住まいの伴走者 ゆうきプランナー
家を売るときの「不動産査定」は、価格だけでなく売却の成否を左右する重要ステップです。査定の仕組みや活用法を知って、納得の売却を実現しましょう。目次を見て必要なところから読んでみてください。
家を売る前に知っておくべき「査定」の基本知識とは？
「家を売ろうかな…」と思ったとき、最初にやるべきことは何だと思いますか？
多くの人は「不動産会社に査定を頼む」ことを思い浮かべるのではないでしょうか。
でも、ちょっと待ってください。
その「査定価格」、本当に信じていいのでしょうか？
そして、その査定はどうやって決まっているか、きちんと知っていますか？
私が不動産業界で見てきた限り、この査定の仕組みを理解せずに動き出してしまい、後で「思ってた金額で売れなかった…」とがっかりする方は本当に多いです。
この記事では、不動産売却のスタート地点である「査定」について、役割や注意点をしっかり解説していきます。
1. なぜ「査定」が不動産売却の第一歩なのか？
不動産売却は、家の価値を知るところから始まります。
この価値を数字で示してくれるのが「不動産査定」です。
査定には【机上査定】と【訪問査定】の2種類があり、それぞれ特徴があります。
簡単に言えば、机上査定は住所や築年数など限られたデータからおおよその価格を算出する方法、訪問査定は実際に現地を見て、建物や周辺環境まで含めて評価する方法です。
本気で売却を考えるなら、訪問査定は必須です。机上査定だけだと「思ったより安かった…」ということが普通に起こります。
2. 机上査定と訪問査定の違いは何？
机上査定はスピードが魅力です。入力して数分〜1日で結果が返ってくることもあります。
一方で、数字の正確性は低め。過去の取引事例や公示価格、路線価を参考にしているため、室内の状態やリフォーム履歴、日当たりといった要素は反映されません。
訪問査定は、不動産会社の担当者が現地に来て、
- 建物の劣化具合
- 室内の状態
- 周辺環境や立地条件
- 土地の形状や接道状況
などを細かくチェックします。
そのため、机上査定よりも売却価格に近い金額が出やすいです。
3. 査定価格＝売却価格ではないのはなぜ？
ここが大事なポイントです。
査定価格は、あくまで「不動産会社が予測した目安」にすぎません。
実際の売却価格は、
- 売り出すタイミングの市場状況
- 買い手の需要と競合物件
- 交渉の結果
で変わります。
しかも不動産会社によって査定額は異なります。なぜなら、査定の算出方法や重視するポイントが会社ごとに違うからです。
4. 高額査定に飛びつくと失敗する理由
一括査定サイトを使うと、複数の不動産会社から一度に机上査定の結果が届きます。便利ですよね。
でも、ここに落とし穴があります。
多くの会社は「うちに任せてほしい」という思いから、実際より高い金額を提示しがちです。
結果として、相場より高すぎる金額で売り出し、売れ残って値下げ…という流れになることも少なくありません。
高額査定は気分がいいですが、売却成功とは限らないのです。
5. 複数社に査定依頼するメリットと注意点
査定は必ず2〜3社以上に依頼してください。
理由はシンプルで、1社だけだとその価格が妥当か判断できないからです。
また、各社の査定額だけでなく、
- 担当者の対応
- 提案内容
- 販売戦略の違い
も比較しましょう。
ただし、一括査定サイトであまりに多くの会社に依頼すると、電話やメール対応が大変になります。対応できる範囲で選びましょう。
6. まとめ：査定は「目的」を明確にして使う
不動産査定は、家を売るための重要なスタート地点です。
机上査定で相場感をつかみ、訪問査定で具体的な売却戦略を立てる。
そして複数社を比較して、納得できるパートナーを選ぶことが大切です。
「高く売りたい」という気持ちは当然ですが、現実的な相場や市場動向を踏まえて戦略を立てることが、結果的に満足度の高い売却につながります。
まずは査定の意味と限界を理解し、数字を鵜呑みにせず、冷静に判断してみてください。
それが、後悔しない不動産売却への第一歩になります。
査定方法の種類とその特徴を徹底解説
「不動産査定って、どこに頼んでも同じ方法でやってくれるんでしょ？」
そう思っていませんか？
実は査定方法にはいくつか種類があり、それぞれ得意・不得意があります。
この違いを知らないまま査定を依頼すると、「思ったより金額が違う…」という戸惑いにつながります。
ここでは、机上査定・訪問査定・AI査定の3つの方法について、特徴とメリット・デメリットをしっかり押さえていきましょう。
机上査定と訪問査定の違いとメリット・デメリット
まずは不動産査定の基本形である机上査定と訪問査定です。
机上査定（簡易査定）
- 概要：住所・築年数・間取り・広さなどのデータを基に、過去の成約事例や公示価格などから金額を算出
- メリット：早い（数分〜1日で結果が出る）、無料で依頼しやすい
- デメリット：建物の状態や周辺の微妙な条件が反映されないため、誤差が大きくなる
机上査定は「とりあえず相場感を知りたい」というときに便利です。ただし、数字を鵜呑みにするのは危険です。
訪問査定（現地査定）
- 概要：担当者が現地を訪れ、建物の劣化状況、リフォーム履歴、日当たり、周辺環境などを確認して査定
- メリット：机上査定より精度が高い、売却価格に近い数字が出やすい
- デメリット：時間がかかる（数日〜1週間）、立ち会いが必要
本気で売却を考えるなら、訪問査定は必須です。机上査定と組み合わせて使うと、より確かな判断ができます。
AI査定の仕組みと注意点
最近は「AI査定」も増えてきました。
これは、不動産ポータルサイトや一括査定サービスなどが提供しており、AI（人工知能）が大量のデータを解析して価格を算出する仕組みです。
- 特徴：入力した条件（住所・築年数・面積など）からAIが瞬時に予測価格を出す
- メリット：スピーディー、24時間利用可能、個人情報の入力が最小限で済む場合もある
- デメリット：現地確認がないため、物件特有の価値（リフォーム状況・日当たり・周辺環境など）が反映されにくい
AI査定は「概算価格をすぐ知りたい」「不動産会社から営業電話が来るのは避けたい」という場合には便利ですが、精度では訪問査定に及びません。
信頼できる査定を得るにはどの方法が最適？
結論から言えば、「机上査定＋訪問査定の併用」がベストです。
- 机上査定 → 複数社から相場感を把握する
- 訪問査定 → 本気で売却する際の精度を高める
- AI査定 → 手軽に相場をつかむ“入り口”として利用する
大切なのは、一社だけの査定結果に依存しないことです。
複数社の査定額と提案内容を比較すれば、「高すぎる査定で釣られている」ケースや「根拠の薄い数字」が見えてきます。
そして、数字だけでなく担当者の説明や根拠の提示がしっかりしているかもチェックポイントです。
査定は単なる金額提示ではなく、その不動産会社の売却力や信頼度を見極めるための材料でもあるのです。
査定額はこうして決まる！価格に影響する7つのポイント
「同じような家なのに、なぜあっちは高く売れて、こっちはそうでもないの？」
不動産査定において、この“差”を生む要因は7つほどあります。
査定額は単なる感覚や営業マンの勘で決まるわけではなく、複数の条件を総合して導き出されます。
でも実際は、この条件のどこを重視するかで金額が大きく変わることもあります。
ここでは、その主なポイントを一つずつ見ていきましょう。
1. 立地・周辺環境：地域による価格差の実態
不動産の価値はまず「場所」で決まると言っても過言ではありません。
駅からの距離、スーパーや学校、病院の近さ、治安、周辺の再開発計画など…立地の条件が良ければ、それだけで査定額は高くなります。
逆に同じ築年数・間取りでも、駅から遠く、周辺施設が少ないエリアでは価格が下がる傾向があります。
これは全国どこでも共通の現象で、特に地方では顕著です。
2. 建物の状態と築年数：リフォーム歴が左右する？
築年数が浅い方が査定額は高くなりますが、それだけで決まるわけではありません。
たとえば築20年でも、外壁塗装や水回りリフォームなどメンテナンスがしっかり行われていれば、同じ築年数の中でも高めの評価になることがあります。
一方で、築浅でも雨漏りや設備不良があると、マイナス評価になることもあります。
3. 土地の形状・接道状況：プロが見るマイナスポイントとは
土地は「形」や「道路との接し方」も価格に大きく影響します。
理想は整形地（四角形や長方形）で、道路に2m以上接していること。
旗竿地（細長い通路の奥にある土地）や、道路との接道が狭い土地は、建築や車の出入りに制限があるため、査定額が下がる傾向があります。
これは机上査定では分かりにくく、訪問査定で明らかになるケースが多いです。
4. 過去の取引事例と市場動向
不動産会社は査定時に、その地域の過去の売買事例や成約価格データを参考にします。
さらに、市場が「売り手市場」か「買い手市場」かによっても価格は変動します。
たとえば近隣で売り物件が少なく、購入希望者が多ければ、査定額は上がる傾向があります。逆に物件が多く、買い手が少ない時期は、査定額は抑えられがちです。
5. 不動産会社の裁量：査定額の「ばらつき」が生まれる理由
同じ物件を査定しても、A社は3,000万円、B社は3,300万円…ということは珍しくありません。
なぜなら、不動産会社ごとに重視するポイントや販売戦略が異なるからです。
売主に選ばれるために、わざと高めの査定額を提示する会社もあります。
高額査定が悪いとは限りませんが、根拠を確認しないまま信用するのは危険です。
6. 所有者の事情が価格に影響するケース
意外に思われるかもしれませんが、売主の事情によっても査定額や販売方針が変わることがあります。
たとえば「早く売りたい」という場合、不動産会社は短期間で売れる価格を提案します。
逆に「時間がかかってもいいから高く売りたい」という場合は、相場よりやや高めに設定されることもあります。
7. まとめ：価格は「条件の総合評価」で決まる
査定額は、立地・築年数・土地条件・市場動向などの客観的な要素に、不動産会社の判断や売主の希望が加わって決まります。
だからこそ、1社だけの査定額に頼らず、複数社で比較し、その数字の背景まで確認することが大切です。
数字の裏にある理由を理解できれば、「なぜその価格なのか」が納得できるはずです。
査定額を見極めるための実践ポイント
査定額は「高ければいい」という単純な話ではありません。
不動産査定を何百件も見てきましたが、数字だけを見て判断してしまい、後から「売れない」「安くしないと決まらない」と困ってしまう方は本当に多いです。
では、査定額を見極めるためには何をチェックすればいいのか。ここでは実践的なポイントをお伝えします。
査定額が高すぎる・安すぎる時に疑うべきこと
まずは極端な査定額に要注意です。
高すぎる場合は「売主に選んでもらうための営業戦略」の可能性があります。一見うれしい話ですが、相場より高い金額で売り出すと、長期間売れ残って最終的に値下げ…というパターンになりがちです。
逆に安すぎる場合は、
- 早く契約を決めたい
- 在庫のように扱われている
- 会社側の販売力不足
などの可能性があります。
どちらにしても、「なぜこの金額なのか？」という理由を確認するのが先です。
査定額の根拠を質問するポイント
査定額は数字だけではなく「根拠」を聞くことが大事です。質問例としては――
- 参考にした過去の取引事例はどこか？
→ 近隣エリアの成約価格や時期まで具体的に教えてくれるか確認。 - 市場動向や売れ筋価格との関係は？
→ 今の市場で売れやすい価格帯と照らし合わせているか。 - 物件のどこを評価し、どこがマイナスだったか？
→ 良い点・悪い点を具体的に説明できるかで、担当者の力量が分かります。
答えがあいまいだったり、数字の根拠が不明確な場合、その査定額は信用しすぎない方が無難です。
複数社に依頼するべき理由と比較すべき項目
査定は必ず2〜3社以上に依頼しましょう。
理由はシンプルで、1社だけだとその金額が高いのか安いのか判断できないからです。
比較する際は「金額」だけでなく、次の項目もチェックしてください。
- 提案された売却戦略（販売期間や広告方法）
- 査定額の根拠の説明力
- 担当者の対応（質問への反応、誠実さ）
- 手数料や諸費用の条件
数字だけを追うより、総合的に信頼できる会社を選ぶ方が、結果的に満足度の高い売却につながります。
まとめ
査定額は、額面そのものより「なぜその数字になったのか」を理解することが大切です。
複数社の査定を比較し、根拠と戦略を見極めれば、数字に振り回されることなく、納得のいく売却ができるはずです。
査定は“ゴール”ではなく、“正しいスタートライン”を決める作業。
その意識を持つだけで、売却の成功率はぐっと高まります。
一括査定サイトの上手な使い方と注意点
家を売るとき、「とりあえず一括査定サイトで調べてみよう」という方は多いですよね。
確かに、一度の入力で複数の不動産会社に査定依頼ができるのは便利です。
ただ、この便利さの裏には、ちょっとした落とし穴もあります。
私も一括査定を使って相場感をつかむ人を多く見てきましたが、正しく使わないと逆に混乱したり、余計な時間を取られたりすることもあるんです。
ここでは、一括査定で失敗しないためのコツと、注意すべきポイントをお伝えします。
一括査定で失敗しないためのコツ
一括査定の一番のメリットは、「複数社の査定額と提案を一気に比較できる」ことです。
でも、ただ申し込むだけでは比較の意味が半減します。
失敗しないためには――
- 依頼する会社数は3〜4社に絞る
→ 10社以上に依頼すると、営業電話やメール対応だけで疲れてしまいます。 - 机上査定と訪問査定をうまく使い分ける
→ 最初は机上査定で相場を確認し、その後、訪問査定で精度を高めるのが理想。 - 査定額だけでなく提案内容も比較する
→ 販売戦略、広告のやり方、販売期間の見通しも重要な判断材料です。
こんなサイトに注意！高すぎる査定のワナ
一括査定を使うと、中には「相場よりかなり高い査定額」を提示してくる会社があります。
理由はシンプルで、「高い数字を出せば、自社に任せてもらえる可能性が高まる」からです。
ですが、この“高すぎる査定”に飛びつくと危険です。
最初は強気の価格で売り出しても、売れ残って値下げ…最終的に相場以下での売却になることも珍しくありません。
対策としては、必ず根拠を聞くこと。
「なぜその価格なのか？」「どんな売却戦略で売るつもりなのか？」を確認すれば、根拠のない高額査定は見抜けます。
匿名査定サイトとの使い分け方
最近は、氏名や電話番号を入力せずに査定額を調べられる「匿名査定サイト」も増えてきました。
匿名査定のメリットは、営業電話が来ないこと。手軽に相場感をつかむのに向いています。
ただし、匿名査定はデータのみで計算するため、精度は低めです。
リフォーム歴や日当たり、周辺環境などは反映されません。
おすすめの使い分けは――
- 匿名査定サイト：売却を検討し始めた初期段階で、おおよその相場を把握する
- 一括査定サイト：実際に売却する意志が固まり、複数社の提案を比較したい段階で利用する
まとめ
一括査定サイトは便利ですが、正しい使い方をしなければ数字に振り回されます。
依頼する会社は絞り、査定額の根拠と提案内容をしっかり比較すること。
そして、匿名査定を入り口に使い、本格的な比較は一括査定で行う。
この流れを意識すれば、余計なストレスを避けながら、納得できる査定結果を得られるはずです。
査定後にすべきアクションとは？
査定結果をもらったとき、多くの方が「さて、どうしよう？」と迷います。
高めの数字が出れば嬉しいし、低めだとガッカリしますよね。
でも、ここからの行動こそが売却の成否を分けるポイントです。
私自身、不動産売却の相談を受けてきて、「査定後に何をすべきか」を知っている方は意外と少ないと感じます。
査定はゴールではなくスタート。その後の動き方が重要なんです。
査定結果をもとに売り出し価格をどう決める？
まずやるべきは、複数社の査定結果を比較して「売り出し価格」を設定することです。
ポイントは、査定額の平均値を参考にしつつも、市場の状況や売却の希望期間を考慮すること。
- 早く売りたい場合：査定額の平均かやや低めに設定
- できるだけ高く売りたい場合：相場より少し高めに設定し、販売戦略を練る
ただし、高すぎる設定は売れ残りリスクが高まります。
実際、相場より1割高く売り出した結果、半年以上売れずに最終的に値下げ…というケースは珍しくありません。
「根拠のある価格設定」が鉄則です。
売却活動へ進む前にすべき準備
売り出す前にやっておくと効果的な準備は大きく3つあります。
- 物件の印象を良くする
→ 掃除や整理整頓はもちろん、小規模な修繕（網戸交換、クロス補修など）も意外と効果的です。 - 書類の整理
→ 権利証、固定資産税の納税証明書、建築確認書類などは事前に揃えておくとスムーズです。 - 販売戦略のすり合わせ
→ 担当者と広告方法や販売スケジュールを確認し、「どんな買主層を狙うか」を共有しておきましょう。
この段階でしっかり準備すれば、内見の印象や契約のスピードが大きく変わります。
査定額をもとにした資金計画の立て方
査定結果を見たら、同時に資金計画も立てましょう。
売却金額はそのまま手元に入るわけではありません。仲介手数料、抵当権抹消費用、引っ越し費用などが差し引かれます。
資金計画を立てる際の流れは――
- 売却予想額（売り出し価格ではなく、成約想定額）を設定
- 必要経費を見積もる
- 手元に残る金額を算出
- 残債や次の住まい購入費用と照らし合わせる
こうすることで、売却後の資金不足や計画のズレを防げます。
特に住宅ローン残債がある方は、成約額で残債を完済できるか必ず確認してください。
まとめ
査定後は、価格設定・事前準備・資金計画という3つのアクションが鍵です。
査定結果をただ眺めて終わりにするのではなく、そこから逆算して売却戦略を立てる。
そうすれば、売却活動を自信を持ってスタートでき、結果的に「納得のいく売却」に近づけます。
よくある質問Q&A｜「うちの家、いくらで売れる？」にまつわる疑問
不動産売却の相談を受けていると、ほぼ毎回聞かれる質問があります。
「査定って無料なんですか？」
「リフォームしたら高く売れます？」
「築古でも売れるんでしょうか？」
ここでは、そんな“よくある3つの疑問”に、経験をもとにお答えします。
査定は無料？依頼だけでも大丈夫？
ほとんどの不動産会社は査定を無料で行っています。
机上査定も訪問査定も、費用が発生するケースはまれです。
また、「依頼したら売らなきゃいけないのでは…」と不安になる方もいますが、査定依頼だけでも問題ありません。
ただし、相手も時間と労力をかけてくれるので、「将来的に売却を検討している」という意思は伝えておくと印象が良くなります。
リフォームすると査定は上がる？
これはケースバイケースです。
例えば、外壁や屋根の修繕、水回りの入れ替えなど、買主がすぐに直す必要のある箇所を改善すれば、査定額は上がる可能性があります。
一方、好みが分かれる内装リフォーム（壁紙や床材の色、キッチンのデザイン変更など）は、必ずしも高評価につながりません。
むしろ「自分の好みにリフォームしたい」と考える買主にはマイナスになることもあります。
リフォームをする前に、不動産会社に「どこを直すと査定額に影響するか」を聞いてから動くのが賢い方法です。
築古物件でも売れるケースは？
築年数が経っていても、売れる物件はたくさんあります。
特に土地の立地条件が良い場合、古家付き土地として買われることもあります。
また、最近は古民家やレトロ住宅を好む層も一定数おり、リノベーション前提で購入されるケースもあります。
査定額は新築や築浅より低くなりがちですが、「築古＝売れない」ではありません。
ポイントは、建物の価値だけでなく「土地としての価値」や「再利用の可能性」を含めて査定してもらうことです。
まとめ
査定は無料で気軽に依頼できますし、リフォームや築年数の影響は条件次第で変わります。
大切なのは、「査定額の背景」を理解し、自分の物件の強みを知ること。
このQ&Aを押さえておけば、査定依頼から売却準備まで、より安心して進められるはずです。
不動産売却に関する不安・疑問はこちらで全解消！
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