不動産売却の所得税はいくら？計算方法・節税対策・申告手続きまで徹底解説！

不動産売却時に発生する所得税とは？

💰 不動産を売却すると、なぜ所得税がかかるのか？

不動産を売却すると、売却価格から取得費や諸費用を差し引いた「譲渡所得」が発生します。この譲渡所得が課税対象となり、一定の税率で所得税や住民税、さらに復興特別所得税が課される仕組みです。

ただし、すべての不動産売却に税金がかかるわけではなく、控除や特例を活用すれば課税されないケースもあります。そのため、適切な計算方法や税制を理解し、節税対策を講じることが重要です。

不動産売却で所得税がかかる仕組み

🏡 売却益に課税される「譲渡所得税」の基本ルール

不動産を売却した際に得た利益（譲渡所得）に対して所得税がかかります。計算方法は以下の通りです。

📊 譲渡所得の計算式

項目	内容
譲渡所得	売却価格 －（取得費 + 譲渡費用）
課税譲渡所得	譲渡所得 － 特別控除
所得税額	課税譲渡所得 × 税率

この計算で重要なのは、「取得費」や「譲渡費用」を正しく把握することです。例えば、購入時の価格、仲介手数料、登記費用などが取得費に含まれます。一方、売却時の仲介手数料や印紙税は譲渡費用として控除可能です。

また、一定の条件を満たせば3,000万円特別控除が適用され、課税譲渡所得を減らせるため、納税額を大幅に抑えることができます。

所得税と住民税・復興特別所得税の関係

💴 税金は所得税だけじゃない！売却後にかかる税金の種類

不動産を売却すると、所得税だけでなく、住民税や復興特別所得税もかかる点に注意が必要です。

📌 売却益にかかる3つの税金

税金の種類	説明	税率（長期譲渡）	税率（短期譲渡）
所得税	売却益に課される基本の税金	15.315%	30.63%
住民税	地方自治体に納める税金	5%	9%
復興特別所得税	東日本大震災復興のための税金	2.1%（所得税に対する割合）	2.1%（所得税に対する割合）

💡 ポイント！

• 長期譲渡所得（所有期間5年以上）は税率が低くなるため、売却のタイミング次第で節税が可能。
• 復興特別所得税は、2037年まで課税されるので注意。

不動産売却後の税負担を減らすには、所有期間や適用できる控除をしっかり把握しておくことが大切です。

「譲渡所得」と「給与所得」などの違い

📢 給与所得と譲渡所得、どう違う？

「譲渡所得」は、不動産や株式などの資産を売却した際に発生する所得であり、通常の「給与所得」とは性質が異なります。

📊 譲渡所得 vs. 給与所得の違い

項目	譲渡所得	給与所得
発生原因	不動産や資産の売却	会社などからの給与
税率	所有期間により変動	累進課税（5%～45%）
課税方式	分離課税	総合課税
控除	3,000万円控除、特例あり	基礎控除、給与所得控除

**譲渡所得は「分離課税」**のため、給与所得とは別に税額を計算します。そのため、給与収入が多い人でも、不動産売却による税負担をコントロールできるのが特徴です。

また、給与所得は累進課税（所得が増えるほど税率が高くなる）なのに対し、譲渡所得は固定税率なので、税額のシミュレーションがしやすい点もポイントです。

💡 節税のコツ！

• 譲渡所得は控除や特例をフル活用することで税額を抑えられる。
• 売却時期を調整し、所有期間を5年以上にすると税率が低くなる可能性あり。

以上のように、不動産売却にかかる所得税の仕組みは複雑ですが、正しい知識を持つことで、納税額をコントロールできます。次のステップでは、具体的な計算方法や控除を活用する節税対策について詳しく解説します！

所得税の計算方法：譲渡所得の算出手順

💰 不動産を売却すると所得税が発生する理由は？

不動産を売却した際に得た利益は「譲渡所得」として扱われ、一定の税率で課税されます。ただし、控除や特例を適用すれば税負担を軽減できます。

ここでは、譲渡所得の計算方法や適用可能な費用について詳しく解説します。

「譲渡所得」の計算式と基本ルール

📊 譲渡所得はこう計算する！基本の計算式

🏡 譲渡所得の計算式

💡 計算項目	📝 計算式
譲渡所得	売却価格 －（取得費 + 譲渡費用）
課税譲渡所得	譲渡所得 － 特別控除（最大3,000万円）
納税額	課税譲渡所得 × 税率

ポイント！
📌 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：税率が高い（約39.63%）
📌 長期譲渡所得（所有期間5年以上）：税率が低い（約20.315%）

💡 所有期間を5年以上にするだけで税率が約半分になるため、売却のタイミングが重要です！

取得費の計算方法と適用範囲（購入価格・諸費用など）

🏠 取得費とは？

取得費とは、不動産を購入した際にかかった費用のことで、売却時の譲渡所得を計算する際に差し引ける重要な要素です。

📌 取得費の計算に含められる費用

📋 項目	💰 具体的な内容
購入価格	土地・建物の購入代金
仲介手数料	不動産業者に支払った手数料
登録免許税	登記にかかる税金
印紙税	売買契約書に貼る印紙代
司法書士報酬	所有権移転登記の依頼費用
リフォーム費用	売却前に実施した資産価値向上のリフォーム

💡 取得費の計算が重要な理由
取得費が多いほど譲渡所得が少なくなるため、結果的に税額を抑えられるメリットがあります。そのため、過去の購入時の領収書や契約書はしっかり保管しておきましょう！

譲渡費用として控除できる費用の具体例

💸 譲渡費用も所得税を減らすカギ！

譲渡費用とは、不動産を売却する際に発生する費用のことで、譲渡所得から差し引くことができます。

📌 譲渡費用の具体例

📋 費用の種類	💰 具体的な内容
仲介手数料	売却時に不動産会社に支払う手数料
測量費	土地の境界確定のための測量費用
登記費用	所有権移転登記にかかる費用
解体費用	古い建物を取り壊すための費用
契約違約金	契約解除による違約金

💡 節税のポイント！

• 売却時の費用はできるだけ詳細に記録する（領収書を保管）
• 適用できるものをしっかり把握する（税理士に相談すると安心）

これらの費用を差し引くことで、税負担を大幅に減らせる可能性があります！

譲渡価額の決定方法（売却価格と特例）

📈 譲渡価額＝売却価格 ではない？

譲渡価額とは、単純な売却価格ではなく、特例や調整が適用された後の最終的な売却額を指します。

📌 譲渡価額を決めるポイント

🔍 チェックポイント	📢 説明
市場相場	近隣の不動産価格を参考に決定
特例の適用	3,000万円特別控除や軽減税率を考慮
売却時の条件	住宅ローン残債やリフォーム状況を加味

💡 税金を減らすには、特例の適用をしっかり確認することが重要！

📢 主な特例
✅ 3,000万円特別控除：自己居住用不動産の売却で適用可能
✅ 買換え特例：一定条件を満たせば売却益の課税を繰り延べ可能
✅ 軽減税率の特例：10年以上所有していた場合に税率が優遇

特例を適用すれば、税額が大幅に軽減されるケースもあるので、しっかり確認しましょう！

💡 まとめ：譲渡所得の計算を正しく理解して節税しよう！

不動産売却時の所得税は、譲渡所得の計算方法を理解し、適用できる控除や特例を活用することで大幅に節税できます。

📌 ポイントの振り返り
✅ 譲渡所得の計算式を理解する
✅ 取得費や譲渡費用を適用して税額を抑える
✅ 特例や控除を最大限に活用する

「どこまで経費として認められるのか？」や「特例の適用条件」は税理士に相談すると確実です。適切な節税対策を行い、賢く不動産を売却しましょう！

所有期間による税率の違いと判定基準

📌 不動産売却時の税額を決める重要なポイントは「所有期間」

不動産を売却した際に発生する所得税は、所有期間によって**「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」**に分かれ、それぞれ税率が異なります。

ここでは、所有期間のルールや税率の違いについて詳しく解説します。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の違い

📊 所有期間5年の壁！短期譲渡と長期譲渡の違い

🏡 所有期間による分類

📅 所有期間	🏷️ 区分	💰 税率（所得税+住民税+復興特別所得税）
5年以下	短期譲渡所得	約39.63%（高税率）
5年超	長期譲渡所得	約20.315%（低税率）

💡 短期譲渡所得は長期譲渡所得の約2倍の税率がかかるため、所有期間が5年を超えると税負担が大幅に軽減されます。

例えば、売却益が1,000万円の場合、税額は以下のようになります。

🚀 所有期間	💸 税額
5年以下（短期譲渡）	約396万円（税率39.63%）
5年超（長期譲渡）	約203万円（税率20.315%）

📢 所有期間が5年を超えるかどうかで、税額が約200万円も変わるため、売却タイミングは慎重に判断しましょう！

所有期間の起算ルール（売却契約日 or 引渡日？）

📆 所有期間のカウント方法を間違えると大損！？

不動産の所有期間は、単純に購入から5年以上経過していればOKというわけではありません。

📌 所有期間の起算ルール

📜 判断基準	✅ ルール
取得日（スタート）	不動産の「登記簿上の取得日」
売却日（終了）	売買契約を結んだ日（契約日）ではなく、引渡日（決済日）
所有期間の計算	1月1日時点で5年を超えているかどうか

📢 例えば、2019年12月25日に購入した不動産を2024年12月30日に売却契約した場合でも、2025年1月1日を迎える前に引渡しが完了すると「短期譲渡所得」となります！

💡 所有期間を5年超にするためには、契約日ではなく「引渡し日」が年をまたぐかどうかを確認することが重要です。

長期譲渡所得・短期譲渡所得の税率一覧

📈 税率の詳細を把握して節税対策を！

🏡 不動産売却時の税率（所得税+住民税+復興特別所得税）

🏷️ 所有期間	🏡 税の種類	📊 税率
短期譲渡所得（5年以下）	所得税	30.63%
	住民税	9%
	復興特別所得税	0.63%
	合計	39.63%
長期譲渡所得（5年超）	所得税	15.315%
	住民税	5%
	復興特別所得税	0.315%
	合計	20.315%

💡 長期譲渡所得なら税率が約半分！売却のタイミングを調整すれば、節税効果が大きいです。

📢 節税のポイント！
✅ 所有期間が5年を超えてから売却するのが基本
✅ 引渡し日を年をまたぐように調整する
✅ 税率だけでなく「3,000万円特別控除」などの特例も活用する

不動産売却の際は、所有期間と税率の関係を正しく理解し、最適なタイミングで売却することが重要です！

所得税を抑えるための特例・控除制度

📌 不動産売却時の税負担を軽減するためには、特例や控除制度をフル活用することが重要です。

ここでは、代表的な**「3,000万円特別控除」や「軽減税率の特例」、「買い替え特例」、「損益通算と繰越控除」**などについて詳しく解説します。

3,000万円特別控除の適用条件と注意点

💰 3,000万円特別控除とは？

🏡 自宅を売却した場合、売却益（譲渡所得）から3,000万円まで非課税になる制度です。

📌 適用条件

✅ 条件	📌 詳細
対象不動産	自分が住んでいた家（マイホーム）
所有期間	制限なし（短期・長期どちらでも適用可能）
売却先	親族や同族会社への売却は対象外
確定申告	必要（3,000万円控除を受ける場合は申告が必須）

📢 注意点！
✅ 他の特例（軽減税率・買い替え特例）と併用できない
✅ 売却益が3,000万円以下なら所得税ゼロ！

💡 例えば、4,000万円の売却益が出た場合、3,000万円控除を適用すると課税対象は「1,000万円」になります。

所有期間10年超の軽減税率の特例とは？

📉 10年超の所有なら税率がさらに下がる！

🏡 この特例を活用すると、長期譲渡所得の税率がさらに低くなります。

📌 軽減税率の適用条件

✅ 条件	📌 詳細
所有期間	売却した年の1月1日時点で10年以上
適用対象	マイホーム（居住用財産）
確定申告	必須

📊 軽減税率の仕組み

💰 譲渡所得額	📉 税率（所得税+住民税+復興特別所得税）
6,000万円以下の部分	14.21%（軽減！）
6,000万円超の部分	20.315%（通常の長期譲渡所得税率）

📢 ポイント！
✅ 10年以上所有していれば、税率が最大6.1%引き下げられる！
✅ 3,000万円特別控除とは併用不可！どちらが得か比較して選ぶのが重要！

買い替え特例と繰り延べできる税金の仕組み

🔄 買い替え特例とは、売却益に対する税金の支払いを「次の不動産売却時まで繰り延べ」できる制度です。

📌 適用条件

✅ 条件	📌 詳細
対象不動産	マイホーム
買い替え期間	売却の前年～翌年末までに新しい不動産を取得
新居の価格	売却した不動産の価格以上であること

📊 買い替え特例のメリットとデメリット

✅ メリット	⚠️ デメリット
売却時の所得税がゼロに！	将来、新しい不動産を売却すると課税される
手元資金が増える	売却益を圧縮するため、3,000万円特別控除が適用できない

📢 「3,000万円特別控除」と「買い替え特例」は併用不可！どちらが得か慎重に判断しよう。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除

📉 売却損が出た場合も税金対策が可能！

🏡 不動産を売却した際に損失が発生した場合、「損益通算」と「繰越控除」が適用できるケースがあります。

📌 適用条件

✅ 条件	📌 詳細
対象不動産	マイホーム（住宅ローンが残っている場合）
損益通算	他の所得（給与所得など）と合算して税金を減らせる
繰越控除	翌年以降3年間、控除しきれなかった損失を繰り越せる
確定申告	必須

📊 適用イメージ

📅 年度	💰 給与所得	🏡 売却損	💸 課税所得
2024年	600万円	-200万円	400万円（課税対象額が減る）
2025年	600万円	-100万円（繰越控除）	500万円（課税対象額が減る）

📢 損益通算＋繰越控除を使えば、将来の所得税・住民税の負担を軽減できる！

💡 売却損が発生した場合は、損益通算を活用して税負担を抑えよう！

---

✅ まとめ：どの特例を選ぶべき？

🏡 特例	📉 税額軽減	✅ 併用可否	💡 ポイント
3,000万円特別控除	売却益から3,000万円控除	買い替え特例とは併用不可	売却益が3,000万円以内なら税金ゼロ！
軽減税率の特例	税率を最大6.1%引き下げ	3,000万円控除とは併用不可	所有期間10年以上ならお得！
買い替え特例	税金を繰り延べ	3,000万円控除とは併用不可	新居を購入するなら選択肢に！
損益通算・繰越控除	所得税・住民税を軽減	他の特例とも併用可	売却損が出たら必ず活用！

📢 売却の目的や状況に応じて、最適な特例を選びましょう！

所得税の申告・納税の流れと手続き

📌 不動産を売却して利益が出た場合、所得税の申告と納税が必要です。

ここでは、所得税の納付期限・支払い方法、無申告や延滞のペナルティ、納税額のシミュレーションについて詳しく解説します。

所得税の納付期限と支払い方法

📅 納付期限を守らないとペナルティが発生するため、スケジュールを確認しましょう！

📌 確定申告と納付期限のスケジュール

📅 手続き	🏡 対象年度	⏳ 期限
確定申告	不動産売却した年	翌年3月15日まで
納税（振込・口座引落）	申告した年の税額	原則、申告期限と同じ（3月15日）

📌 所得税の支払い方法

💰 納税方法はいくつかの選択肢があります。

💳 支払い方法	📌 詳細
銀行・ATM振込	指定の税務署や金融機関で支払い
コンビニ納付	一定額以下の場合はバーコード付き納付書で支払い可能
クレジットカード	インターネット経由で支払い可能（手数料が発生）
e-Tax（電子納税）	オンラインで申告・納付が可能（マイナンバーカード必須）
口座振替	事前登録しておけば、自動引き落としで納税可能

📢 確定申告が必要な人は、必ず期限までに申告し、納税を済ませましょう！

---

申告しないとどうなる？無申告・延滞のペナルティ

⚠️ 確定申告をしないと、厳しいペナルティが課される可能性があります！

📌 無申告・延滞の罰則

🚨 違反内容	💰 ペナルティ
無申告（期限内に申告しなかった）	無申告加算税（最大20%）+ 延滞税
納税遅延（期限内に納めなかった）	延滞税（最大年14.6%）
悪質な申告漏れ（意図的に隠した）	重加算税（35～40%）+ 追徴課税

📌 ペナルティのシミュレーション（例）

💰 本来の税額	⏳ 遅延期間	🚨 追加の税金
100万円	1ヶ月遅れ	約2万円（延滞税のみ）
100万円	6ヶ月遅れ	約6万円（延滞税+無申告加算税）
100万円	1年以上未申告	約20万円（無申告加算税20%適用）

📢 申告忘れ・納税遅れがあると、本来払うべき税額より大幅に増える可能性があります！

---

所得税の納税シミュレーション：事例で見る計算例

📊 実際にどのくらい税金を払うのか、具体的な事例を見てみましょう。

📌 計算の基本ルール

譲渡所得の計算式

💰 譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 + 譲渡費用）－ 特別控除

📌 事例：マイホームを売却した場合

📌 項目	💰 金額
売却価格	5,000万円
取得費（購入価格＋諸費用）	2,500万円
譲渡費用（仲介手数料・登記費用など）	200万円
特別控除（3,000万円控除適用）	3,000万円

📌 譲渡所得の計算

💰 5,000万円（売却価格） － 2,500万円（取得費） － 200万円（譲渡費用） － 3,000万円（特別控除） ＝ ▲700万円（譲渡所得なし）

📢 この場合、課税対象となる譲渡所得はゼロなので、所得税はかかりません！

📌 事例：投資用不動産を売却した場合（長期譲渡所得）

📌 項目	💰 金額
売却価格	8,000万円
取得費	4,000万円
譲渡費用	300万円
特別控除	なし

📌 譲渡所得の計算

💰 8,000万円 － 4,000万円 － 300万円 ＝ 3,700万円（課税対象）

📌 所得税の計算（長期譲渡所得・税率20.315%適用）

📌 税目	💰 税額
所得税（15%）	555万円
住民税（5%）	185万円
復興特別所得税（2.1%）	11.7万円
合計納税額	751.7万円

📢 不動産売却益が大きい場合、税金も高額になるため、特例や控除をうまく活用することが重要です！

---

✅ まとめ：申告・納税で押さえるべきポイント

1️⃣ 納付期限は翌年3月15日！遅れるとペナルティが発生
2️⃣ 支払い方法は銀行振込・コンビニ・クレジットカード・e-Taxなど多様
3️⃣ 無申告・延滞は重い罰則あり！税額が最大40%増えるケースも
4️⃣ 特別控除や軽減税率を活用して、税負担を最小限に
5️⃣ 納税額を事前にシミュレーションして、計画的に資金準備を

📢 売却時の税金対策をしっかり行い、余計な税負担を避けましょう！