不動産売却後の税金とは？3000万円控除の基礎知識と申告の流れをやさしく解説

売却益が出たら「譲渡所得」に税金がかかる

不動産売却にかかる税金のしくみ

不動産を売って利益が出た場合、その「利益（＝譲渡所得）」に対して税金がかかります。
逆に、損が出た場合には課税されません。

この税金は「所得税」と「住民税」のセットで、売却の翌年に確定申告を行うことで納税額が確定します。

「譲渡所得」とは？計算式をカンタンに解説

譲渡所得とは、以下の計算式で求められます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（購入費用＋売却費用）

たとえば2,000万円で家を売却し、購入時の費用と売却にかかった諸経費の合計が1,500万円だった場合、譲渡所得は500万円となり、この金額に対して課税されます。

長期譲渡と短期譲渡で税率が変わるので注意

不動産の保有期間によって税率が異なります。

• 短期譲渡（5年以下）：約39%
• 長期譲渡（5年超）：約20%

相続した家をすぐに売却する場合や、住み替え後すぐに売る場合は「短期」扱いになることがあるため、所有期間のカウントには注意が必要です。

自宅なら「3000万円特別控除」で税金がゼロになることも

控除が使える条件とは？住んでいた期間や名義に注意

マイホームを売却した場合、一定の条件を満たせば「譲渡所得から最大3,000万円まで差し引ける特別控除」が適用されます。
これにより、たとえ利益が出ても課税対象がゼロになるケースも少なくありません。

適用条件の一例：

• 自分が住んでいた家であること（空き家でもOK）
• 売却後、住まなくなってから3年目の年末までに売ること
• 過去に同じ控除を使ってから3年以上が経っていること

適用の落とし穴①「家だけ相続して住んでない場合」

相続した空き家を売るケースで注意が必要なのが、「自分が住んでいなかった場合」です。
この場合、通常の3000万円控除は使えませんが、別途「被相続人の空き家に係る特例」が使えることがあります。

この特例も適用要件が厳しく、税理士や不動産会社と早めに相談しておくことが大切です。

適用の落とし穴②「二世帯住宅・共有名義・別居」など

• 二世帯住宅で一部しか住んでいない
• 夫婦の共有名義で売却した
• 別居していた子ども名義になっている

このような場合、控除が部分的になったり、使えなかったりすることもあるため、個別判断が必要です。
条件に不安がある場合は、事前に税理士に相談しましょう。

確定申告は必要？忘れると損する3つのポイント

控除を使うには申告がマスト。いつ・どうやって？

3000万円特別控除を使うには、確定申告が必須です。
たとえ税金がかからない場合でも、申告を忘れると控除が適用されず、後から課税されてしまうことも。

申告期間は売却した翌年の2月16日〜3月15日。
不動産売却が初めての方は、早めに準備を進めましょう。

申告に必要な書類一覧（譲渡契約書・登記簿など）

確定申告時には、以下のような書類が必要です。

• 売買契約書（購入時・売却時の両方）
• 登記簿謄本
• 不動産取得時の費用の明細
• 仲介手数料や登記費用の領収書
• マイナンバー・本人確認書類

書類が見つからない場合は、税理士や不動産会社に相談すれば再発行のサポートをしてくれることもあります。

税理士に頼む？自分でやる？判断基準と費用感

書類が揃っていて比較的シンプルな売却であれば、自分でe-Taxや税務署の窓口から申告することも可能です。

一方で以下のような場合は、税理士に依頼するのがおすすめです。

• 相続や贈与が絡んでいる
• 家族名義が複数ある
• 控除や特例が使えるか不安

税理士の費用相場は5万円〜10万円程度。
トータルで数十万円以上の節税につながることもあるため、費用対効果は十分見込めます。

売却後の税金は「事前に知っておく」が正解

不動産売却後の税金は、知っているかどうかで結果が大きく変わります。
特に3000万円特別控除は、該当すれば税金がゼロになる非常に大きな節税チャンスです。

「知らなかった」で損をしないためにも、
売却前から税金と申告の流れを把握しておきましょう。

動き出す前に、まずは“わが家の価値”を知ることから。
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