住まいの伴走者 ゆうきプランナー
不動産を売却する際に欠かせない媒介契約書。難しい専門用語に戸惑った経験はありませんか？安心して契約できるよう、要点を分かりやすく解説します。目次を見て必要なところから読んでみてください。
媒介契約書とは何か（基本を理解する）
不動産を売却しようと思ったとき、必ず出てくるのが「媒介契約書」です。
でも、「媒介契約書って難しいし、細かい言葉が多くてよく分からない…」と感じたことはありませんか？
自分がサインする契約書なのに、内容を理解しないまま印鑑を押してしまって大丈夫なのか、不安になりますよね。
実際、媒介契約書は法律用語や専門用語が多く、初めて不動産売却をする人にとっては読みにくいものです。
「どこをチェックすればいいのか分からない」
「契約の種類で何が違うのか」
「不利にならないために気をつけるべき点は？」
こうした疑問を持つのは自然なことです。
そこでここでは、媒介契約書の役割や基本的な内容を整理して、チェックすべきポイントを分かりやすく解説していきます。
媒介契約の役割と位置づけ
まず押さえておきたいのは、媒介契約が「売主と不動産会社との約束事を明文化したもの」だという点です。
不動産売却は個人間のやりとりではなく、宅建業法という法律に基づいて、不動産会社を介して進めるのが一般的です。その際、不動産会社に「売却をお願いします」と正式に依頼するために結ぶのが媒介契約です。
役割をまとめると次の通りです。
- 売主が不動産会社に売却を任せる意思表示
- 不動産会社がどこまで動くのかを明文化する
- 後々のトラブルを防ぐための証拠になる
特に重要なのは「不動産会社がどのように販売活動をしてくれるか」「売主にどのような報告をするか」が契約で決まる点です。ここを曖昧にしたまま進めると、「思ったより広告してくれなかった」「報告が来ない」など不満につながります。
媒介契約は、不動産会社と売主の信頼関係を可視化するツールとも言えるでしょう。
契約書に必ず書かれる内容
媒介契約書には、どの契約形態（一般・専任・専属専任）で結ぶかにかかわらず、必ず記載される基本項目があります。大きく分けると以下の通りです。
- 契約の種類
一般媒介、専任媒介、専属専任媒介のどれを選ぶかが明記されます。これによって自由度や不動産会社の義務が変わります。 - 契約の有効期間
法律上は最長3か月と定められており、それ以上の長期契約はできません。更新の有無も要チェックです。 - 報告義務と頻度
専任媒介なら2週間に1回以上、専属専任媒介なら1週間に1回以上の報告義務が明記されます。一般媒介には義務がありません。 - レインズ登録の有無と期限
レインズ（不動産流通標準情報システム）にいつまでに登録するかが書かれます。専任・専属専任では登録義務あり、一般では任意です。 - 仲介手数料や費用に関する取り決め
成功報酬である仲介手数料の上限（売却価格の3％＋6万円＋消費税）が明示され、必要に応じて広告費の扱いなども記載されます。 - 自己発見取引の可否
売主自身で買主を見つけた場合に直接契約できるかどうか。一般媒介と専任媒介は可能ですが、専属専任はできません。
こうして見ると、媒介契約書は「売却のルールブック」です。
一見すると難しい書類ですが、どの契約でも「契約種類・期間・報告・登録・費用・自己発見取引」の6つを押さえれば、全体像がつかめます。
媒介契約書を正しく理解していれば、不動産会社の説明が曖昧だった場合でも「この部分はどうなっていますか？」と冷静に確認できます。
逆に内容を理解せずに署名してしまうと、不利な条件に気づかないまま契約期間を過ごすことにもなりかねません。
次のステップでは、それぞれの契約形態の違いや、実際にチェックすべき細かいポイントについて掘り下げていきましょう。
媒介契約の種類と特徴（3つの違いを整理）
媒介契約には大きく分けて「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
それぞれ特徴が異なり、売主にとっての自由度や不動産会社の義務も変わってきます。
あなたは「自由に複数の会社と契約できた方が安心」だと思いますか？それとも「1社に集中して責任を持って動いてほしい」と考えますか？
どの契約が向いているかは、人によって違います。ここでは、それぞれのメリット・デメリットを整理してみましょう。
一般媒介契約のメリット・デメリット
一般媒介契約は、複数の不動産会社と同時に契約できる自由度の高い契約です。
例えば3社と契約すれば、それぞれが自社の顧客に紹介してくれるので、買い手が見つかる可能性が広がると感じるかもしれません。
メリット
- 複数の会社と契約でき、幅広く買い手を探せる
- 売主自身で買主を見つけた場合（親族や知人など）でも、不動産会社を通さずに直接契約できる（＝自己発見取引が可能）
- 特に人気物件なら、競争効果で早く売れることもある
デメリット
- 不動産会社には報告義務がなく、販売状況が分かりにくい
- レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録も任意で、情報の拡散力に差が出る
- 内覧の調整や連絡など、売主が自分で取りまとめる手間が増える
- 「他社が先に売ったら仲介手数料が入らない」というリスクがあるため、不動産会社が積極的に動かないケースもある
一般媒介契約は「自分でも積極的に動ける」「売却経験がある」方には向いていますが、不動産任せで進めたい人には不向きといえるでしょう。
専任媒介契約の特徴と向いている人
専任媒介契約は、1社だけと契約を結ぶスタイルです。
「1社だけに絞るなんて不安…」と感じるかもしれませんが、実はメリットも多いのです。
特徴とメリット
- 契約できるのは1社だけだが、その分、不動産会社は本気で売却活動を行いやすい
- レインズへの登録が義務化されており、全国の不動産会社にも情報が共有される
- 2週間に1回以上の販売活動報告が義務づけられているため、状況を把握しやすい
- 自己発見取引は認められているため、自分で買主を見つけた場合も直接契約できる
注意点
- 1社の担当者の力量に依存する部分が大きい
- 信頼できる会社を選ばないと「広告を出してくれない」「熱心に動かない」などのリスクがある
向いている人は「販売状況をしっかり知りたい」「不動産会社に任せつつ、必要があれば自分でも動きたい」というタイプです。
つまり、売却に関して不安はあるけれども、ある程度コントロールしたい方にはちょうど良いバランスの契約だと言えます。
専属専任媒介契約の特徴と注意点
専属専任媒介契約は、専任媒介よりもさらに縛りが強い契約です。
売主は1社としか契約できず、さらに自己発見取引も認められていません。つまり、自分で買主を見つけても、不動産会社を通して契約しなければならず、仲介手数料が必ず発生します。
特徴とメリット
- レインズへの登録が義務化され、契約後5日以内に登録される
- 不動産会社は1週間に1回以上の報告をしなければならない
- 不動産会社と売主のつながりが最も強く、密なサポートが受けられる
デメリット・注意点
- 自己発見取引ができず、縛りが強い
- 1社の担当者に完全に依存するため、選び方を間違えると大きなリスクになる
- 仲介手数料を必ず支払うことになる
専属専任媒介契約は「売却の知識が少なく、不安なので手厚くサポートしてほしい」「頻繁に進捗報告を受けたい」という方に向いています。
一方で、「知り合いに直接売る可能性がある」「仲介手数料を節約したい」と考えている方には不向きです。
媒介契約の3種類は、どれも一長一短があります。
「自由度を優先するか」「安心感を優先するか」――このバランスで考えると、自分に合った契約が見えてきます。
次は、実際に媒介契約書でどんな項目をチェックすべきか、具体的なポイントを整理していきましょう。
媒介契約書でチェックすべきポイント
媒介契約の種類を理解したら、次に大切なのは契約書の中身をしっかり確認することです。
「とりあえずサインしてください」と言われて、何も見ずに印鑑を押してしまっていませんか？
もしそうなら、あとで「こんなはずじゃなかった」と後悔する可能性があります。
媒介契約書には、不動産会社と売主の取り決めが細かく記載されています。難しい文章に見えても、確認すべき項目はおおよそ決まっています。ここでは特に重要な5つのチェックポイントを整理してみましょう。
契約期間の上限と更新条件
媒介契約の期間は、宅建業法によって「最長3か月」と定められています。
3か月が過ぎても売れなければ、自動更新するのか、改めて契約を結び直すのかが契約書に書かれています。
- 一般媒介は期間が比較的柔軟ですが、報告義務がないため、気づけば時間だけが過ぎてしまうこともあります。
- 専任・専属専任は3か月ごとに更新の有無を確認する形が一般的です。
契約期間が「自動更新」と書かれていないか、更新方法がどうなっているかを必ずチェックしましょう。
自己発見取引の可否
自己発見取引とは、売主が自分で買主を見つけた場合に直接契約できる仕組みのことです。
- 一般媒介・専任媒介：自己発見取引が可能。親族や知人に直接売ることもでき、その場合は仲介手数料も不要です。
- 専属専任媒介：自己発見取引は認められず、必ず不動産会社を通して契約しなければなりません。
「知り合いに売る可能性がある」「仲介手数料を節約したい」と考えているなら、ここは重要な確認ポイントです。
レインズ登録の有無と期限
レインズ（不動産流通標準情報システム）とは、不動産会社だけが利用できる全国的な物件情報ネットワークです。
ここに物件を登録すれば、他の不動産会社も買主を探してくれるので、売却のチャンスが大きく広がります。
- 一般媒介：登録は任意
- 専任媒介：契約から7日以内に登録義務あり
- 専属専任媒介：契約から5日以内に登録義務あり
契約書に「レインズ登録あり」と記載されているか、期限が明示されているかを確認してください。ここが曖昧だと、販売活動のスピード感に差が出ます。
販売活動報告の頻度
媒介契約では、不動産会社がどのくらいのペースで売主に活動報告をするかが決められています。
- 一般媒介：報告義務なし
- 専任媒介：2週間に1回以上
- 専属専任媒介：1週間に1回以上
「ネット広告に掲載しました」「内覧希望がありました」など、活動状況をきちんと把握できるかどうかは、安心感につながります。
報告頻度が明記されているかを必ず確認しましょう。
仲介手数料と費用項目
仲介手数料は成功報酬であり、売買が成立したときに支払います。上限は法律で定められていて「売却価格の3％＋6万円＋消費税」が基本です。
ただし契約書には、仲介手数料以外に「広告費」「登記関係費用」などの項目が記載される場合もあります。
- 広告費を売主負担にするかどうか
- 広告の範囲（チラシ、ネット掲載など）が明記されているか
- 不要な追加費用が書かれていないか
これらを確認せずに契約すると、「広告費として数十万円かかった」と請求されるケースもあります。
媒介契約書は分厚くても、チェックすべきはこの5つのポイントです。
契約期間・自己発見取引・レインズ登録・報告頻度・仲介手数料――この基本を押さえておけば、不利な条件で進めてしまうリスクを大きく減らせます。
次は、実際のトラブル事例やチェックリストを見ながら、より具体的に「どこでつまずきやすいのか」を整理していきましょう。
トラブルを防ぐための契約チェックリスト
媒介契約書は「ただの形式的な書類」と思われがちですが、実際には売却の成否を左右するほど重要です。
契約書の細かい部分を見落としたために、「こんなはずじゃなかった」というトラブルに発展するケースも少なくありません。
あなたは契約書を読むとき、「この部分は自分に不利にならないか」と立ち止まって考えていますか？
それとも「不動産会社がプロだから大丈夫」と任せきりになっていませんか？
ここでは、実際によくある誤解や失敗事例、そして安心できる不動産会社を選ぶための視点を整理してみます。
よくある誤解と失敗事例
不動産売却でよく起こるトラブルは、実は契約書の確認不足が原因になっていることが多いです。いくつか典型的なパターンを見てみましょう。
- 契約期間を勘違いしていた
「3か月で終わると思っていたら、自動更新になっていて解約できなかった」というケースがあります。更新条件を確認していなかったため、売却が進まないまま時間だけが過ぎてしまった例です。 - 自己発見取引を認められないことに後から気づいた
親戚が購入を希望してくれたのに、専属専任媒介だったため必ず不動産会社を通す必要があり、仲介手数料が発生してしまった、という失敗もあります。 - 広告費を別請求された
仲介手数料とは別に「広告費」という名目で高額請求を受けた事例です。契約書に「広告費は別途」と小さく書かれていたものの、説明を受けていなかったためトラブルになりました。 - 販売活動の報告がほとんどなかった
専任媒介契約なのに、実際は月に一度も連絡がなく「今どうなっているのか分からない」という声も多いです。契約書に報告頻度が書かれているかどうかを確認していなかったのが原因です。
こうしたトラブルは「契約前に一言確認していれば防げた」ものばかりです。小さな違いが大きな後悔につながることを覚えておきましょう。
安心できる不動産会社の選び方
契約書をきちんと読むことも大切ですが、そもそも「誰と契約するか」が最も重要です。安心して任せられる不動産会社を見極めるためには、次のような視点が役立ちます。
- 説明が分かりやすいか
専門用語をかみ砕いて説明してくれるかどうかで、信頼度が分かります。「分からなければ聞いてください」と丸投げする会社は要注意です。 - 報告体制が明確か
「何曜日にどの方法で報告するか」を具体的に提示してくれるか確認しましょう。曖昧な回答しかない場合は後で不満につながります。 - 契約条件を比較させてくれるか
一般・専任・専属専任の違いを売主の立場に立って説明してくれる会社は誠実です。逆に「専属専任しか受けません」と強引に迫る会社は避けた方が良いでしょう。 - レスポンスの早さ
メールや電話への対応が遅い担当者は、販売活動でも同じ姿勢が出ることがあります。最初のやりとりで印象を見極めましょう。 - 実績や事例を提示できるか
「このエリアでの成約事例」「平均売却期間」など、具体的な数字を出して説明できる会社は信頼できます。
結局のところ、媒介契約書の細かい文言以上に大事なのは「信頼できる相手と結ぶこと」です。
契約書の内容を確認しつつ、担当者との相性や誠実さを見極めることで、トラブルを未然に防げるのです。
ここまでで媒介契約書の注意点と、安心できる不動産会社を選ぶポイントを整理しました。
次は「どの契約を選ぶべきか」をケース別に見ていくと、自分に合った選択肢がクリアになっていきます。
どの媒介契約を選ぶべきか（ケース別の判断）
媒介契約には3種類あり、それぞれ一長一短があります。
では結局「どの媒介契約を選ぶのが正解なのか？」と悩みますよね。
実は、その答えは「あなたが何を優先したいか」で変わります。
スピードなのか、安心感なのか、それとも柔軟さなのか。
ここでは代表的な3つのケースに分けて考えてみましょう。
早く売りたい場合の選択肢
「できるだけ早く現金化したい」「買い替えのために売却を急いでいる」という場合は、専任媒介契約がおすすめです。
理由は、不動産会社が販売活動に力を入れやすく、かつレインズに登録する義務があるため、多くの会社を通じて買主を探せるからです。
一般媒介では不動産会社が消極的になることもあり、スピード重視には不向きです。
また専属専任は報告頻度が多く安心感はありますが、自己発見取引ができない点で柔軟性に欠けます。
「売却力のある1社を選び、しっかり任せる」これがスピード重視の鉄則です。
手間をかけたくない場合の選択肢
「忙しくて不動産会社ごとにやり取りする余裕がない」「内覧調整なども任せたい」という方には、専属専任媒介契約が合っています。
この契約では、週1回以上の活動報告が義務付けられ、進捗を把握しやすいのが強みです。
売主が自ら調整する必要がほとんどなく、不動産会社が窓口となってくれるため、負担が大幅に軽くなります。
ただし、自己発見取引ができないので「親族や知人に売りたい」という可能性がある方には不向きです。
とはいえ「すべて任せて安心して進めたい」という人にとっては最もストレスの少ない契約でしょう。
知人に売却する可能性がある場合の選択肢
「親戚が欲しがっている」「知り合いが購入を検討している」というケースでは、一般媒介契約か専任媒介契約を選ぶのがベストです。
この2つの契約なら自己発見取引が可能であり、自分で見つけた買主と直接契約できるため、仲介手数料を節約できます。
- 一般媒介：複数社に依頼できるので自由度は高い。ただし管理や連絡の手間が増える。
- 専任媒介：1社だけに依頼するが、自己発見取引もできるのでバランスが良い。
知人に売る可能性が濃厚なら、まずは専任媒介にして、万一売れなかった場合も販売活動を任せられるようにしておくと安心です。
媒介契約は「どの契約が優れているか」ではなく「あなたの状況に合っているか」で選ぶことが大切です。
焦って決めるのではなく、自分の優先順位を整理した上で契約内容を確認すれば、後悔のない選択ができます。
媒介契約に関するよくある質問
媒介契約について基本からチェックポイントまで理解しても、やっぱり気になるのは「実際に契約してからどうなるのか」という具体的な疑問ですよね。
「3か月で売れなかったらどうするの？」
「途中で解約できるの？」
「複数社に依頼したらもっと早く売れるの？」
こうした質問は、売却を考える多くの人が抱くものです。ここでは特によく聞かれる3つを整理して解説していきます。
3ヶ月以内に売れなかったらどうなる？
媒介契約の期間は法律で「最長3か月」と決められています。
では、3か月で売れなかった場合はどうなるのでしょうか？
- 一般的には更新が可能です。売主と不動産会社の合意で再度契約を結び直せば、販売活動を継続できます。
- 契約書に「自動更新」と書かれている場合もあるので、更新条件を必ず確認しておきましょう。
- 売れない理由が「価格設定の問題」なのか「販売活動の不足」なのかを見極めるのが大切です。
実際の売却期間は平均3〜6か月ほどと言われています。3か月で売れなくても珍しくはないので、焦らず条件を見直すことがポイントです。
途中解約はできるのか？
「別の会社に頼みたい」「担当者と合わない」などの理由で、途中で契約を解除したくなることもあるでしょう。
- 原則として途中解約は可能です。法律で「解約禁止」とはされていません。
- ただし、不動産会社がすでに広告費をかけていた場合や、契約書に特別条項がある場合には、費用を請求されることがあります。
- 解約する際は、必ず書面で申し入れ、トラブルを防ぐようにしましょう。
「専任」「専属専任」は1社にしか任せられないため、担当者との相性が合わないとストレスが大きくなります。契約前に「解約の条件」を確認しておくことが安心につながります。
複数社に依頼した方が本当に有利？
「複数の会社に頼めば、たくさんの買主候補にアプローチできるから有利なのでは？」と思う方も多いですよね。
これは半分正解で、半分は誤解でもあります。
- 一般媒介契約なら複数社に依頼できますが、その分「どの会社がどこまで動いているのか」が見えにくくなります。
- 不動産会社からすると「他社に先を越されたら報酬がゼロ」なので、本気で広告費をかけづらいのが実情です。
- 一方、専任媒介契約は1社に絞るため、会社が積極的に動きやすく、結果的に早く売れるケースもあります。
つまり「複数社に頼む＝必ず有利」とは言えません。
むしろ「信頼できる会社を選び、しっかり任せる」方が成功確率は高いといえるでしょう。
媒介契約は、一見複雑でもポイントを押さえればシンプルです。
3か月ごとに見直し、納得できないときは解約し、信頼できる1社を選んで任せる――この基本を守れば、大きな失敗を避けられます。