住まいの伴走者 ゆうきプランナー
不動産のネット相場と査定額が違うのはなぜ？高すぎる査定の落とし穴や適正価格の見極め方を解説します。目次を見て必要なところから読んでみてください。
ネット相場と査定額が違う理由とは？【背景と構造を理解】
「ネットで調べた相場より、査定額がずいぶん低かった…」
こんな経験はありませんか？
なぜ同じ物件なのに、数字が大きく変わるのでしょうか。
もしかすると、「相場」と「査定額」がそもそも違うものだという前提が抜けているのかもしれません。
ここを理解しないまま売却に進むと、予想より安く売れてしまったり、逆に売れ残ってしまうリスクがあります。
では、ネット相場はどうやって算出されているのか？
不動産会社が出す査定額は何を根拠にしているのか？
そして、会社ごとに査定額に幅が出る理由とは何なのか？
この3つを順に見ていきましょう。
ネットで見られる「相場価格」はどうやって出されている？
まず押さえておきたいのは、ネットの「相場価格」はあくまで過去データの平均値だということです。
多くの場合、国土交通省が公開している「過去の成約事例」や、不動産ポータルサイトに掲載された成約価格情報を元に、自動計算されています。
つまり、
- エリア（○○市△△町）
- 築年数（築10年以内など）
- 間取りや広さ（3LDK・70㎡など）
といった条件に似ている物件の取引事例を集めて、「平均値」を出しているわけです。
AIを使った自動査定サイトでは、さらに路線価や公示地価も加味して計算されますが、それでも現地の細かい条件は反映されません。
例えば同じマンションでも、
- 南向きと北向き
- 1階と最上階
- 駅徒歩5分と15分
では実勢価格が大きく変わりますよね。
しかしネット相場は、こうした要素をすべて織り込むことはできないのです。
不動産会社の「査定額」は何を根拠にしている？
一方で、不動産会社が提示する「査定額」は、机上査定と訪問査定の二段階があります。
- 机上査定：住所・間取り・築年数など、限られた情報だけで算出。スピーディーですが、ざっくりとした参考価格。
- 訪問査定：現地を確認し、日当たり、騒音、設備の状態、リフォーム履歴、土地の形状などを細かくチェックして算出。精度は高いですが、時間と手間がかかります。
不動産会社はこれらに加えて、現在の市場動向や、直近の売出事例、地域特有の事情（開発計画や商業施設の新設予定など）も査定額に反映します。
重要なのは、この査定額も「必ずその価格で売れる」保証ではないということです。あくまで「今売り出すなら、この価格でスタートできる」という提案にすぎません。
査定額に幅がある理由：会社ごとの見立ての違い
実際に複数の会社へ査定依頼をすると、100万円単位で差が出ることも珍しくありません。
この背景には、会社ごとの販売戦略や経験の差があります。
例えば…
- 高めに出す会社：専任媒介契約を取りたいがために、ライバルより高い数字を提示する傾向。売却開始後に「この価格では難しいので下げましょう」と価格調整を提案されることも。
- 現実的な価格を出す会社：成約実績やエリア特性から、売れる可能性の高い価格を提示。売り出しから成約までが比較的スムーズ。
- 安全側に寄せる会社：確実に売れるよう低めに査定する。早期成約はしやすいが、売主が損をする可能性も。
さらに、不動産会社の得意分野も影響します。
大手は全国的なデータと広告力を活かした販売が得意ですが、地域密着型は地元ネットワークやピンポイントの顧客リストに強みがあります。
まとめ：数字の意味を理解して売却戦略を立てる
ネット相場と査定額が違うのは、
- 相場はあくまで「過去の平均値」
- 査定額は「現地条件や販売戦略を加味した予測値」
という前提があるからです。
もし売却を考えているなら、
- ネット相場でおおまかな市場感をつかむ
- 複数社に査定依頼して、訪問査定の根拠を比較する
- 自分の売却方針（早く売るか、高く売るか）を決める
この3ステップを踏むことで、数字の差に振り回されず、納得のいく売却がしやすくなります。
不動産は一物一価。だからこそ、数字の裏側を理解することが成功の第一歩です。
査定額と相場、どちらを信じるべき？【判断の軸を解説】
「ネットの相場では3,500万円って出たのに、不動産会社の査定額は3,200万円…。どっちを信じればいいの？」
売却を考えていると、こうしたギャップに戸惑う方は多いです。
ですが、まず押さえておきたいのは、査定額も相場も“絶対的な正解”ではないということです。
では、その数字の意味と、どちらを判断の軸にすべきかを順に整理していきましょう。
査定額＝売却価格ではない？その意味と注意点
不動産会社が提示する査定額は、あくまで「売り出しの目安価格」です。
つまり、「この条件ならこの金額からスタートしましょう」という提案であって、必ずその価格で売れる保証ではありません。
査定額が変動する要因としては、
- 市場の動き（数か月で相場が上下することも）
- 季節要因（繁忙期・閑散期）
- 売主の売却スピード希望（早く売りたいほど低めになる傾向）
- 広告戦略や会社の販売力
があります。
特に一括査定サイト経由では、他社と競うためにやや高めの数字を提示するケースもあります。
査定額はあくまでスタート地点として捉えることが大切です。
ネットの自動相場は参考程度に留めるべき理由
ネットで見られる「自動相場」や「AI査定価格」は便利ですが、参考値の域を出ません。
理由はシンプルで、現地の個別条件が反映されないからです。
例えば同じマンションでも、
- 南向き・角部屋かどうか
- リフォーム履歴の有無
- 騒音や眺望などの住環境
によって価値は数百万円単位で変わります。
自動相場は過去の取引データや公的価格（路線価、公示地価）をベースにしていますが、実際の買主が重視する“暮らしの質”までは加味できません。
そのため、「大まかな市場感をつかむ」には有効ですが、「売り出し価格を決める」根拠には向きません。
実際に売れる価格を知るには「訪問査定」が鍵
本気で売却価格を見極めるなら、訪問査定は必須です。
訪問査定では、不動産会社の担当者が現地を確認し、机上データではわからないポイントを評価します。
具体的には、
- 建物の劣化や修繕履歴
- 日当たりや風通し
- 周辺道路の幅や騒音状況
- 近隣の開発計画や生活利便性
といった要素が加味されます。
さらに、複数の会社に訪問査定を依頼することで、価格差の理由や各社の販売戦略を比較できます。
「なぜこの価格なのか？」を担当者に質問し、根拠を説明できる会社ほど信頼性が高いと言えるでしょう。
まとめ：信じるべきは「数字」より「根拠」
査定額と相場、どちらも万能ではありません。
- ネット相場 → 市場のざっくりした温度感をつかむため
- 査定額（特に訪問査定） → 実際の売り出しスタートラインを決めるため
このように役割を分けて活用するのがベストです。
そして、最も重要なのは「数字の裏にある根拠」です。
価格の理由を明確に説明でき、あなたの売却方針（早期売却か高値狙いか）に合わせて提案してくれる不動産会社を選びましょう。
数字だけで判断せず、その数字を導いた背景まで理解することが、後悔しない売却への近道です。
一括査定サイトの落とし穴と正しい活用法✅
「一括査定サイトを使えば、最高値で売れる会社が見つかる！」
そう思って利用したら、想定外の結果になった…という声は少なくありません。
確かに便利なサービスですが、使い方を間違えると逆効果になることもあります。
ここでは、一括査定サイトの仕組みと注意点、そして賢い活用法を解説します。
一括査定サイトの仕組みと査定が高めになるワケ
一括査定サイトは、住所や築年数、広さなどの情報を1回入力するだけで、複数の不動産会社に机上査定を依頼できる仕組みです。
売主にとっては手間が省ける反面、不動産会社にとっては他社と競って選ばれる必要がある戦場でもあります。
そのため…
- 他社より高く見える査定額を提示
- 「うちならもっと高く売れますよ」とアピール
といった営業戦略が働きやすく、結果的に実勢価格より高めの数字が出やすい傾向があります。
もちろん、すべての会社がそうとは限りませんが、「査定額＝実際に売れる額」ではない点を忘れないようにしましょう。
高すぎる査定に注意！売れ残りリスクと価格改定
一見うれしい高額査定ですが、実は売れ残りの原因になることもあります。
理由はシンプルで、市場価格より高い物件は、買主から敬遠されるからです。
売り出しから数か月経っても反響がなければ、価格を下げざるを得ません。
この「価格改定」を繰り返すと、
- 「長く売れていない物件」という悪い印象
- 値下げ待ちをする買主の増加
- 結果的に相場より安く売却
といった悪循環に陥る可能性があります。
査定額が高すぎる場合、その根拠を必ず確認し、納得できる理由があるかを見極めましょう。
良い不動産会社を選ぶために比較すべき3つのポイント
一括査定サイトを活用する目的は、信頼できるパートナーを見つけることです。
そのためには、単に査定額の高さだけで選ぶのは危険です。
比較すべきはこの3つ。
- 査定額の根拠
近隣事例・市場動向・現地条件など、数字の裏付けを丁寧に説明できるか。 - 販売戦略
広告媒体、ターゲット設定、売り出し時期など、具体的な売却プランがあるか。 - 担当者の対応力
質問への回答の速さ、説明のわかりやすさ、信頼できる人柄かどうか。
特に3つ目は数字では測れませんが、売却の成否を大きく左右します。
複数社を比較する際は、訪問査定まで進んで担当者と直接話すことをおすすめします。
まとめ：一括査定は「スタート地点」でしかない
一括査定サイトは、不動産会社選びの入り口としては非常に便利です。
ただし、そこで出た査定額を鵜呑みにするのではなく、比較・検証して正しいパートナーを見極めることが大切です。
- 高い査定額は要注意。理由を必ず聞く
- 訪問査定で根拠と戦略を確認
- 担当者との相性も判断材料にする
この3つを意識すれば、一括査定サイトは強力な武器になります。
逆に、査定額の高さだけで選んでしまうと、売却が長引き、価格を下げる羽目になるかもしれません。
あなたの不動産売却を成功させるカギは、「数字」ではなく「戦略」と「信頼関係」にあるのです。
適正な売却価格を知るためにやるべきこと✅
不動産を売却するとき、「相場」「査定額」「売却価格」という似たような数字が並びますよね。
でも、この3つを混同してしまうと、価格設定で大きく失敗してしまいます。
適正な売却価格を知るには、まず正しいプロセスを踏むことが重要です。
最低3社に査定依頼！比較が成功の第一歩
1社だけの査定額を信じて売り出すのは危険です。
なぜなら、査定額は会社ごとの販売戦略や経験値で変わるからです。
例えば…
- 早く売りたい会社 → やや低めの査定額
- 契約を取りたい会社 → 高めの査定額
- 地域密着で実績が多い会社 → 成約実績に基づく現実的な査定額
最低でも3社以上に査定依頼をして、数字だけでなく査定の根拠や販売戦略も比較しましょう。
比較することで、「妥当な価格帯」が見えてきます。
訪問査定で見てもらうべきチェックポイント
机上査定だけでは、物件の魅力やマイナスポイントが正しく反映されません。
本気で売るなら訪問査定は必須です。
訪問査定で特にチェックしてもらいたいポイントは以下の通りです。
- 建物の劣化や修繕履歴（外壁・屋根・水回りなど）
- 日当たりや風通し、窓からの眺望
- 騒音・振動などの生活環境
- 接道状況（道路幅・方角・車両の進入可否）
- 周辺施設や新規開発の予定
これらは机上データでは分からず、実際に現地を見て初めて加点や減点が行われます。
細部まで評価してもらうことで、より精度の高い価格設定が可能になります。
相場・査定額・売却価格の違いを理解する表
| 用語 | 意味 | 使い方のポイント |
|---|---|---|
| 相場価格 | 周辺類似物件の過去取引価格などの平均値 | 売出価格や交渉時の参考にする |
| 査定額 | 不動産会社の「売れそうな価格」の予測 | 会社ごとに違うため複数社を比較する |
| 売却価格 | 実際に買主と成立した契約価格 | 売主と買主の交渉次第で上下する |
相場価格はあくまで過去の平均値、査定額は予測値、売却価格は交渉の結果です。
この違いを理解しておくと、「なぜ数字が違うのか？」を冷静に判断できるようになります。
まとめ：数字よりも「根拠」と「戦略」が大事
適正価格を知るためには、
- 最低3社に査定依頼
- 訪問査定で現地評価
- 相場・査定額・売却価格の違いを理解
この3ステップが不可欠です。
数字はあくまで目安。大事なのは、その数字を導き出した根拠と、売却までの戦略です。
納得のいく売却をするためにも、「数字の裏側」を必ずチェックしましょう。
不動産売却を失敗しないために知っておくべきこと
不動産売却は一度きりの大きな取引。
成功するか失敗するかは、価格の決め方とパートナー選びでほぼ決まります。
「査定額が高い会社＝優秀」という思い込みや、担当者への確認不足は、売却を長引かせる原因になりかねません。
ここでは、売却で失敗しないための重要ポイントを整理します。
高い査定額＝良い会社ではない！営業トークに注意
複数社から査定を取ると、必ずと言っていいほど金額に差が出ます。
中には、契約を取るためだけに相場よりかなり高い査定額を提示する会社もあります。
こうした会社は、媒介契約後に「この価格では売れません。値下げしましょう」と提案してくるケースが多く、結果的に相場より安く売る羽目になることも。
査定額が高い場合は必ず、
- 根拠となる取引事例や市場動向
- 販売開始から成約までの想定スケジュール
を聞き、数字が現実的かを見極めましょう。
売却活動の中で価格は見直していくもの
「売り出し価格＝最後までそのまま」というわけではありません。
実際の売却活動では、反響状況や市場の変化に応じて価格を柔軟に見直すことが重要です。
例えば…
- 内覧の予約が少ない → 高すぎる可能性
- 周辺で似た物件が値下げ → 競争力が下がる
- 季節の変わり目（繁忙期終了） → 購入希望者が減少
こうしたタイミングで価格を調整すると、売れ残りを防げます。
むしろ「価格を見直さないこと」のほうが、成約の機会を逃すリスクが高いのです。
「信頼できる担当者」を見極める3つの質問
不動産売却は会社の規模以上に、担当者の力量と誠実さが成果を左右します。
初回面談や訪問査定時に、ぜひ以下の質問を投げかけてみてください。
- 「この価格設定の根拠は何ですか？」
具体的な事例やデータで説明できるかを確認。 - 「売れなかった場合、どんな見直しをしますか？」
戦略の柔軟性や提案力をチェック。 - 「過去に似た条件の物件を売った経験はありますか？」
経験値があるほど適切なアドバイスが期待できます。
この3つの質問に的確に答えられ、かつ誠実な態度で対応してくれる担当者こそ、あなたの売却を成功に導くパートナーです。
まとめ：見るべきは「数字」ではなく「人」と「戦略」
不動産売却で失敗しないためには、
- 高い査定額だけで選ばない
- 市場状況に応じて価格を見直す
- 信頼できる担当者を見極める
この3点を徹底することが欠かせません。
最後に売却を成功させるのは、金額ではなく、あなたと同じゴールを共有してくれる担当者です。
数字の裏にある戦略と人間性を見極め、納得のいく売却を実現しましょう。
ネット相場と査定額のギャップに関するよくある質問Q&A
不動産売却の相談を受けていると、「ネット相場では高かったのに、訪問査定では低くなった」「机上査定のほうが高いのはなぜ？」といった疑問が必ず出てきます。
ここでは、特に多い3つの質問に答えていきます。
なぜ机上査定は高く出るの？
机上査定は、物件の住所・広さ・築年数などの基本情報と、過去の取引事例や公的価格（公示地価・路線価）をもとに計算されます。
現地を見ずに算出するため、
- 建物の劣化や修繕状況
- 日当たりや騒音などの住環境
- 接道条件や近隣環境の細かな違い
といったマイナス要素が反映されません。
さらに一括査定サイト経由の場合は、他社との競争で「高めの数字を出す」営業戦略が働くこともあります。
そのため机上査定は、実勢価格より高く出る傾向があるのです。
訪問査定で価格が下がった…これは適正？
訪問査定は、机上査定では分からない現地条件を反映するため、金額が変動するのは自然なことです。
例えば…
- 外壁や屋根の劣化
- 水回り設備の老朽化
- 窓からの眺望や周辺騒音
- 接道の幅や方角、車両進入の可否
これらが査定額を引き下げる要因になる一方で、リフォーム済みや角地などの好条件があれば引き上げ要因にもなります。
価格が下がった場合は、どの条件が影響したのか必ず説明を受けることが重要です。
根拠が明確なら、それはむしろ適正な評価だと考えられます。
売却価格は誰がどう決める？
最終的な売却価格は、売主と不動産会社が協議して決定します。
不動産会社は市場動向や過去事例をもとに「売り出しの目安」を提示しますが、決定権は売主にあります。
ただし注意したいのは、高く設定しすぎると売れ残りリスクが高まることです。
売出し後の反響や内覧状況を見ながら、価格を見直す柔軟さも必要です。
最終的に契約が成立した価格（成約価格）は、買主との交渉によって上下します。
まとめ：数字の差は「誤差」ではなく「情報の差」
机上査定と訪問査定、ネット相場と売却価格の差は、単なる誤差ではなく、反映されている情報の量と質の違いによって生じます。
大切なのは、金額の高低ではなく、その数字がどう導かれたかという根拠。
納得できる説明がある数字こそ、あなたの売却戦略にとっての「正しい指標」になります。
不動産売却に関する不安・疑問はこちらで全解消！
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