専任媒介と一般媒介、どっちが売れやすい？契約形態の正しい選び方

ゆうき

不動産を売却するときに迷うのが専任媒介と一般媒介。どちらが売れやすいか、契約形態の選び方を徹底解説します。目次を見て必要なところから読んでみてください。

専任媒介と一般媒介の違いを理解する

専任媒介と一般媒介の違いを理解する

不動産を売却するとき、必ず選ばなければならないのが「媒介契約」です。ところが、専任媒介と一般媒介のどちらを選べば売れやすいのか、迷ってしまう方が多いのではないでしょうか。あなたも「複数の会社に任せた方が早く売れるのでは？」「1社だけに任せると不安では？」と感じたことはありませんか。実は、この疑問に答えるためには、それぞれの契約の仕組みと特徴を正しく理解することが欠かせません。ここでは、不動産売却で避けて通れない媒介契約について整理していきます。

媒介契約とは何か

まず「媒介契約」とは、不動産を売りたい人（売主）が不動産会社に仲介を依頼する際に結ぶ契約のことです。契約を結んだ会社は、売主の物件を宣伝したり、買主との交渉を代行したりしてくれます。その見返りとして、売買が成立した場合に「仲介手数料」が支払われます。

媒介契約には大きく分けて3種類あり、自由度が高い「一般媒介」、1社に絞る「専任媒介」、さらに縛りの強い「専属専任媒介」です。今回は、多くの人が比較対象にする「専任媒介」と「一般媒介」に焦点を当てます。

契約の仕組みを理解することが、売却成功への第一歩です。なぜなら「どの会社とどう付き合うか」で販売活動の濃さやスピードが大きく変わってくるからです。

一般媒介契約の仕組みと特徴

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に依頼できる契約です。例えばA社とB社、両方に声をかけて、早く買主を見つけてもらうイメージです。さらに、自分で友人や知人を買主として見つける「自己発見取引」も認められています。自由度が高いのが魅力ですね。

しかし一方で、デメリットもあります。不動産会社からすると、もし他社が先に買主を見つけたら、自分は仲介手数料を得られません。リスクが高いので、積極的に広告を打たない会社もあるのです。実際に「自社サイトに掲載しただけで放置」というケースも少なくありません。

また、一般媒介では不動産情報共有システム「レインズ」への登録や売主への定期報告が義務ではありません。そのため売主側は「今どういう状況なのか」が見えにくいという不安もあります。さらに、複数社に依頼すると内覧の日程調整や連絡対応を自分で管理する必要があり、忙しい方には手間が増える点も注意です。

まとめると、一般媒介は「売主が主体的に動ける人」や「超人気物件を持っている人」に向いている契約形態といえます。

専任媒介契約の仕組みと特徴

専任媒介契約は、1社だけに売却を依頼する契約です。「1社に絞るなんて不安」と思うかもしれませんが、実は売却の成功率を高めやすい側面があります。

なぜかというと、不動産会社から見れば「この案件を売れば必ず報酬が得られる」ため、広告費や労力をかけて積極的に動きやすいのです。レインズへの登録が義務付けられているので、他の不動産会社にも情報が共有され、結果的に多くの購入希望者に届きます。

さらに、専任媒介では2週間に1度以上の販売状況報告が義務です。売主は常に状況を把握でき、安心して任せられます。内覧の調整も担当者が窓口になってくれるため、手間が大幅に減るのも大きなメリットです。

ただし、1社に絞る以上、その会社や担当者の力量次第というリスクもあります。経験や販売力が弱い会社に任せてしまうと、思うように売れないこともあるでしょう。そのため、信頼できる会社を見極める目が必要です。

総合すると、専任媒介は「売却をスムーズに進めたい人」や「忙しくて自分で細かい管理をしたくない人」に適した契約だといえます。

専任媒介と一般媒介、どちらが売れやすいかは一概に言えません。物件の条件や売主のスタンス次第で変わるからです。自由度を優先するなら一般媒介、確実性や安心感を重視するなら専任媒介。この違いを理解し、自分の状況に合った契約形態を選ぶことが、不動産売却の成功につながります。

どっちが売れやすい？専任媒介と一般媒介の比較

「結局どっちが売れやすいの？」──多くの方が最も気になるポイントですよね。専任媒介と一般媒介、それぞれの契約形態にはメリット・デメリットがあり、物件や売主の状況によって結果が変わります。ここでは、売却スピード、広告活動の積極性、売主の負担、物件の条件ごとの有利不利を整理していきます。あなたのケースに当てはめながら読んでみてください。

売却スピードの違い

まず気になるのは売れるまでのスピードです。一般媒介では複数の会社に同時に依頼できるため「その分早く売れるのでは？」と思われがちです。しかし実際には、不動産会社側が本腰を入れにくく、思ったより進まないケースも少なくありません。なぜなら、他社に先を越されれば仲介手数料がゼロになってしまうからです。

一方、専任媒介は1社だけの契約なので、会社としても「必ず成果につながる」と考え、広告や販売活動に積極的になります。そのため、売却スピードを重視するなら専任媒介の方が有利に働くケースが多いのです。

では、あなたが急いで売却したいとき、どちらを選びますか？

広告・販売活動の積極性

広告の打ち方にも違いがあります。一般媒介ではレインズへの登録が義務ではなく、販売活動を積極的に行わない会社も存在します。最低限の情報掲載だけで放置されるケースもあるため、売主から見れば「動いてくれているのか不安」と感じることもあるでしょう。

一方、専任媒介ではレインズ登録が義務化されており、さらに定期的な活動報告も必要です。仲介手数料の確実な獲得が見込める分、不動産会社も広告費をかけてネットやチラシなどで広くアピールする傾向があります。

つまり「積極的に動いてほしい」「販売状況を把握しておきたい」という方には、専任媒介の方が安心できるはずです。

売主の負担と手間の差

契約形態によって、売主が抱える手間も変わります。一般媒介では、複数の会社とやり取りする必要があるため、内覧の日程調整や進捗確認を自分で管理しなければなりません。忙しい方や不動産取引に不慣れな方には、かなり負担になることがあります。

専任媒介では、担当者が窓口となり一括で対応してくれるので、売主の手間は少なくなります。定期報告も受けられるため、現状を把握しながら安心して任せられるでしょう。

あなたは「自由度」を優先しますか？それとも「手間を減らす安心感」を優先しますか？

売主の状況別おすすめ（多忙・不慣れ・自己発見希望など）

契約形態は、売主のライフスタイルや経験値によって選び方が変わります。

多忙な方
仕事や家庭で忙しく、売却にかけられる時間が少ない方は、専任媒介がおすすめです。窓口を1社に絞ることで、やり取りや内覧調整をすべて任せられ、手間を最小限にできます。
不慣れな方
不動産売却が初めてで、不安や疑問が多い方も専任媒介の方が安心です。定期的な報告義務があるため、状況を把握しながら進められ、精神的な負担も減らせます。
自己発見取引を希望する方
親族や知人に売却を考えている場合は、一般媒介か専任媒介を選ぶと良いでしょう。どちらも自己発見取引が可能だからです。ただし専属専任媒介では自己発見が認められないため注意が必要です。

つまり、自分が「どれくらい関わりたいか」「どこまで任せたいか」で最適な契約は変わるのです。あなたはどちらのタイプに近いでしょうか？

レインズ登録や報告義務の重要性

契約形態を選ぶとき、意外と見落としがちなのが「レインズ登録」と「報告義務」です。

レインズ（Real Estate Information Network System）は、不動産会社が物件情報を全国で共有できるシステムです。専任媒介では登録が義務付けられており、情報が広がりやすくなります。つまり、売主が1社としか契約していなくても、全国の不動産会社経由で買主が見つかる可能性が高まるのです。

また、専任媒介では2週間に1度以上の報告義務があります。これにより「今どれくらい反響があるのか」「広告はどんな媒体に出しているのか」を把握でき、安心して売却を進められます。

一方、一般媒介では登録や報告が義務ではないため、情報が十分に広まらなかったり、進捗が見えづらくなるリスクがあります。売却の透明性を重視するなら、専任媒介の方が信頼性は高いと言えるでしょう。

信頼できる不動産会社の選び方

最後に忘れてはいけないのが、不動産会社そのものの選び方です。専任媒介にしても一般媒介にしても、結局は「任せる会社の力量」が売却結果を大きく左右します。

ポイントは次の3つです。

実績と得意分野
地域に強いのか、戸建てが得意なのか、マンションに詳しいのか。あなたの物件と相性が良い会社を選ぶことが重要です。
担当者の対応力
質問に対して誠実に答えてくれるか、売却の流れを分かりやすく説明してくれるか。担当者の力量次第で安心感は大きく変わります。
提案力と透明性
査定額だけで判断せず、広告戦略や販売方法をどう提案してくれるかに注目しましょう。根拠がなく「高く売れます」とだけ言う会社は注意が必要です。

契約形態をどう選ぶかよりも、「誰と組むか」が最終的な結果を左右します。あなたに寄り添って動いてくれる会社を見つけることこそ、不動産売却の成功のカギです。

専任媒介か一般媒介か迷ったときの判断ポイント

「自分の物件は専任媒介と一般媒介、どちらが合っているのだろう？」──不動産売却を検討する人の多くが抱える悩みです。どちらも一長一短があり、単純に「こちらが正解」とは言えません。ただし、状況や目的に応じて向き・不向きの傾向はあります。ここでは判断のヒントとなるポイントを整理していきます。

こんな場合は専任媒介が向いている

売却を急ぎたい場合
短期間で現金化したい、住み替えの予定が迫っているなど、スピードを重視するなら専任媒介です。不動産会社が1社に絞られることで、必ず仲介手数料が入るため、広告費や人員をかけて積極的に動いてくれます。
売却に慣れていない場合
初めての売却で不安が多いなら、定期的な報告義務がある専任媒介が安心です。状況を逐一把握できるため、「今どうなっているのか」が分からず不安になることを避けられます。
忙しくて調整に時間を割けない場合
仕事や家事で多忙な人は、やり取りを1社にまとめられる専任媒介が適しています。窓口が一本化されるので、内覧や問い合わせ対応もスムーズに進みます。

こんな場合は一般媒介が向いている

知人や親族に売却する可能性がある場合
自己発見取引を優先したい方は一般媒介が便利です。複数社に依頼しながら、並行して自分でも買主を探すことができます。
不動産会社の動きを見極めたい場合
最初は複数社と契約して、どの会社が積極的に動くかを比べたいという人もいます。その場合は一般媒介を選び、対応や提案を見ながら専任に切り替えるという使い方も可能です。
人気物件を持っている場合
駅近・築浅などの条件が良い物件であれば、各社が競って買主を探すため、一般媒介でも十分に売却が進むケースがあります。

契約期間中に売れない場合の見直し方

媒介契約の期間は通常3か月です。この間に売れなかった場合、以下の点を見直す必要があります。

価格設定の適正性
相場より高すぎる価格をつけていないか再確認しましょう。相場の1割を超える価格差があると、内覧すら入らないケースも珍しくありません。
販売活動の内容
専任媒介なのに広告が不十分な場合、不動産会社を見直すタイミングです。一般媒介で思うように動いてくれない場合は、信頼できる1社に絞り、専任に切り替えるのも一案です。
物件の魅せ方
写真や内覧対応に改善の余地があることもあります。清掃やホームステージングを検討するだけで印象が大きく変わります。

もし契約更新の時期が来ても成果が出ていないなら、契約を更新せずに他社へ乗り換えるのも正しい選択です。3か月という区切りを「改善のための振り返り期間」として活用するとよいでしょう。

よくある質問と注意点

専任媒介か一般媒介かを検討していると、細かい点が気になってくるものです。「自己発見取引はできるの？」「複数社に頼めば安心なの？」といった疑問は、多くの売主が抱える共通の悩みです。ここでは、よくある質問と注意点を整理しました。

自己発見取引は可能か？

自己発見取引とは、売主が自分で買主を見つけて契約することです。親族や知人に直接売るケースをイメージすると分かりやすいでしょう。

一般媒介契約…可能です。不動産会社を通さずに直接契約できます。
専任媒介契約…可能です。ただし、契約した会社には報告が必要になります。
専属専任媒介契約…不可能です。必ず契約した不動産会社を通す必要があり、仲介手数料も発生します。

「せっかく買主が見つかったのに、契約形態の違いで余計な費用がかかった」という後悔を避けるため、自己発見取引を視野に入れている方は契約前に必ず確認しましょう。

複数社に依頼するリスクは？

「たくさんの会社にお願いすれば早く売れる」と思う方もいますが、必ずしもそうとは限りません。

一般媒介で複数社と契約すると、各社は「他社に先を越されたら仲介手数料がゼロになる」というリスクを負うため、積極的な広告や販売活動を控える場合があります。その結果、期待したほどの動きがなく、売却が長引くケースも少なくありません。

また、複数社と契約すると内覧調整や問い合わせ対応を売主自身で行わなければならず、思った以上に手間が増えることも。特に多忙な方には大きな負担となります。

「数を増やせば安心」と考える前に、リスクと負担を冷静に見極めることが大切です。

契約トラブルを避けるために確認すべきこと

不動産売却では金額が大きいため、契約トラブルは深刻な結果につながります。避けるためには、次の3点を必ずチェックしましょう。

契約内容の理解
レインズへの登録義務や報告義務、自己発見取引の可否など、自分が結んだ契約のルールを正しく把握しましょう。
仲介手数料と諸費用
「手数料はいつ、どのくらい支払うのか」「広告費は上乗せされるのか」を事前に確認しておくことで、思わぬ追加請求を避けられます。
担当者とのコミュニケーション
担当者が信頼できるかどうかは、トラブル防止の最大のポイントです。疑問や不安をそのままにせず、必ず確認しながら進めることが重要です。