不動産売却にかかる費用の総額はいくら？【基礎知識と目安】

🏡 不動産売却に必要な費用の総額を把握する重要性

不動産を売却する際、**「いくら手元に残るのか？」**は多くの売主が最も気になるポイントです。売却金額だけでなく、必要な諸費用を正しく理解することが重要になります。

💡 なぜ費用総額を把握する必要があるのか？

• 資金計画を立てやすい：次の住まいの購入やローン返済計画を立てるために必要。
• 税金や手数料の支払いに備えられる：不動産売却には仲介手数料や譲渡所得税など、多くの支出が発生。
• 予想外の出費を防ぐ：登録免許税や印紙税など、見落としがちな費用もある。

📊 費用の総額を知らずに売却を進めると？
「売却価格3,000万円だから、手元に3,000万円近く残るだろう」と誤認するケースが少なくありません。しかし実際には、売却価格の3%〜7%程度が諸費用として差し引かれるのが一般的です。

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💰 費用総額の目安：売却価格に対する一般的な割合

では、具体的にどれくらいの費用がかかるのかを見ていきましょう。不動産売却にかかる費用総額は、売却価格の約5%〜7%が目安です。

📝 売却価格別の費用総額目安

🏘️ 売却価格	📊 費用総額の目安	💡 主な内訳（概算）
2,000万円	約100〜140万円	仲介手数料：72万円、登記費用：5万円、税金：約20万円
3,000万円	約150〜210万円	仲介手数料：105万円、登記費用：7万円、税金：約30万円
5,000万円	約250〜350万円	仲介手数料：165万円、登記費用：10万円、税金：約50万円

表の見方：

• 仲介手数料：法律で上限が定められており、**「売却価格×3%＋6万円＋消費税」**が目安。
• 登記費用：抵当権抹消や所有権移転手続きに必要な費用。
• 税金：譲渡所得税、印紙税、住民税などが含まれます。

💡 ポイント：売却価格が高いほど、諸費用の総額も増加するため、事前にしっかり計算しておきましょう。

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⚖️ 費用総額を正確に計算するためのポイント

1. 費用シミュレーターを活用する：オンラインの費用シミュレーターを使えば、概算を素早く把握可能。
2. 税理士や不動産会社に相談：特例控除（3000万円控除や買い替え特例）を適用できるかどうかの確認が必要。
3. 諸費用の支払い時期に注意：契約時、引渡し時、確定申告時など支払いタイミングが異なります。

🏆 **成功のカギは「事前準備」と「正しい知識」**です。

次章では、不動産売却費用の総額を構成する具体的な項目について、さらに詳しく解説します。

不動産売却費用の総額を構成する主要項目【具体例付き】

不動産売却にかかる費用総額は、いくつかの主要な項目で構成されています。ここでは、**仲介手数料・登記関連費用・税金（譲渡所得税・住民税）**について、計算方法や相場を具体例を交えて解説します。

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💼 仲介手数料：費用計算の仕組みと具体的な金額

不動産売却時に支払う仲介手数料は、不動産会社に対する報酬です。これは成功報酬であり、売却が成立した時にのみ支払います。

💡 仲介手数料の計算式（上限額）
「売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税」

🔍 具体例：売却価格3,000万円の場合

📍 項目	💡 計算式	💴 金額
売却価格	3,000万円	30,000,000円
基本手数料	30,000,000円 × 3%	900,000円
固定加算額	6万円	60,000円
小計	900,000円 + 60,000円	960,000円
消費税（10%）	960,000円 × 10%	96,000円
合計金額	960,000円 + 96,000円	1,056,000円

💡 ポイント：仲介手数料は売却価格が高くなるほど増加します。

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🏛️ 登記関連費用（登録免許税・司法書士報酬）の内訳と相場

売却時には、抵当権抹消登記や所有権移転登記などが必要になります。これらの手続きには、登録免許税と司法書士への報酬が発生します。

🗂️ 登記関連費用の主な内訳

📑 費用項目	🛠️ 内容	💰 相場
登録免許税	抵当権抹消：不動産1つにつき1,000円	1,000〜3,000円
司法書士報酬	登記手続き代行の報酬	30,000〜50,000円
書類取得費用	登記簿謄本などの取得費	1,000〜3,000円

💡 たとえば、住宅ローンが完済済みの戸建て1軒を売却する場合：

• 登録免許税：1,000円
• 司法書士報酬：40,000円
• 書類取得費用：2,000円
  ➡️合計：約43,000円

📘 注意ポイント：

• 抵当権が複数ある場合、費用が増加します。
• 登記手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。

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🧾 譲渡所得税・住民税：売却利益に応じた税額の目安

不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得税と住民税が課税されます。これらの税額は**譲渡所得（利益）**に基づいて計算されます。

🔢 譲渡所得の計算式
譲渡所得 = 売却価格 – 取得費 – 譲渡費用

💡 具体例：購入時2,000万円、売却時3,000万円、諸費用200万円の場合

🧮 項目	💡 計算式	💴 金額
売却価格		30,000,000円
取得費（購入価格）	20,000,000円	20,000,000円
譲渡費用（仲介手数料等）	2,000,000円	2,000,000円
譲渡所得	30,000,000 – 20,000,000 – 2,000,000	8,000,000円

🛑 この8,000,000円に税金がかかる！

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🔍 税額の目安：譲渡所得税・住民税

📆 所有期間	🏡 税率（譲渡所得税）	🏙️ 税率（住民税）	🏦 合計税率
5年以下（短期）	30.63%	9%	39.63%
5年以上（長期）	15.315%	5%	20.315%

**➡️ 長期譲渡（5年以上）なら約20%、短期なら約40%**が課税されます。

💡 特例控除を活用すれば大幅に節税可能！

• 3000万円特別控除：居住用不動産の売却時に最大3,000万円まで課税対象から控除。
• 買い替え特例：一定の要件を満たせば、新たな住居購入時に課税を繰り延べ可能。
• 損益通算：売却損が出た場合、他の所得と相殺できる場合も。

🏠 例：3000万円特別控除を適用した場合
8,000,000円 – 30,000,000円 = 課税所得0円となり、税金はかかりません。

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🔑 費用総額を抑えるためのポイント

1. 仲介手数料の交渉を検討する：法律上の上限はあるものの、不動産会社によって割引サービスを提供する場合も。
2. 特例控除を活用する：居住用財産の3,000万円控除は要件を満たすと非常に有効。
3. 費用シミュレーターで事前確認：税金や諸費用を自動計算できるツールが役立ちます。

💡 事前に費用総額を把握しておけば、手取り額の予測も明確になり、安心して売却を進められます。

不動産売却費用の総額をシミュレーション【事例でわかる！】

不動産売却の費用総額は、売却価格によって大きく異なります。ここでは、具体的な売却価格を基に費用総額をシミュレーションし、どの程度の費用が発生するのかをイメージしやすく解説します。

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🎯 実際の売却価格別に費用総額をシミュレーション

不動産売却時に発生する費用は、大きく分けて次の5つの項目に分類できます：

• 💼 仲介手数料（不動産会社への報酬）
• 🏛️ 登記関連費用（抵当権抹消などの法的手続き費用）
• 🧾 税金関連費用（譲渡所得税・住民税・印紙税）
• 📑 書類取得費用（登記簿謄本などの必要書類）
• 💳 住宅ローン完済費用（抵当権抹消手続きや返済手数料）

以下に、売却価格別にかかる費用の目安をまとめました。

📊 売却価格	💼 仲介手数料	🏛️ 登記費用	🧾 税金	📑 書類費用	💳 住宅ローン費用	💰 費用総額
2,000万円	726,000円	40,000円	120,000円	5,000円	30,000円	921,000円
3,000万円	1,056,000円	43,000円	180,000円	6,000円	30,000円	1,315,000円
4,000万円	1,386,000円	45,000円	240,000円	7,000円	30,000円	1,708,000円
5,000万円	1,716,000円	47,000円	300,000円	8,000円	30,000円	2,101,000円

💡 ポイント：売却価格が高くなるほど、仲介手数料と税金の負担が増加します。

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🏡 3,000万円の物件を売却した場合の総額イメージ

3,000万円の物件を売却するケースを具体的にシミュレーションしてみましょう。

🔢 売却条件

• 売却価格：3,000万円
• 住宅ローン：完済済み（抵当権抹消費用が発生）
• 特例控除：3,000万円特別控除なし

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💼 仲介手数料の計算

仲介手数料の上限額は、次の計算式で求められます：
「売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税」

📊 計算例

• 3,000万円 × 3% ＝ 900,000円
• 固定額 60,000円
• 小計 960,000円
• 消費税（10%）96,000円
  ➡️ 合計：1,056,000円

🔍 仲介手数料だけで100万円超となります。

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🏛️ 登記関連費用（抵当権抹消・司法書士報酬）

⚖️ 項目	🛠️ 内訳	💴 費用
登録免許税（抵当権抹消）	不動産1つあたり1,000円	1,000円
司法書士報酬	手続き代行費用	40,000円
書類取得費用	登記簿謄本など	2,000円
合計		43,000円

💡 司法書士への依頼費用が大半を占めることがわかります。

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🧾 税金（譲渡所得税・住民税・印紙税）

売却益が発生する場合、譲渡所得税と住民税が課されます。また、売買契約書には印紙税が必要です。

• 譲渡所得税・住民税：譲渡所得に課税（利益が出た場合）
• 印紙税：売買契約書に貼付（売却価格に応じて変動）

📝 税金の内訳（3,000万円の売却時）

🧾 税目	🛠️ 内容	💴 金額
譲渡所得税	譲渡所得×15.315%（長期譲渡）	800,000円（例）
住民税	譲渡所得×5%（長期譲渡）	250,000円（例）
印紙税	3,000万円の契約書に必要	10,000円
合計		1,060,000円

💡 特例控除（3,000万円控除）を活用すれば、この税金がゼロになる可能性も！

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💳 住宅ローン完済費用

住宅ローンを完済している場合でも、抵当権抹消登記が必要です。

💼 項目	🛠️ 内容	💴 費用
登録免許税	1件あたり1,000円	1,000円
司法書士報酬	手続き代行料	30,000円
合計		31,000円

💡 ローン残債がある場合、金融機関への返済手数料が別途必要です。

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💡 【3,000万円売却時の総額シミュレーション】

最後に、これまでの費用をまとめると次のようになります。

🏠 費用項目	💴 金額
💼 仲介手数料	1,056,000円
🏛️ 登記関連費用	43,000円
🧾 税金関連費用	1,060,000円
📑 書類取得費用	6,000円
💳 住宅ローン完済費用	31,000円
💰 総額合計	2,196,000円

📌 3,000万円の売却では、費用総額が約220万円となることがわかります。

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🛠️ 費用を抑えるためのヒント

1. 💬 仲介手数料の割引を確認：手数料無料キャンペーンを実施する会社も。
2. 🏛️ 司法書士報酬の比較：報酬額には幅があるため、複数の司法書士に見積もりを依頼。
3. 🧾 税制特例を活用：3,000万円特別控除や買い替え特例を積極的に検討。
4. 📊 費用シミュレーターの活用：事前にインターネット上の計算ツールで費用総額を確認。

💡 「思ったより費用がかかった！」という後悔を避けるために、売却前にしっかりシミュレーションすることが重要です。

不動産売却費用の総額を抑えるためのポイント

不動産売却にかかる費用総額は高額になることが多いですが、いくつかの工夫や制度活用で大幅に節約できる可能性があります。ここでは、仲介手数料の節約や譲渡所得税の特例活用など、具体的なポイントを紹介します。

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💡 仲介手数料を節約するための具体的な方法

不動産売却における仲介手数料は費用の中で最も大きな割合を占めることが一般的です。以下に、仲介手数料を抑えるための具体的な方法をまとめました。

🏡 1. 仲介手数料無料または割引の不動産会社を選ぶ

💬 「仲介手数料無料」や「手数料半額」などのサービスを提供する不動産会社があります。特に、不動産売却に特化したオンライン仲介サービスなどで、こうした割引を実施しているケースが増えています。

📊 仲介手数料の違いを比較（売却価格3,000万円の場合）

🏢 不動産会社タイプ	💴 仲介手数料率	💰 支払額（目安）
🏛️ 一般的な不動産会社	売却価格×3%＋6万円＋消費税	1,056,000円
💻 オンライン仲介サービス	仲介手数料半額	528,000円
🆓 仲介手数料無料の業者	0円	0円

💡 ポイント：オンライン仲介を活用すれば50万円以上の節約も可能です。

⚠️ 注意点：手数料無料の業者でも、広告費やサポート内容に違いがあるため、契約前にしっかり確認しましょう。

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📑 2. 複数の不動産会社に査定依頼して比較

不動産売却時には、1社だけでなく複数の会社に査定を依頼することが重要です。

複数査定のメリット：

• 💰 仲介手数料やサービス内容を比較できる
• 🏠 不動産の売却相場を正確に把握できる
• 🤝 サービス品質や担当者の対応を確認できる

🔍 コツ：

• 「一括査定サービス」を活用して複数社にまとめて依頼
• 査定額だけでなく、手数料率や広告活動内容も確認

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🛠️ 3. 売却時期を見直して競争率を下げる

不動産市場の繁忙期（3〜4月・9〜11月）は仲介手数料の割引が少ない傾向があります。逆に、閑散期に交渉することで手数料率を下げられる可能性があります。

📈 年間の市場動向イメージ

📆 時期	🏠 市場状況	💴 仲介手数料割引の可能性
春（3～4月）	繁忙期（新生活需要）	低い
夏（6～8月）	閑散期	高い
秋（9～11月）	繁忙期（転勤・引越し）	低い
冬（12～2月）	閑散期	高い

💡 狙い目は夏や冬などの閑散期！

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🧾 譲渡所得税の特例・控除制度を活用するコツ

不動産売却で発生する税金の中でも、譲渡所得税は節税効果の大きい項目です。ここでは、代表的な控除制度や節税のためのポイントを解説します。

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🎯 1. 3,000万円特別控除を活用

💬 自宅（居住用不動産）を売却した際、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

🧮 譲渡所得の計算式：
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用

例：

• 売却価格：3,000万円
• 取得費：2,000万円
• 譲渡費用（仲介手数料など）：200万円

譲渡所得：3,000万円－2,000万円－200万円＝800万円

💡 3,000万円控除を適用すれば、この800万円の譲渡所得がゼロになり、譲渡所得税がかからなくなります。

🔍 適用条件（主なもの）：

• 住んでいた家であること（居住用不動産）
• 売却から3年以内に申告
• 親子・夫婦などの特別な関係での売却ではない

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🔁 2. 買い替え特例（特定居住用財産の買換え特例）

🏠 マイホームを売却後、新たにマイホームを購入する場合、譲渡所得の課税を将来に繰り延べられる制度です。

📌 メリット：今すぐ税金を支払わずに済む
⚠️ デメリット：新しいマイホームを売却する際には課税される

🔍 適用条件：

• 売却価格が1億円以下
• 新しい住まいが取得から1年以内に居住開始

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💼 3. 損益通算・繰越控除の活用

不動産売却で損失が出た場合、損失を他の所得（給与所得など）と相殺できる制度です。さらに、控除しきれなかった損失は、最長3年間繰り越して翌年以降に適用可能です。

📊 損益通算のイメージ

📑 項目	💴 金額
給与所得	600万円
不動産売却損失	▲300万円
損益通算後の課税所得	300万円

💡 給与所得が600万円でも、売却損を通算することで課税対象額を300万円に圧縮可能。

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⚖️ 税金を抑えるための3つのポイント

1. 🗓️ 売却タイミングの見直し：売却時期によって税率や特例適用可否が変わるため、事前に税理士に相談する。
2. 📑 必要書類の準備を徹底：取得費証明書や売買契約書は紛失しないように保管。
3. 🏛️ 確定申告の期限を確認：譲渡所得税の特例は確定申告が必須。忘れずに期限内に申告する。

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🛠️ まとめ：費用節約のカギは「準備」と「比較」

• 💼 仲介手数料の見直し：オンライン仲介や複数査定でコストダウン
• 🧾 税金対策：3,000万円特別控除や買い替え特例を活用
• 📑 事前の準備：必要書類を揃えて確定申告の計画を立てる

🔑 不動産売却は、事前のシミュレーションと賢い選択で、数十万円以上の節約が可能です。

不動産売却費用の総額に関するよくある質問Q&A

不動産売却に関する費用は、金額が大きいだけに不安や疑問がつきものです。ここでは、支払い時期や追加費用の可能性など、よく寄せられる質問に答えます。

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🕒 費用総額はいつ支払う？

不動産売却費用の支払い時期は、費用の種類によって異なるため、事前にスケジュールを把握しておくことが大切です。以下に、主要な費用の支払タイミングをまとめました。

📊 不動産売却費用の支払い時期一覧

💼 費用項目	🗓️ 支払いタイミング	💬 補足事項
🛠️ 仲介手数料	売買契約締結時と引渡し時	半金は契約時、残りは引渡し時に支払
🏛️ 登記費用（司法書士報酬）	不動産引渡し時	司法書士が登記完了後に請求
🧾 印紙税	売買契約締結時	契約書に収入印紙を貼付して納税
💰 譲渡所得税・住民税	売却した翌年の確定申告時	翌年3月15日までに確定申告・納税
🏡 抵当権抹消費用	不動産引渡し時	住宅ローンが残っている場合に発生
📑 固定資産税精算金	引渡し時（買主に精算）	売却年度分を日割り計算で精算

💡 ポイント：

• 仲介手数料は契約時と引渡し時に分けて支払うのが一般的です。
• 譲渡所得税・住民税は売却翌年の確定申告時に支払うため、資金計画に注意が必要です。

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⚠️ 売却後に追加費用が発生するケースは？

不動産売却後、予定外の追加費用が発生することがあります。ここでは、特に注意が必要なケースを解説します。

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🏛️ 1. 税務申告に伴う追加税金（譲渡所得税・住民税）

💬 不動産売却後に発生する最大の追加費用が、譲渡所得税と住民税です。

譲渡所得税の計算方法：
譲渡所得 ＝ 売却価格 － 取得費 － 譲渡費用 － 特別控除

📈 税率の目安（所有期間により異なる）

⏳ 所有期間	🏢 譲渡所得税率	🏛️ 住民税率	合計税率
5年以下（短期譲渡）	30.63%	9%	39.63%
5年以上（長期譲渡）	15.315%	5%	20.315%

💡 事例：

• 売却価格：3,500万円
• 取得費＋譲渡費用：2,800万円
• 譲渡所得：700万円
• 特別控除（3,000万円特別控除）適用後：0円（税金不要）

🔍 追加費用を防ぐコツ：

• 3,000万円特別控除や損益通算などの節税制度を活用する
• 事前に税理士にシミュレーションを依頼して税額を把握

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🔨 2. 瑕疵担保責任（契約不適合責任）による修繕費

不動産引渡し後、買主から隠れた瑕疵（欠陥）の修繕を求められる場合があります。

🔍 瑕疵の例：

• 🏚️ 雨漏り・シロアリ被害
• 🚿 配管の故障
• 🛠️ 基礎部分のひび割れ

⚠️ 対策：

• 売却前にホームインスペクション（住宅診断）を実施する
• 契約書に瑕疵担保期間を明記し、リスクを限定する

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🧾 3. 固定資産税の過不足精算

固定資産税は毎年1月1日時点の所有者が全額を支払いますが、売却時に日割りで精算します。

📅 計算例（引渡し日：6月30日）

• 年間固定資産税：12万円
• 日割り計算：12万円 × 181日 ÷ 365日 ≈ 59,500円（売主負担）

💡 ポイント：
売却後に精算内容を巡ってトラブルにならないよう、契約書に精算基準を明記しましょう。

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💬 Q&Aまとめ

• 🕒 支払い時期：契約時・引渡し時・翌年の確定申告時がメイン
• ⚠️ 追加費用の可能性：税金・修繕費・固定資産税精算に注意
• 💡 対策：税務シミュレーションやホームインスペクションで事前確認

不動産売却費用の総額を把握することは、資金計画や手続きの不安を軽減する大切なステップです。疑問があれば、早めに専門家に相談するのが安心です。