラブルが 境界問題 です。
- 境界杭がない
- 隣地とのラインが曖昧
- 古い測量図しかない
- 面積が実測と登記でズレている
これらは売却前に必ず確認すべきポイントです。
特に岡山では、昭和期に造成された分譲地の多くが、境界が曖昧なまま相続されているケースが目立ちます。
境界が未確定だと以下の問題が起こります：
- 売却価格が低く見られる
- 契約直前に買主が不安になり破談する
- 売却後に面積差が判明しトラブルになる
私自身、境界問題が原因で3ヶ月売却が遅れた案件を経験しました。
逆に、測量を先に行い境界を確定したことで、相場より高い価格で即決したケースも多数あります。
地盤・インフラ・周辺環境が価値に与える影響
売主さまが見落としがちなポイントが、この3つです。
- 地盤の強さ
岡山はエリアによって地盤が大きく違います。
例えば中区平井周辺は昔は湿地帯で、地盤補強費が必要になるケースも。
地盤調査の履歴があると、買主にとって安心材料になります。 - インフラの整備状況
- 上水道の引込はあるか
- 下水道か浄化槽か
- ガスは都市ガスかプロパンか これらの条件で、買主が必要とする工事費が変わり、結果的に売却価格にも影響します。
- 周辺環境
- 商業施設
- 学校区
- 災害リスク（ハザードマップ）
- 将来の開発計画 特に岡山は「平坦で便利なエリア」と「高低差のあるエリア」で需要差が大きく、市場価格に明確な差が出ます。
土地の価値は“そのままの姿”だけでは判断できません。
建築士の目で見て初めて分かる価値があり、その違いが売却価格に直結します。
この章では「土地の価値はこうして決まる」という核心部分をまとめました。
次の章では、岡山のエリア別に実際の相場や売れ方の違いを、具体的にお伝えします。
岡山の土地相場と市場動向【中区・南区・北区・東区の違い】
岡山はエリアごとに土地の需要・価格・売れやすさが大きく変わる地域です。
私は岡山全域で土地売却をサポートしてきましたが、「同じ100㎡の土地でも場所によって300万〜800万円ほど差が出る」ことも珍しくありません。これは、交通アクセス・地形・教育環境・災害リスクなど、複数の条件が影響しているためです。
この章では、売主さまが“自分の土地がどのタイプに当てはまるか”を理解できるように、岡山の主要4エリアをわかりやすく整理して解説します。
岡山市の地価傾向：売れやすいエリア・伸びているエリア
岡山市内の地価は、ここ数年ゆるやかに上昇傾向にあります。
特に人気が高いのは以下のエリアです。
- 中区（特に原尾島・浜・門田屋敷）
商業施設・教育環境が整っており、世帯需要が安定。売却期間も短い傾向です。 - 北区（岡山駅周辺〜津島・西崎）
交通アクセスの良さから、単身者・ファミリー双方にニーズが高い地域です。 - 南区（妹尾・福浜エリア）
価格は中区・北区よりやや抑えめですが、土地が広く、若い世帯に人気。
造成のしやすさが売却価格に大きく影響します。
一方、谷地形や高低差のある土地が多い地域（北区の一部や東区）では、測量・造成費が価格に影響しやすく、売主側の判断がより重要になります。
中区・南区など実際の売却事例で見る「価格の差」
ここでは、実際に私がサポートした売却ケースをもとに、エリアによる価格差をご紹介します。
■ 中区（門田屋敷）／約110㎡・整形地
路線価・相場ともに高く、接道も良好。
→ 査定価格より70万円アップで成約
理由：建築しやすい整形地で、買主の競争が起きたため。
■ 南区（妹尾周辺）／約150㎡・軽い高低差あり
需要は高いが、造成費の見積りが必要。
→ 造成費を明確化し、相場通りの価格で早期成約
理由：建築士として造成費を正確に説明し、買主の不安を解消できたため。
■ 北区（津島）／約90㎡・旗竿地
形状のクセが価格に直結。
→ 整形地よりも約12〜18％価格が下がる結果に
理由：建物の配置計画が制限されるため。
実際の現場に立つと、相場表だけでは分からない要素がいくつも見えてきます。
だからこそ、岡山の土地は“机上査定だけで判断しない”ことが非常に大切です。
岡山ならではの土地売却の注意点（地形・災害・需要）
岡山は「晴れの国」と言われる一方、土地売却の判断に影響する要素がいくつかあります。
1. 高低差が多い地域
東区・北区の一部は傾斜や段差が多く、造成費が予想以上にかかることがあります。
造成費は20万円で収まるケースもあれば、200万円以上のケースもあります。
2. 川沿いエリアの浸水リスク
旭川・百間川沿いは人気エリアも多いですが、ハザードマップで確認が必須。
浸水リスクが高い地域は買主が慎重になり、価格にも影響します。
3. 上下水道が整備されていない地域がある
南区・東区では、まだ浄化槽地域が存在します。
引き込み費用の見積りが売却判断に直結します。
4. 将来の開発計画が価格に影響する
岡山は「道路拡幅」「商業開発」「新駅構想」など、中長期の都市計画が多い地域です。
これらは相場の変動要因になるため、最新の情報を把握しておくことが大切です。
エリア特性を理解すると、“なぜ相場が違うのか” が自然と見えてきます。
次の章では、実際の岡山での土地売却成功事例を、建築士としての視点から詳しく紹介します。
岡山での土地売却を成功させた実例【星野和樹のリアルなケース】
土地売却は“机上の理論”だけでは語れません。
私がこれまで岡山で800件以上の売却をお手伝いしてきた中で、成功の裏側には必ず「正しい判断と、事前の準備」がありました。
この章では、中区・南区・北区で実際にあった土地売却の成功例を、できるだけわかりやすく紹介します。
売主さまが「これなら自分もできそう」と感じてもらえるよう、ポイントを整理してお伝えします。
中区の土地：境界トラブルを解決し高値売却できた例
■ 物件概要
・場所：岡山市中区（門田屋敷）
・土地面積：約110㎡
・特徴：整形地／古い境界杭が紛失／相続で引き継いだ土地
売主さまは「境界が分からなくて売れるのか不安」と相談に来られました。
現地を確認すると、境界杭が一部なく、隣地とのラインが曖昧な状態。
このまま販売すれば、買主は測量費を差し引いた価格を提示してきます。
私はまず隣地所有者さまと丁寧に話し合い、境界立会い→確定測量→境界標の設置 を実施。
時間は少しかかりましたが、この手順により土地の価値が明確になりました。
結果として、
査定額より70万円アップで成約。売却期間は約3週間。
買主からは「ここまで丁寧に測量してくれている土地なら安心して購入できる」と言っていただけました。
境界の不確定は不安の種ですが、正しく対応すればむしろ“高値売却の材料”になることを改めて実感した事例です。
南区の土地：造成費用の見極めで売主の利益を守れた例
■ 物件概要
・場所：岡山市南区（妹尾周辺）
・土地面積：約150㎡
・特徴：軽い高低差あり／周辺に新築需要が強いエリア
南区はファミリー層に人気で比較的売れやすい地域ですが、造成費用が読みにくい土地もあります。
この土地も、前面道路と敷地に約40cmの高低差があり、買主が造成費に不安を抱えやすい形状でした。
私は建築士として現地を測り、造成費を3パターンで試算しました。
- 最低限の整地：25万円前後
- 駐車場2台を作る整地：50〜70万円
- しっかりした計画を前提とした造成：100万円弱
この試算を販売資料に明記したことで、買主の不安が一気に解消。
結果、相場価格でのスムーズな成約（約1ヶ月）につながりました。
「造成費がいくらかかるか分からない」
これは買主の不安ポイントですが、建築士の視点を入れるだけで売れやすさが変わります。
北区の土地：旗竿地でも適正価格で売却できた例
■ 物件概要
・場所：岡山市北区（津島エリア）
・土地面積：約90㎡
・特徴：旗竿地／接道が狭い
旗竿地は一般的に売れにくいと言われます。
しかし、周辺相場や建築計画次第では、十分に魅力ある土地になります。
私は現地で、
- 車の出入りが可能か
- 建物の配置計画がどう取れるか
- 日当たりは確保できるか
を丁寧に調査しました。
そのうえで、買主候補に対して「この土地に無理なく建てられるプラン」を提示。
結果、一般の整形地より12〜18％価格が下がる範囲に収めつつ、早期売却を実現。
売主さまからは「旗竿地でもこんなに丁寧に見てもらえるとは思わなかった」と喜んでいただけました。
旗竿地は“悪い土地”ではありません。
建築士としては、 土地の制約と可能性を正しく見抜くこと で、売却結果は大きく変わります。
土地売却で必ず知っておきたい税金と特例【初心者向けに簡単説明】
「土地を売ったら税金はいくらかかるんですか？」
岡山の売主さまから、最も多くいただく質問のひとつです。
正直に言うと、税金の計算は少し複雑です。
しかし“どこに税金がかかり、どうすれば減らせるのか”を理解しておけば、損をすることはありません。
この章では、できるだけ専門用語を使わず、売主さまが「これなら理解できる」と思える内容に絞って解説します。
譲渡所得税の計算方法と「本当に払うべき税金」
土地を売ったときの税金は「譲渡所得税（売却益への税金）」です。
計算の流れは次の通りです。
① 譲渡所得（利益）を出す
譲渡所得 = 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
取得費：
・購入費用
・相続の場合は“概算取得費”として売却額の5％を使うことが多い
譲渡費用：
・仲介手数料
・測量費
・解体費用
・司法書士費用 など
② 所得税・住民税の計算
所有期間5年で税率が変わります。
- 5年以下：39.63％（短期譲渡）
- 5年超：20.315％（長期譲渡）
つまり、5年以上持っているかどうかで税額がほぼ半分に。
実際、岡山の売主さまの中には、
「あと半年待てば長期譲渡になる」
という理由で、売却タイミングをずらし税金を大きく減らせた方もいます。
税金は“売却代金がまるごと課税されるわけではない”点が非常に重要です。
3,000万円特別控除・軽減税率の特例の使い方
土地売却では、条件を満たすと税金が大きく減る特例があります。
■ 3,000万円特別控除（マイホームの特例）
家と土地を一緒に売却する場合に使える特別控除。
譲渡所得から3,000万円まで非課税になるため、多くの売主さまが利用されています。
※空き家を売却した場合の特例もあり、最大3,000万円控除が可能です。
■ 軽減税率の特例（10年以上所有）
長く所有している土地の場合、税率がさらに優遇される制度です。
■ 相続空き家の特例
岡山でも該当ケースが増えています。
一定の条件を満たすと、最大3,000万円の控除が使えます。
実際の現場では、
「この土地は特例が使えると思っていなかった」という売主さまが少なくありません。
私は売却相談の際に、
・どの特例が使えるのか
・どれくらい税金が減りそうか
・売却タイミングをどうするか
を一緒に整理しています。
税金は“知らないと損をする”分野ですが、正しく理解すれば大きな負担を減らせます。
書類・確定申告の準備とスムーズに進めるコツ
土地を売った年の翌年に、確定申告が必要になります。
■ 必要書類の例
- 売買契約書
- 仲介手数料の領収書
- 取得費が分かる書類
- 測量・解体などの費用書類
- 登記簿謄本
- 住民票（特例で必要な場合）
■ スムーズに申告するためのコツ
- 売却前から書類を集め始める
- 費用の領収書は必ず保管
- 税理士に相談は早めに
- 特例の適用条件を事前に確認
特に相続した土地の場合は、
取得費が不明で計算が難しいケースが多いので、早めの準備がおすすめです。
税金は難しく感じるかもしれませんが、
“どれだけ利益が出たか”さえ正しく把握できれば、必要以上に恐れる必要はありません。
次の章では、この記事全体のまとめとして、売主さまへのメッセージをお届けします。
まとめ：大切な土地を安心して売るために【まずは相談してみませんか】
ここまでお読みいただき、本当にありがとうございます。
土地の売却は一生に何度もあることではなく、不安や疑問が多いものです。
しかし、正しい手順を踏み、土地の価値をきちんと理解し、必要な準備を整えれば、必ず納得のいく売却につながります。
私は建築士として土地の“見えない価値”を見抜き、不動産コンサルタントとして売主さまの事情に寄り添いながら、岡山で800件以上の売却をサポートしてきました。
その経験から断言できるのは、売却で成功する人は「早めに知識と準備を整えた人」 だということです。
あなたの土地にも、必ずその土地ならではの価値があります。
まずは焦らず、一緒にその価値を見極めていきましょう。
今日の記事で押さえるべき重要ポイントまとめ
- 土地の売却は「相場の把握 → 査定 → 測量 → 売却活動 → 契約 → 税金」の流れで進む
- 地形・接道・用途地域・地盤など、建築的要素が価格の8割を決める
- 岡山はエリアで価格差が大きく、造成費・災害リスクも判断材料になる
- 事例にあるように、境界確定・造成費の見極めで高値売却が可能
- 税金は“利益にだけ課税”され、特例を使えば大きく減らせる
この記事が、あなたの土地売却に役立つ道しるべになれば嬉しいです。
無料相談・査定への温かい招待【押し付けないご案内】
「自分の土地はいくらくらいで売れそう？」
「境界はこのままで大丈夫？」
「税金がどれくらいかかるか不安…」
そんな時は、どうぞ気軽にご相談ください。
私は、大手のように急いで契約を迫ることはありません。
売主さまの状況や気持ちを大切にしながら、
“その土地にとって最適な売却方法” を一緒に考えるスタイルです。
岡山市中区・南区・北区・東区、どのエリアでもお伺いします。
LINEでもメールでも、どんな小さな相談でも構いません。
「まずは話だけ聞きたい」
そんな気持ちでも、もちろん大歓迎です。
よくある質問（FAQ）
Q1：土地の査定は無料ですか？どこまでしてもらえますか？
A：はい、無料です。建築士として“地形・接道・用途地域・造成費”まで含めた査定を行います。机上査定ではわからないリアルな価値を、現地で丁寧に確認してお伝えします。
Q2：境界があいまいで不安です。売却できますか？
A：状況によりますが、ほとんどの場合は売却できます。必要に応じて隣地所有者との立会いや測量の段取りもサポートします。境界を明確にすることで、むしろ高値売却につながるケースも多いです。
Q3：相続した土地の場合、税金はどうなりますか？
A：取得費が不明な場合は“概算取得費”を使う計算方法があります。また「相続空き家の3,000万円控除」が使える場合は税金が大きく減ります。まずは状況を丁寧に伺い、いちばん負担の少ない方法をご提案します。
最後の一言（星野和樹より）
あなたの大切な土地には、必ずその土地だけの価値があります。
その価値を正しく見抜き、最適な形で未来につなぐ。
それが私の仕事であり、使命です。
どうか一人で悩まず、気軽に相談してください。
一緒に、最適な売却への道を見つけていきましょう。
