不動産売却にかかる費用内訳は？仲介手数料・税金・諸費用を総まとめ！

【必須費用】不動産売却で必ずかかる費用一覧

不動産売却にはさまざまな費用がかかりますが、その中でも必ず支払う必要がある費用がいくつかあります。ここでは、具体的な費用の内訳をわかりやすく解説します。

仲介手数料の計算方法と相場

💰 仲介手数料とは？
不動産会社に売却を依頼する場合、成功報酬として支払うのが仲介手数料です。この費用は、不動産会社が買主を見つけ、契約を成立させる対価として発生します。

📌 仲介手数料の計算式（上限）
仲介手数料は法律で上限が定められており、以下の計算式で求められます。

売却価格	仲介手数料の上限（税抜）
200万円以下の部分	売却価格 × 5%
200万円超～400万円以下の部分	売却価格 × 4% + 2万円
400万円超の部分	売却価格 × 3% + 6万円

💡 例えば、3,000万円で売却した場合の仲介手数料は？
（400万円 × 3%）＋ 6万円 ＝ 96万円（税抜）

✅ ポイント
・仲介手数料は成功報酬型なので、売却が成立しなければ支払う必要なし
・多くの不動産会社が上限額を請求するケースが一般的

売買契約に必要な印紙税の金額早見表

📄 印紙税とは？
不動産売却時に売買契約書を作成する際、契約書に貼付する税金が「印紙税」です。契約金額によって税額が異なるため、事前に確認しておきましょう。

📊 印紙税の早見表（令和6年時点）

売買契約書の記載金額	印紙税額（軽減措置適用後）
100万円超～500万円以下	1,000円
500万円超～1,000万円以下	5,000円
1,000万円超～5,000万円以下	10,000円
5,000万円超～1億円以下	30,000円

📌 注意点
・印紙を貼らないと契約書が無効になるわけではないが、過怠税が課される可能性あり
・電子契約を利用する場合、印紙税は不要

抵当権抹消登記の手続きと費用相場

🏠 抵当権抹消登記とは？
住宅ローンを完済した場合、所有している不動産の登記簿に記載されている「抵当権」を抹消する必要があります。これを「抵当権抹消登記」といいます。

💰 抵当権抹消登記にかかる費用

費用項目	相場
登録免許税	1物件につき1,000円
司法書士報酬	10,000円～30,000円

📌 費用を抑えるポイント
・自分で法務局に申請すれば、司法書士報酬は不要
・ただし、手続きに不安がある場合は専門家に依頼したほうが安心

🚀 まとめ
✅ 仲介手数料は売却価格によって異なり、上限が決まっている
✅ 印紙税は売買契約書の金額によって変動するため、事前に確認が必要
✅ 抵当権抹消登記は自分で行えば安く済むが、司法書士に依頼する方法もある

不動産売却では、これらの費用が必ず発生します。しっかりと準備をして、スムーズな売却を目指しましょう！

【税金関連】売却益が出た場合にかかる税金

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税や住民税がかかります。ただし、控除や特例を活用すれば、税負担を軽減できる可能性があります。ここでは、税金の計算方法や節税対策について詳しく解説します。

譲渡所得税・住民税の計算方法

💰 譲渡所得税とは？
不動産を売却して得た利益（＝譲渡所得）に対して課税される税金です。さらに、譲渡所得には住民税も加算されます。

📌 譲渡所得の計算式
譲渡所得は、以下の計算式で求められます。

📊 譲渡所得の計算式
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 + 譲渡費用）

項目	内容
売却価格	実際に不動産を売却した金額
取得費	購入時の価格＋購入時の諸費用＋リフォーム費用
譲渡費用	仲介手数料・測量費・解体費など売却にかかった費用

✅ ポイント
・取得費が不明な場合、売却価格の5%を「概算取得費」として計算可能
・譲渡費用を正しく計上することで、課税対象の譲渡所得を抑えられる

📝 税率の決まり方
税率は、不動産の所有期間によって変わります。

📊 譲渡所得税・住民税の税率

所有期間	譲渡所得税	住民税	合計税率
5年以下（短期譲渡所得）	30%	9%	39%
5年超（長期譲渡所得）	15%	5%	20%

🚀 例：3,000万円で売却し、取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得が500万円の場合（長期譲渡）

500万円 × 20% ＝ 100万円の税金

3,000万円特別控除を活用する方法

🛡️ 3,000万円特別控除とは？
一定の条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。

📌 適用条件
✅ 自宅（マイホーム）を売却した場合
✅ 売却の相手が親族や特別な関係者ではない
✅ 売却の2年前後に他のマイホーム特例を使っていない

📊 3,000万円特別控除を適用した場合の税額シミュレーション

項目	3,000万円控除なし	3,000万円控除あり
売却価格	5,000万円	5,000万円
取得費 + 譲渡費用	2,000万円	2,000万円
譲渡所得	3,000万円	0円
税金（長期譲渡）	3,000万円 × 20% = 600万円	0円

✅ ポイント
・適用されれば、最大600万円の節税効果
・確定申告で適用申請が必要

🚀 まとめ
✅ 譲渡所得税と住民税は、不動産売却で利益が出た場合に発生
✅ 税率は所有期間によって異なり、5年を超えると軽減
✅ 3,000万円特別控除を活用すれば、譲渡所得を大幅に圧縮可能

売却前にしっかりと税金対策を行い、不要な税負担を避けることが重要です！

【必要に応じて発生する費用】売却前後にかかる可能性のあるコスト

不動産売却では、必ず発生する費用だけでなく、状況によって追加で発生する費用もあります。これらのコストを事前に把握し、想定外の出費を避けることが大切です。

測量費用はどんな場合に必要？相場はいくら？

📏 測量費用とは？
測量費用は、土地の境界を明確にするために必要なコストです。以下のようなケースで発生します。

✅ 測量費用が必要なケース

• 土地のみを売却する場合（境界確定が必要）
• 隣地との境界が不明確な場合（トラブル防止）
• 古い土地で測量図がない場合（正確な面積を把握）

📊 測量費用の相場

測量の種類	必要なケース	費用相場
現況測量	売却前の簡易測量	約10万～20万円
確定測量	境界を確定する正式な測量	約30万～80万円
分筆測量	土地を分割する場合	約40万～100万円

📝 ポイント

• 確定測量をしておくと、売却後の境界トラブルを防げる
• 測量図がない場合は、測量を依頼しておくとスムーズに売却できる

建物解体費用が発生するケースと費用目安

🏚️ 建物解体費用とは？
売却前に建物を取り壊す場合、その費用が発生します。特に、更地にして売却した方が高値で売れる場合や、買主が建物の状態を理由に購入をためらうケースで検討されます。

✅ 解体費用が発生するケース

• 古い家でリフォームより解体が望ましい場合
• 更地の方が売却しやすいと判断した場合
• 住宅ローンの残債がなく、スムーズに解体できる場合

📊 建物解体費用の相場

建物の種類	費用相場（1㎡あたり）	30坪（約100㎡）の解体費用
木造住宅	約3万～5万円	約100万～250万円
鉄骨造住宅	約4万～7万円	約150万～300万円
RC（鉄筋コンクリート）造	約6万～10万円	約200万～400万円

💡 解体費用を抑えるコツ

• 自治体の補助金を活用できる場合がある
• 複数の解体業者に見積もりを依頼し、最適な業者を選ぶ

ハウスクリーニング・リフォーム費用は必要？

🧹 ハウスクリーニングの必要性
築年数が浅く、まだ十分に住める状態の物件なら、ハウスクリーニングで印象を良くするだけで売却価格が上がることがあります。

✅ ハウスクリーニングが有効なケース

• 築10年以内で設備が比較的新しい
• 水回り（キッチン・浴室）の汚れが目立つ
• 内覧時の印象を良くしたい場合

📊 ハウスクリーニングの費用相場

部屋の広さ	費用相場
1R～1DK	約3万～5万円
2LDK～3LDK	約5万～8万円
戸建て（4LDK以上）	約8万～15万円

🏠 リフォーム費用は必要？
売却前の大規模なリフォームは、必ずしも必要ではありません。むしろ、リフォーム費用をかけても売却価格に反映されないケースもあります。

✅ リフォームが不要なケース

• 築年数が経過しており、買主が自由にリフォームしたい場合
• 相場価格で売却を希望する場合

✅ 最低限のリフォームを考えるべきケース

• 壁紙や床が大きく汚れている（簡単な修繕で印象UP）
• ドアや水回りの設備が壊れている（修理で売却価格を維持）

📌 結論：コストと効果のバランスが重要
ハウスクリーニングは手軽なため、最低限のクリーニングを行うと◎
リフォームは慎重に検討し、費用対効果を考えて実施することが大切です。

🚀 まとめ
✅ 測量費用は、境界不明な土地や分筆売却時に発生する
✅ 建物解体費用は、築古物件の売却時に考慮が必要
✅ ハウスクリーニングは手軽に売却価格UPにつながる
✅ リフォームは費用対効果を慎重に判断することが大切

売却前のコストを正しく把握し、無駄な出費を抑えながら、スムーズな売却を目指しましょう！