住まいの伴走者 ゆうきプランナー
近所に競合物件があっても、工夫次第で高く早く売れる方法があります。価格戦略から内覧の演出、成功事例まで具体的に解説。目次を見て必要なところから読んでみてください。
近所に競合物件があっても売れる！その理由と戦略【安心ガイド】
「うちの家、すぐ近くに同じような物件が売り出されている…。これじゃあ売れないのでは？」
不動産売却を検討している方なら、一度はこんな不安を抱いたことがあるのではないでしょうか。
同じエリア、似た条件の物件が並んでいると、どうしても比較されやすいですよね。価格競争に巻き込まれてしまうのでは…と心配になるのも無理はありません。
でも、実は競合物件があっても売れるケースは多くあります。
なぜでしょうか？そして、どうすればその可能性を最大化できるのでしょうか？
今回は、不動産業界で25年以上携わってきた経験から、競合に勝つための具体策をお伝えします。
目次
- 競合物件があると売れにくい？よくある誤解
- 競合がいても売れる物件の共通点とは
- 買主に「ここがいい」と思わせる差別化戦略
- 価格以外で勝負するための3つの視点
- 実際の成功事例と失敗事例から学ぶポイント
- まとめ：競合を恐れず売却を成功させるために
1. 競合物件があると売れにくい？よくある誤解
まず前提として、「競合物件＝売れない」というのは半分正解、半分誤解です。
確かに、全く同条件・同価格の物件が同時に売り出されれば、早く売れる方に買主が集まります。しかし、不動産は一つとして同じものがないのが大前提。立地、間取り、日当たり、リフォーム状況など、細部まで見れば必ず違いがあります。
実際に私が担当した案件でも、徒歩圏内にほぼ同じ築年数・広さのマンションが3件同時に売り出されていたケースがありました。それでも、売却戦略を変えた1件だけが早期成約となったのです。
では、その差は何だったのでしょうか？
2. 競合がいても売れる物件の共通点とは
競合がある中で売れる物件には、いくつか共通する特徴があります。
- 第一印象が良い
玄関やリビングの清潔感、匂い、照明の明るさなど、内覧時の第一印象が購入意欲に直結します。 - 写真や広告が魅力的
ネット広告の写真1枚で内覧予約が入ることも珍しくありません。逆に暗く雑然とした写真は大きなマイナスです。 - 買主像が明確
「誰に買ってもらうか」が絞れている物件は、売り文句も的確になります。たとえば子育て世代向けなら学区や公園情報、シニア層なら段差の少なさや駅までの距離など。 - リフォームや小修繕で魅力を底上げ
クロスの張替えやハウスクリーニングなど、費用対効果の高い改善を行っている。
3. 買主に「ここがいい」と思わせる差別化戦略
競合物件が多い時ほど大事なのが差別化です。
差別化といっても大掛かりなリフォームだけが手段ではありません。以下のような工夫も有効です。
- ライフスタイルを想像させる家具配置
モデルルームのような演出で、住んだ時のイメージを持たせる。 - 周辺環境の魅力をストーリー化
近所のカフェや公園、イベント情報など、暮らしの情景をセットで伝える。 - 即入居可能な状態をアピール
「引っ越し後すぐ住める安心感」は、忙しい買主に刺さります。
4. 価格以外で勝負するための3つの視点
価格を下げるのは最後の手段です。それよりも、次の3つの視点で魅力を高めることが可能です。
- 情報の見せ方
同じ物件でも、写真や間取り図、文章次第で印象が大きく変わります。 - 内覧体験の質
温度・照明・香りなど五感に訴える準備は意外と重要です。 - 売主の対応力
内覧時の質問に的確に答えられる売主は信頼されやすく、成約率も高まります。
5. 実際の成功事例と失敗事例から学ぶポイント
成功例
築20年の戸建で、近隣に築浅の競合が2件ありました。価格では勝てないため、売主は水回りの部分リフォームと全室のクロス張替えを実施。広告写真をプロに依頼し、「即入居可」「日当たり良好」を全面に打ち出した結果、競合よりも早く売却が成立しました。
失敗例
築15年のマンションで、競合とほぼ同価格設定。しかし、広告写真が暗く、内覧時も荷物が多く雑然としていたため印象が悪化。結果的に半年以上売れず、最終的に価格を200万円下げてやっと成約。
6. まとめ：競合を恐れず売却を成功させるために
競合物件は脅威ではなく、戦略を練るきっかけです。
第一印象・情報の見せ方・内覧体験、この3つを磨くことで、価格を大きく下げなくても成約につなげることができます。
不動産売却は一度きりの大きな取引です。
「どうせ競合があるから…」と諦めず、信頼できる不動産会社とタッグを組み、差別化戦略を実行してみてください。
必ず、あなたの物件にしかない魅力が見えてくるはずです。
売れる家に変える！競合と差別化するためのポイント
近所に似たような物件がいくつも売り出されている…。
そんな状況だと、「うちも同じように見られてしまうのでは？」と不安になりますよね。
でも実は、売れる家には“売れる理由”があり、それは事前の準備で作り出すことができます。
今回は、競合に埋もれないための「物件の魅力の引き出し方」を、不動産業界の現場で培った経験からお伝えします。
読むだけで、売却戦略が一歩前進するはずです。
売却前に必須！物件の魅力を最大化するホームステージング
ホームステージングとは、家具や小物を配置して室内をモデルルームのように演出する手法です。
「住んだらこんな暮らしができる」という未来を見せることで、購入希望者の感情に訴えかけます。
例えば、空き家状態のリビングは広さが分かりやすい反面、生活の温かみが感じられません。
そこにダイニングセットと観葉植物、柔らかい照明を置くだけで、急に「家らしさ」が生まれます。
ポイントは3つ。
- ターゲットを意識した演出
ファミリー層なら食卓や子ども部屋を充実させ、単身層ならカフェ風のリビングなど。 - 生活動線を邪魔しない配置
家具の量や大きさは控えめにし、広さを強調する。 - 色と質感の統一感
壁や床の色に合わせて家具やカーテンをコーディネートすることで、視覚的にまとまる。
ホームステージングは費用がかかると思われがちですが、レンタル家具や簡易演出でも効果は抜群です。
購入希望者が惹かれる「第一印象」の作り方
不動産は“第一印象”で決まるといっても過言ではありません。
玄関に入った瞬間の匂い、照明の明るさ、床や壁の清潔感…。ここで「いいな」と思ってもらえれば、多少の欠点は目立たなくなります。
具体的なチェックポイントは次の通りです。
- 玄関まわり：靴や傘は最小限に、明るい照明と消臭対策を。
- 窓まわり：カーテンを開けて自然光を取り入れ、開放感を演出。
- 香りの演出：無臭〜ほのかなアロマが理想。強すぎる香りは逆効果。
- 温度調整：夏は涼しく、冬は暖かくして来場者を迎える。
実際に、私が担当したある中古マンションでは、玄関の照明をLEDに変え、室内に薄いグリーンの観葉植物を置いただけで、内覧後の反応が格段に良くなりました。
リフォーム・クリーニングによる印象アップ術
競合と差をつけたいなら、小規模でも効果的なリフォームやクリーニングが武器になります。
全改装はコストがかかりますが、購入希望者がよく見るポイントだけを押さえれば、費用対効果は高まります。
おすすめは以下の3つです。
- 水回りの部分リフォーム
キッチンの扉交換や水栓の新調、浴室の鏡交換など、小さな改善で清潔感が出ます。 - クロスの張替え
特にリビングや玄関周りは白系に張り替えると、部屋が明るく見えます。 - ハウスクリーニング
床のワックスがけ、窓ガラスの清掃、エアコン内部洗浄などは内覧時の印象を大きく左右します。
競合物件と比較したとき、同じ価格でも「この家の方がきれい」と思われれば、それが成約の決め手になります。
売却は「待つ」だけでなく「整える」ことで結果が変わります。
たとえ近くに競合があっても、第一印象と演出次第で、あなたの物件が選ばれる確率は確実に上がります。
ぜひ今日から、できることから取り組んでみてください。
相場より“お得感”を出す価格設定のコツ
不動産売却でよく聞く悩みのひとつが「価格をいくらに設定すべきか」です。
高く設定すれば利益は大きくなりますが、売れ残りのリスクが上がります。
逆に低く設定すれば早く売れますが、納得のいかない取引になるかもしれません。
そこで大切なのが、相場より「お得感」を感じてもらえる価格設定です。
お得感とは、単に安いという意味ではなく、「この条件でこの価格なら魅力的」と思わせること。
今回は、そのための具体的なステップと工夫をご紹介します。
競合の価格帯と自宅の市場価値を見極める
まずやるべきは、競合と自宅の「条件差」を明確化することです。
不動産ポータルサイトや一括査定サービスを使って、同じエリア・築年数・間取りの物件価格を調べます。
ポイントは「売り出し価格」だけでなく、「成約価格」も把握すること。売り出し時は高めでも、成約時には下がっているケースは多いからです。
次に、自宅の市場価値を把握するために訪問査定を依頼します。
机上査定は目安にしかなりませんが、訪問査定なら日当たりやメンテナンス状況などが反映され、より正確な価格がわかります。
複数社に査定を依頼して比較すれば、「相場」の輪郭が見えてきます。
「売れ残らない価格」の考え方と値付けテクニック
価格設定は高すぎても低すぎてもNG。
売れ残りを防ぐ価格帯を狙うためには、次の3つの視点を押さえましょう。
- 検索条件の価格帯を意識する
例えばポータルサイトでは「2,500万円まで」「3,000万円まで」といった検索フィルターが多く使われます。
この境界線を1万円でも超えると検索結果から外れるため、見つけてもらえる確率が下がります。 - 端数を使った心理効果
2,500万円よりも2,480万円の方が「お得感」を感じやすいのは、人の心理です。小さな差でも効果はあります。 - 競合より一歩引いた価格
同条件の競合が2,680万円なら、あえて2,650万円にすることで注目度が上がります。
これらを組み合わせると、「早期売却」と「納得価格」の両立がしやすくなります。
値下げする前にできる「価格以外の工夫」とは
売却開始から2〜3か月で反響が薄いと、「値下げすべきか…」と考えるかもしれません。
しかし、価格を下げる前にできる工夫もたくさんあります。
- 広告写真の刷新
明るく広く見える写真に差し替えるだけで反響が増えることがあります。 - 物件情報の文章を見直す
単なる設備紹介から、「この家での暮らし」を想像させるストーリー型に。 - ホームステージングの導入
家具や小物で生活感と魅力を演出することで、同じ価格でも印象が一変します。 - 内覧時の体験向上
温度・香り・照明の工夫は、内覧後の印象を大きく左右します。
こうした工夫は、価格変更よりも成約率を上げやすい場合があります。
実際、私が担当したある戸建ては、価格を下げずに写真と内覧準備だけを改善し、1か月以内に契約となりました。
不動産売却は、価格設定で結果が大きく変わります。
相場を正しく把握し、心理的なお得感を生み出すことで、競合に勝ちながら満足のいく取引が可能になります。
「値下げ」よりも先に、「見せ方」と「演出」に手を入れる――これが、後悔しない価格戦略の鉄則です。
内覧で選ばれる！見せ方と対応の差が結果を変える
売却活動で最も重要なイベントのひとつが「内覧」です。
いくら条件や価格が良くても、内覧時の印象が悪ければ成約にはつながりません。
逆に、内覧の質を高めるだけで競合より早く売れるケースも珍しくないのです。
では、内覧で選ばれるためには何をすべきか？
今回は、物件を最大限魅力的に見せるための準備から、内覧当日の接客、そして“住みたい”と感じさせる演出まで、実践的なポイントをお伝えします。
見落としがちな内覧準備のチェックリスト✅
内覧は「不動産の面接」のようなもの。
第一印象で好感を持たれるかどうかが、その後の判断を大きく左右します。
次のチェックリストを内覧前に確認してみてください。
- 玄関まわり
靴や傘は最小限に整理。玄関マットは清潔なものに交換し、照明は明るく。 - 窓とカーテン
すべてのカーテンを開けて自然光を最大限に取り入れる。窓ガラスは指紋や水垢を除去。 - 水回り
キッチンや浴室は水滴を拭き取り、排水口の臭い対策も忘れずに。 - 空気感と香り
換気を行い、ほのかなアロマや消臭剤を使用。ただし強すぎる香りはNG。 - 温度調整
夏は涼しく、冬は暖かく。季節に応じて快適な室温に保つ。 - 収納の中
内覧者は意外と収納の中も見ます。詰め込みすぎず、7割程度の収納量を目安に。
競合に勝つ内覧時の接客ポイントとは？
同じエリア・同じ価格帯の物件があった場合、売主や担当者の対応力が成約の決め手になることがあります。
- 笑顔と挨拶で迎える
第一印象の良さは物件の印象にも直結します。 - 質問には簡潔かつ正直に答える
不明点はその場でごまかさず、「確認してお伝えします」と誠実に対応。 - 無理な押し売りはしない
買主は冷静に判断したいもの。安心感を与えることが大切です。 - 生活のイメージを引き出す質問をする
「お子さんはスポーツされますか？」→「近くに大きな公園がありますよ」など、会話を暮らしに結びつける。
不動産売却では「人から買いたい」と思わせる対応が、競合との差を大きく生みます。
「ここに住みたい」と思わせる演出アイデア
内覧で心を動かすのは、数字や条件よりも感情です。
ちょっとした演出で、物件の魅力が何倍にも感じられます。
- 家具・小物の配置
ダイニングにテーブルセット、ソファにはクッションやブランケットを置くと温かみが出ます。 - 季節感の演出
春は花を飾り、冬は暖色系の照明やラグで温もりを演出。 - 生活動線のアピール
「ここからキッチンまで一直線で行けるので便利です」など、使いやすさを具体的に伝える。 - 窓からの景色を活かす
カーテンを全開にし、眺望や光の入り方を強調。
実際に、私が担当した物件で、内覧時に「このソファの位置、最高ですね」と言われたことがあります。
家具はそのまま販売に含まれていませんでしたが、その時の印象が決め手となり、成約までスムーズに進みました。
内覧は、ただ家を見せるだけではありません。
「ここで暮らす自分」を想像してもらう場です。
競合物件との差は、この想像をどれだけ鮮明に描かせられるかで決まります。
準備と対応に少し手間をかけるだけで、結果は大きく変わります。
信頼感とスピードで差をつける！不動産会社との連携術
不動産売却は「物件の魅力」や「価格設定」だけではなく、
どの不動産会社と、どう連携するかでスピードも結果も大きく変わります。
同じ条件・同じ価格帯の物件でも、担当者の戦略や行動力次第で反響数は倍以上の差がつくことがあります。
では、どうすれば不動産会社の販売力を最大限に引き出せるのか？
ここでは、信頼感とスピードを武器にするための実践的な連携術をお伝えします。
レインズ登録・広告戦略で露出を最大化する
不動産会社と契約したら、まず確認したいのがレインズ（REINS）登録です。
レインズは国土交通省指定の不動産流通システムで、全国の不動産会社が情報を共有できる仕組みです。
ここに登録されることで、他社経由からも買主を見つけやすくなり、売却スピードが上がります。
また、広告戦略も重要です。
- ポータルサイトの掲載順位や写真の質
物件写真は明るく広く見える構図に。間取り図も見やすく工夫。 - キャッチコピーの差別化
「日当たり良好」「即入居可」など、ターゲット層が響く言葉を入れる。 - 複数チャネルでの告知
ネットだけでなく、チラシや店頭掲示も活用すると地域内での露出が増えます。
不動産会社に任せきりにせず、「どこに、どんな形で広告を出すのか」を必ず確認しましょう。
専任媒介契約で販売力を引き出すコツ
媒介契約には大きく分けて3種類（一般・専任・専属専任）があり、
スピードを重視するなら専任媒介契約が有効です。
専任媒介は1社限定で依頼するため、担当者としても他社に取られない安心感から販促に力を入れやすくなります。
ただし、契約すれば自動的に頑張ってくれるわけではありません。
販売力を引き出すためには以下がポイントです。
- 販売活動報告の頻度を確認
法律では2週間に1回ですが、状況によっては毎週報告をお願いしてもOKです。 - 販売戦略の具体性を聞く
「とりあえず広告を出します」ではなく、「〇〇サイトで写真を差し替える」「近隣にチラシを1,000部配布する」など明確な計画があるかを確認。 - 競合状況の共有
近隣の売り出し状況や反響の差を定期的に教えてもらうことで、次の一手を打ちやすくなります。
実績ある営業担当者と組むべき理由
最終的に、売却の成否を大きく左右するのは「人」です。
営業担当者の経験・交渉力・レスポンスの速さは、物件の魅力以上に結果を変えることがあります。
実績ある担当者と組むメリットは大きく3つあります。
- 価格交渉に強い
相場観が確かで、値引き交渉でも売主の利益を守りやすい。 - 反響を逃さない対応力
問い合わせがあったらすぐに内覧につなげられるスピード感。 - 戦略の引き出しが多い
物件や市場状況に合わせた販売方法を柔軟に提案できる。
実際、私が見てきた中でも、同じ物件を担当者Aが半年売れなかったのに、担当者Bが引き継いだ途端、1か月で成約に至った例がありました。違いは「売り方を知っているかどうか」でした。
不動産会社との連携は、ただ依頼して終わりではありません。
「どんな戦略をとるのか」「どんな人が担当するのか」を見極め、積極的にコミュニケーションを取ることで、売却のスピードと価格の両方を最大化できます。
競合物件が多い中でも、信頼できるパートナーと組めば、必ず結果は変わります。
競合が多くても高く売れた！成功事例で学ぶ戦略
「うちの近くにも似たような物件がたくさん売り出されている…」
そう感じると、どうしても「値下げしないと売れないのでは？」と不安になりますよね。
でも実は、価格を下げずに高く売る方法は存在します。
ここでは、実際に競合が多い状況でも高値・早期売却を実現した事例をもとに、
その戦略や工夫を解説します。あなたの物件にも応用できるヒントが見つかるはずです。
同じエリア・同条件でも早期売却できた実例
ある築15年の戸建て（4LDK）は、周辺に同条件の売り出し物件が4件以上ある状態で販売スタートしました。
普通なら価格競争に巻き込まれやすい環境ですが、売主は価格を下げず、3か月以内に成約。
成功の要因は次の2点でした。
- ターゲットを明確化
ファミリー層に絞り込み、「学区」「公園まで徒歩5分」「買い物施設が充実」というライフスタイル訴求を徹底。 - ホームステージングの導入
家具や照明をレンタルし、モデルルームのような空間を演出。
内覧時の印象が圧倒的に良くなり、競合との差別化に成功しました。
結果、内覧者から「同じ価格帯の中で一番暮らしやすそう」と評価され、相場通りの価格で契約成立。
価格以外で差別化に成功したケース紹介
別の事例では、築20年のマンションが競合10件の中から短期間で売却されました。
決め手となったのは広告戦略の見直しです。
- 写真をプロカメラマン撮影に変更
広角レンズと自然光を活かした撮影で、室内の広さと明るさを最大限に表現。 - 物件紹介文をストーリー型に変更
「朝はこの窓から日が差し込み、休日はバルコニーでコーヒーを」など、暮らしを想像させる文章に。 - ポータルサイトの上位表示を維持
反響が減りそうなタイミングで写真や説明文を差し替え、新鮮さを保ちました。
この結果、他の物件よりも問合せ数が倍増し、価格交渉なしで売却に成功しました。
物件の個性を活かした売却ストーリー
最後に紹介するのは、築浅のコンパクトマンション。
専有面積が小さいため、広さでは競合に劣る状況でしたが、「個性」を前面に押し出す戦略を採用しました。
- デザイン性の高さを強調
建築家監修の内装や、無垢材のフローリングなどを写真と文章で詳細にアピール。 - 周辺環境との相性を提案
「徒歩5分でおしゃれなカフェや書店が集まる街」など、単身・DINKs層に刺さる生活提案を実施。 - 実際の暮らしを見せる内覧
売主が普段使っているインテリアをそのまま活かし、生活感と温かみを演出。
この「暮らしが見える提案」によって、来場者の多くが第一印象で好意を持ち、結果的に他物件より高値で売却が決まりました。
競合が多いからといって、必ずしも価格を下げる必要はありません。
ターゲット明確化、見せ方の工夫、物件の個性の打ち出し方によって、同じ相場の中でも選ばれる物件になります。
あなたの物件も、戦略次第で「高く・早く」売れる可能性は十分にあります。
よくある質問Q&A｜「うちの家、いくらで売れる？」にまつわる疑問
家を売ろうと考え始めると、まず気になるのは「いくらで売れるのか？」ですよね。
でも査定や売却に関しては、ネットの情報だけでは分かりづらいことも多いと思います。
ここでは、不動産売却の現場でよく聞かれる質問をQ&A形式でまとめました。
これを読めば、査定の仕組みや売却の可能性について、グッとイメージしやすくなるはずです。
査定は無料？依頼だけでも大丈夫？
A. 多くの不動産会社は無料で査定を行っています。依頼だけでも問題ありません。
一般的に、不動産会社の「机上査定（簡易査定）」や「訪問査定」は無料です。
依頼したからといって必ず売らなければならないわけではありません。
査定額を知ることは、売却のタイミングや価格戦略を考えるための第一歩です。
ただし、査定は会社によって金額が異なることが多いので、必ず複数社に依頼するのがおすすめです。
その際、「今すぐ売却するわけではないが相場を知りたい」と最初に伝えておくと、無理な営業を避けられます。
リフォームすると査定は上がる？
A. ポイントを絞れば上がる可能性はありますが、全面リフォームは必ずしも必要ではありません。
査定額を上げるために、売却前に全体をリフォームする方もいますが、費用が高く回収できない場合があります。
不動産会社の査定で評価されやすいのは、水回りや内装の部分的な改善です。
例えば、
- キッチンの扉交換や水栓の新調
- 壁紙（クロス）の張り替え
- 床や畳の交換
これらは比較的コストを抑えつつ、内覧時の印象を大きく改善できます。
まずは査定依頼時に「この部分を直すと査定が上がりますか？」と相談すると無駄な出費を避けられます。
築古物件でも売れるケースは？
A. 条件や立地次第で十分売れます。土地としての価値が評価される場合もあります。
築年数が古いと「売れないのでは？」と心配する方も多いですが、必ずしもそうではありません。
売却の可能性を左右するのは、立地条件・土地の形・需要です。
築30年以上の戸建てでも、
- 駅や商業施設に近い
- 周辺環境が整っている
- 再建築可能な土地である
といった条件があれば、土地目的の購入希望者やリノベーション需要のある層からの引き合いがあります。
特に都市部では「古家付き土地」として取引されるケースも多く、解体費を考慮しても売却成立することがあります。
売却に関する疑問は、実際に不動産会社へ相談すると具体的な数字や提案を得られます。
「いくらで売れるのか」を知ることは、売却を始めるかどうかの判断材料にもなるので、気になる方はまず相場チェックから始めてみるといいと思います。
不動産売却に関する不安・疑問はこちらで全解消！
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