不動産売却にかかる費用とは？基本を押さえよう

💰 不動産を売却する際には、多くの費用が発生します。
売却価格がそのまま手元に残るわけではなく、仲介手数料や税金、登記費用などの諸費用を差し引いた金額が最終的な手取り額となります。

ここでは、売却時にかかる主な費用と、その計算方法について詳しく解説します。

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不動産売却時に発生する主な費用一覧

📋 不動産売却にかかる主な費用は、以下のように分類できます。

費用項目	内容	計算のポイント
💼 仲介手数料	不動産会社への報酬	売却価格に応じた上限が法律で定められている
🏡 譲渡所得税	売却益に対する税金	取得費や特別控除を考慮して計算
📝 印紙税	売買契約書にかかる税金	売却価格に応じて変動
🔑 登記費用	所有権移転にかかる費用	司法書士に依頼するケースが多い
🏗 測量費	境界確定のための費用	土地売却時に必要になることがある
💳 住宅ローン残債の返済費用	住宅ローンが残っている場合の返済額	金融機関への手数料がかかることも
🚛 引っ越し費用	新居への移動費用	新居の購入・賃貸に関する初期費用も考慮

📌 ポイント：不動産売却の際には、これらの費用を差し引いた「手取り額」を事前に試算することが大切です。

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必須費用と任意費用の違いとは？

🔍 不動産売却にかかる費用には、「必須費用」と「任意費用」があります。

費用区分	費用例	必要性
✅ 必須費用	仲介手数料、譲渡所得税、登記費用、印紙税	売却するために必ず発生する費用
⚠️ 任意費用	リフォーム費用、ホームステージング費用、解体費用	売却をスムーズに進めるための費用

📌 特に「任意費用」は、必ずしも支払う必要はありませんが、かけることで売却価格が上がる可能性があります。
例えば、築年数の古いマンションの場合、壁紙の張り替えや設備の修理をすることで高値で売れることもあります。

💡 節約ポイント:

• 任意費用は、費用対効果を考えて必要なものだけに絞る。
• リフォームせずに「現状渡し」で売却する選択肢も検討する。

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💰 不動産売却の際は、費用の内訳をしっかり把握して、無駄な支出を抑えることが大切です。
次のセクションでは、具体的な費用の計算方法について詳しく解説します。

【具体例付き】不動産売却費用の計算方法

💡 不動産を売却する際の費用は、単純に売却価格の何％と決まるものではありません。
仲介手数料や税金、ローン残債など、項目ごとに計算方法が異なります。ここでは、具体例を交えながら、各費用の計算方法を詳しく解説します。

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仲介手数料の計算方法と早見表

💼 仲介手数料は、不動産会社に支払う成功報酬で、売却価格によって上限が決まっています。

📌 仲介手数料の計算式（上限額）

売却価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税（※400万円以上の場合）

📊 【仲介手数料の早見表】

売却価格	仲介手数料（税抜）	消費税（10%）	合計金額
1,000万円	36万円	3.6万円	39.6万円
2,000万円	66万円	6.6万円	72.6万円
3,000万円	96万円	9.6万円	105.6万円
5,000万円	156万円	15.6万円	171.6万円

📌 仲介手数料は不動産会社に支払う重要な費用の一つ。売却価格が高いほど金額も大きくなるため、事前に試算しておくことが重要です。

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譲渡所得税の計算方法と節税ポイント

💰 譲渡所得税は、「売却益」に対して課税される税金です。
売却価格そのものではなく、取得費（購入時の費用）や譲渡費用を差し引いた後の利益が課税対象になります。

📌 譲渡所得税の計算式

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
譲渡所得税 ＝ 譲渡所得 × 税率（※所有期間により異なる）

所有期間	税率（所得税＋住民税）
5年以下（短期譲渡所得）	39.63%
5年超（長期譲渡所得）	20.315%

📌 節税ポイント
✅ 取得費を正確に計算（購入時の仲介手数料・登録免許税・リフォーム費用も含める）
✅ 「3,000万円特別控除」や「買い替え特例」を活用
✅ 長期譲渡所得の方が税率が低いため、売却タイミングを調整

📌 具体例
3,500万円で購入したマンションを10年後に4,000万円で売却した場合

• 売却価格：4,000万円
• 取得費：3,500万円（購入時の諸費用込み）
• 譲渡費用：100万円（仲介手数料など）
• 譲渡所得：4,000万円 －（3,500万円 ＋ 100万円）＝ 400万円
• 課税額：400万円 × 20.315% ＝ 約81万円

👉 3,000万円特別控除を適用すれば、税金は0円に！

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住宅ローン残債がある場合の費用計算

🏠 住宅ローンが残っている場合、不動産売却の際に残債を完済する必要があります。
売却価格がローン残債を下回る場合は、**「オーバーローン」**となり、不足分を自己資金で補う必要があります。

📌 住宅ローン残債の計算方法

売却価格 － ローン残債 ＝ 手元に残る金額

📌 具体例

• 売却価格：3,000万円
• 住宅ローン残債：2,500万円
• 諸費用：200万円（仲介手数料・登記費用など）

👉 3,000万円 － 2,500万円 － 200万円 ＝ 300万円（手取り額）

✅ ポイント：オーバーローンにならないよう、事前にローン残高を確認しておくことが重要！

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その他の諸費用（登記費用・測量費など）

📝 不動産売却には、仲介手数料や税金以外にもさまざまな費用が発生します。

費用項目	内容	相場費用
🏠 登記費用	抵当権抹消登記の費用（司法書士報酬を含む）	約1〜2万円
📜 測量費	土地の境界確定のために必要	10万〜50万円
📄 印紙税	売買契約書にかかる税金	1万〜6万円
🚛 引っ越し費用	新居への移動費用	5万〜20万円

📌 特に測量費は、土地売却の際に発生しやすい費用。買主とのトラブルを防ぐため、必要に応じて実施を検討しましょう。

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💰 不動産売却にかかる費用は多岐にわたるため、事前にしっかり試算しておくことが重要です。