住宅ローンが残っている家を売るには？

ローン残債がある家は本当に売れる？

離婚が現実になったとき、「この家をどうするか」という問題は、多くの方が最初にぶつかる壁です。特に住宅ローンが残っている場合、「まだ返済中なのに売れるのか？」「金融機関に相談したら怒られそう…」と不安に感じる方も多いでしょう。

結論から言えば、住宅ローンが残っていても家は売却可能です。重要なのは、売却代金でローンを完済できるかどうか。以下のように、売却パターンで対応が変わります。

状況売却可能性ポイント
売却額 ＞ ローン残債◎売却代金で完済でき、手続きもスムーズ
売却額 ＝ ローン残債○実質プラマイゼロ、負担なし
売却額 ＜ ローン残債（オーバーローン）△金融機関の同意・交渉が必要

まずはローン残高の確認と、信頼できる不動産会社による査定を受けることが第一歩です。

オーバーローンでもあきらめなくていい理由

もし査定額がローン残高を下回っていたとしても、すぐにあきらめる必要はありません。任意売却という選択肢があります。

任意売却は、金融機関の承諾を得てローン残債が残る形で不動産を売却し、その後残債を無理のない形で返済していく方法です。これにより、競売という最悪の選択を避けることができます。

比較項目任意売却競売
売却価格市場価格に近い市場価格よりかなり低い
信用情報への影響債務整理扱いで事故情報登録あり同様に事故情報登録
残債の交渉柔軟に分割交渉可能原則一括請求・相談困難
精神的負担相談しながら進められる強制的に進行しストレス大

不安なときほど、信頼できる不動産会社や司法書士と連携しながら動くことが大切です。

離婚と不動産、どちらの名義でどう動く？

名義の確認は最優先

不動産売却を検討するなら、まず何よりも「名義の確認」が重要です。「住宅ローンを払っていたのは自分だから自分の家」と思い込んでしまうケースが多いですが、法律上は登記簿に記載された名義が絶対です。

以下の表で、よくある名義とその特徴をまとめました。

登記上の名義売却時のポイント
単独名義（夫または妻）名義人の意思があれば売却は可能
共有名義（夫婦）原則として双方の同意が必要
離婚後に変更されていない書類上の名義変更が必要なケースもあり注意

登記簿謄本は法務局またはオンラインで取得可能です。感情のもつれを避けるためにも、まずは事実の確認から始めましょう。

売却には双方の合意が必要

名義がどうあれ、離婚に関する不動産の売却は「財産分与」の一部として扱われます。つまり、実質的には売却にあたって夫婦双方の合意が必要になるのが一般的です。

とくに揉めやすいのが、次のような項目です。

合意が必要なポイントよくある対立例
売却する or 続けて住むか一方は売りたい、一方は住み続けたい
売却時期すぐ売りたい vs 時間をかけたい
売却価格の目安相場より高く出したい vs 現実的価格で妥協
売却後の利益分配頭金を多く出したから多く欲しい…など

ここに感情的な溝が加わると、冷静な話し合いが難しくなります。だからこそ、第三者の介入（不動産会社・弁護士等）によってフェアに整理することがとても重要です。

ゆうき
ゆうき

住宅ローンと離婚が重なる状況は、心身ともに大きなストレスになります。しかも、家という「大きな資産」が絡むことで、どちらが得をするか・損をするかという感情が前面に出てしまい、冷静な判断ができなくなってしまうのが現実です。
ですが、どんなに関係が悪化していても、「将来に向けて整理する」という目的であれば、建設的な話し合いを再構築することは可能です。実際に私がサポートしたケースでは、家を売却して得た資金をそれぞれの生活再建に振り分けることで、争うよりも早く前に進めたという事例が多くあります。
特に印象に残っているのは、ご主人単独名義でローンを組んでいたご夫婦。奥様は自分には発言権がないと思い込んでいたのですが、実際は共有財産として分与の対象であることをご説明すると、表情がぱっと明るくなったのを覚えています。その後、冷静に話し合いを重ね、最終的にはスムーズに売却。ご主人も「これでようやく次の人生に進める」と安堵されていました。
不動産は感情を整理する装置にもなります。今は不安が大きくても、正しい知識と適切なパートナーがいれば、必ず道は開けます。自分だけで抱え込まず、一歩踏み出してみてください。その一歩が、未来を変えるスタートになるはずです。

今の気持ち、整理するだけでも違います。

話してみることで、気持ちも前に進めることがあります。
不安なときは、信頼できる不動産会社に相談してみませんか？
✅ 三井のリハウスに相談してみる

👉 実際に離婚後の住宅ローン問題を乗り越えた体験談はこちら
離婚と住宅ローン、売却が解決の糸口になった 実際にいくらで売れたのか、体験をもとにご紹介します。