住まいの伴走者 ゆうきプランナー
「家を売るって、こんなにお金がかかるの…？」
そう気づいたのは、見積書に並ぶ“初めて見る費用の名前”に戸惑った瞬間でした。
住宅ローンを完済し、子どもも独立。「そろそろ夫婦ふたりの身の丈に合った暮らしへ」と決意した矢先に立ちはだかるのが、“見えにくいお金の壁”です。
仲介手数料、登記費用、引越し代…さらに税金？確定申告まで？
慣れない言葉と計算に、不安ばかりが募っていませんか？
この記事では、50代・60代のご夫婦が家を売るときに実際にかかる費用や税金の中身、そして安心して進めるための対策方法を、やさしく丁寧に解説していきます。
「もっと早く知っていれば、余裕を持って準備できたのに…」と後悔する前に、
今のうちに“お金の全体像”をクリアにしませんか？
不安が安心に変わる、そんな一歩を一緒に踏み出しましょう。
売却時にかかる主な費用とは
仲介手数料・登記関連費用の内訳
家を売るときには、さまざまな費用が発生します。中でも代表的なのが「仲介手数料」と「登記関連費用」です。
仲介手数料は、不動産会社に売却を依頼した際に支払う報酬です。法律で上限が定められており、売却価格の3%＋6万円（＋消費税）が一般的です。たとえば3000万円で売却できた場合、仲介手数料は約105.6万円（税込）となります。
一方の登記関連費用は、住宅ローンの抵当権を抹消するためや、名義を買主に変更するためにかかる費用です。自分で手続きも可能ですが、多くは司法書士に依頼し、3万〜10万円程度の報酬が発生します。登記免許税も別途必要です。
また、売買契約書には印紙税もかかります。売買金額により税額が変わりますが、例えば3000万円なら1万円程度が相場です。
こうした費用は売却益から差し引かれますので、手元に残る金額を正確に把握することが大切です。
引越し・仮住まい費用の備え方
住み替えを伴う売却では、引越し費用や仮住まいの家賃も見逃せません。
特に「先に売却→後で購入」のケースでは、新居が決まるまでの仮住まいを想定する必要があります。家族の人数や希望条件によって変動はありますが、仮住まいの初期費用（敷金・礼金・仲介手数料など）と家賃の合計で、数十万円以上になることも珍しくありません。
さらに、引越し費用も単身で5万円〜、家族なら10万円以上かかる場合もあります。繁忙期（3〜4月）は料金が高騰するため、タイミング選びも重要です。
余裕をもって100万円前後の資金を別枠で確保しておくと安心です。もし仮住まいを避けたい場合は、「売却と同時に購入する」スケジュール管理が鍵となります。
税金対策と確定申告のポイント
譲渡所得税の控除を受ける条件
家を売った利益には「譲渡所得税」がかかります。しかし、一定の条件を満たすと、大きな控除（3,000万円の特別控除）を受けられる場合があります。
この特例を受けるためには、主に以下の条件が必要です：
- 自分が住んでいた家であること
- 売却する前に住まなくなってから3年以内であること
- 同一年内に他の3,000万円特別控除を使っていないこと
- 親子間や同族会社への売却ではないこと
さらに、家の所有期間によっても課税率が変わります。5年超の所有であれば「長期譲渡」となり、税率は約20%（所得税＋住民税＋復興特別所得税）と、短期よりも大幅に低くなります。
この特例により、たとえば売却益が2500万円なら税金ゼロになる可能性もあるため、見落とさずに確認しましょう。
確定申告の流れと必要書類
不動産を売却し、利益が出た場合は翌年に確定申告が必要です。特別控除を受けるためにも、申告は必須となります。
申告時期は毎年2月16日〜3月15日。税務署に行くか、e-Taxでオンライン申告が可能です。
必要書類は以下の通りです：
- 売買契約書のコピー
- 取得費がわかる書類（購入時の契約書やリフォーム領収書）
- 仲介手数料や登記費用の領収書
- 譲渡所得の内訳書（国税庁HPでダウンロード可）
- 住民票の写し（居住実績の証明用）
- マイナンバーと本人確認書類
とくに「取得費（購入価格）」が不明な場合、売却価格の5%を取得費とみなされる「概算取得費」の適用になり、課税額が大きくなる恐れがあります。できる限り証明書類を探しましょう。
なお、確定申告が不安な方は税理士に相談するのも手です。費用は3万〜10万円ほどですが、控除を適切に活用できれば十分な節税効果が期待できます。
家を売るタイミングとして、50代・60代はとても重要な分岐点です。お子さんの独立、定年後の生活設計、相続の準備など、ライフイベントが重なるからです。
「今のうちに売っておくべきか？」「老後の住まいはどうするか？」といった不安を抱えたまま売却を進めると、後で後悔することもあります。
とくに見落としがちなのが、「売却して得た資金にかかる税金」と「仮住まいの出費」です。売却益が手元に残ると思いきや、仲介手数料や引越し費用、税金などで数百万円が消えるケースも…。
一方、特別控除や軽減税率などの優遇制度をうまく活用すれば、実質的な負担をぐっと減らすことができます。
この年代の方には、「家を売ること＝資金回収」ではなく、「家を売ること＝人生の再設計」と捉えていただきたいのです。
ですから、ぜひ信頼できる不動産会社に相談しながら、資金の見通しと生活プランを同時に描いていくことをおすすめします。
仮住まいの出費や税金の控除、準備不足で慌てないために──売却時にかかる費用と税金の全体像を把握しておきませんか？
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