🏠 「不動産を売却したら、税金はどれくらいかかるの？」 これは多くの人が気になるポイントです。売却価格や所有期間、特例の適用によって税負担は大きく変わります。この記事では、不動産売却時の税金相場を詳しく解説。節税のコツも紹介します！目次を見て必要なところから読んでみてください。

不動産売却時の税金の相場とは？基本知識を解説

💰 不動産を売却すると、どのくらいの税金がかかるのか？ これは多くの売主が気にするポイントです。税額は売却価格や所有期間によって変動し、場合によっては特例を活用して節税することも可能です。

ここでは、不動産売却にかかる税金の種類や相場の目安、短期譲渡・長期譲渡の違いについて詳しく解説します。

不動産売却でかかる税金の種類と仕組み

🏠 不動産売却で発生する主な税金 は、以下の3つです。

🏦 税金の種類📌 概要💡 税率・計算方法
譲渡所得税不動産を売却して得た利益（売却益）にかかる所得税短期譲渡：39.63% / 長期譲渡：20.315%
住民税譲渡所得に対して課される地方税短期：9% / 長期：5%
復興特別所得税所得税額に対して加算される税金所得税の2.1% が追加

👉 計算方法（簡略版）
💡 譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 売却費用）
💡 納める税額 = 譲渡所得 × 税率

例：3,000万円で売却し、譲渡所得が1,000万円の場合

  • 短期譲渡（所有期間5年以下） → 約396万円の税金
  • 長期譲渡（所有期間5年超） → 約203万円の税金

💡 ポイント： マイホーム売却なら「3,000万円特別控除」が使える場合がある！

売却価格ごとに変わる税負担の目安

📈 不動産の売却価格が異なると、税負担も大きく変わります。 以下の表で、おおよその税額の目安を確認しましょう。

🏠 売却価格💰 短期譲渡（税率39.63%）💰 長期譲渡（税率20.315%）
2,000万円約396万円約203万円
3,000万円約594万円約305万円
5,000万円約990万円約509万円
1億円約1,980万円約1,018万円

📌 ポイント
✅ 売却価格が高くなるほど、税額も増える
✅ 短期譲渡は税率が約2倍なので、長期譲渡の方が有利
✅ 特例（3,000万円控除・買換え特例）を適用すれば、大幅に節税できる可能性あり！

「短期譲渡」「長期譲渡」で異なる税率と相場感

📆 不動産の所有期間が5年以下か5年超かで税率が大きく変わる ことは、税負担を考える上で非常に重要です。

📅 所有期間🏦 課税対象💰 税率
5年以下（短期譲渡所得）売却益に対して39.63%（所得税30.63% + 住民税9%）
5年超（長期譲渡所得）売却益に対して20.315%（所得税15.315% + 住民税5%）
10年超（マイホームの軽減税率適用）一定額まで優遇14.21%（所得税10.21% + 住民税4%）

📌 「5年ルール」に注意！
所有期間は 「売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうか」 で判断されます。

✅ 節税のコツ：5年超えてから売却すると税率が半分に！
✅ 10年超のマイホームならさらに優遇されるケースあり

（例）4年11ヶ月の所有で売却 → 短期譲渡（税率39.63%）
👉 5年1ヶ月まで待って売却 → 長期譲渡（税率20.315%）で節税！

まとめ

✅ 不動産売却時にかかる税金は「譲渡所得税」「住民税」「復興特別所得税」の3種類
✅ 売却価格が高くなると税額も増えるため、所有期間や特例の活用が重要
✅ 所有期間5年以下なら「短期譲渡」で税率39.63%、5年超なら「長期譲渡」で20.315%
✅ マイホームなら「3,000万円特別控除」「10年超所有の軽減税率」などの特例を活用可能

💡 税金を抑えながら不動産売却を成功させるには、事前のシミュレーションが大切です！

【価格帯別】不動産売却時の税金相場一覧

💰 不動産を売却したときにかかる税金は、売却価格によって大きく変わります。 所有期間や控除の適用状況によっても異なるため、事前にシミュレーションしておくことが重要です。

ここでは、1,000万円〜1億円以上の売却価格ごとの税額目安 を解説します。

1,000万円・2,000万円で売却した場合の税額シミュレーション

📊 売却価格が1,000万円・2,000万円のケース を見てみましょう。

🏠 売却価格🕒 所有期間💰 短期譲渡（税率39.63%）💰 長期譲渡（税率20.315%）
1,000万円5年以下約198万円約101万円
2,000万円5年以下約396万円約203万円

📌 ポイント
✅ 短期譲渡（5年以下）の場合、税率が高くなるため税負担が大きい
✅ 長期譲渡なら税額が約半分に抑えられるため、5年超の売却を検討するのも手
✅ マイホームなら「3,000万円特別控除」が適用できれば税金ゼロの可能性あり！

例えば、1,500万円で取得した家を2,000万円で売却し、譲渡所得が500万円の場合：
👉 短期譲渡なら約198万円の税金
👉 長期譲渡なら約101万円の税金

3,000万円・5,000万円で売却した場合の税額シミュレーション

💡 3,000万円以上の売却では、税額が大きく変わるため特例の活用が重要です。

🏠 売却価格🕒 所有期間💰 短期譲渡（税率39.63%）💰 長期譲渡（税率20.315%）
3,000万円5年以下約594万円約305万円
5,000万円5年以下約990万円約509万円

📌 ポイント
✅ 売却価格が高くなるほど税負担も増えるため、節税策を活用するのがカギ
✅ マイホーム売却なら3,000万円特別控除を適用できるか確認！
✅ 5,000万円の売却で「5年以下」と「5年超」では約480万円の税額差

例えば、4,000万円で購入した家を5,000万円で売却し、譲渡所得が1,000万円の場合：
👉 短期譲渡なら約396万円の税金
👉 長期譲渡なら約203万円の税金

💡 所有期間が5年を超えれば、200万円近く節税できることがわかります。

1億円以上の高額売却時の税金相場と注意点

🏦 1億円以上の不動産を売却する場合、税額はさらに大きくなります。

🏠 売却価格🕒 所有期間💰 短期譲渡（税率39.63%）💰 長期譲渡（税率20.315%）
1億円5年以下約1,980万円約1,018万円
2億円5年以下約3,960万円約2,036万円

📌 高額売却の注意点
✅ 売却益が大きくなるため、節税対策をしないと多額の税負担が発生
✅ 買換え特例や取得費加算の活用で、課税額を抑えることが可能
✅ 相続した不動産なら、相続空き家特例や相続税評価額の活用も視野に入れる

例えば、1億5,000万円で取得した土地を2億円で売却し、譲渡所得が5,000万円の場合：
👉 短期譲渡なら約1,980万円の税金
👉 長期譲渡なら約1,018万円の税金

💡 特例の活用で数百万円単位の節税が可能になるケースも！

まとめ

✅ 売却価格が上がるほど税額も増えるが、所有期間や特例を活用することで大幅に節税が可能
✅ 5年超の所有で税率が半減するため、売却のタイミングが重要
✅ マイホーム売却なら「3,000万円特別控除」を活用すれば税額を抑えられる
✅ 高額売却の場合、買換え特例・取得費加算・相続税評価額などの節税策を検討するのがポイント

💡 売却価格ごとに税金の計算方法を理解し、賢く売却計画を立てましょう！

控除・特例を活用した場合の税金相場の変化

💡 不動産売却時の税金は、特例を適用することで大幅に軽減できます。 ここでは、代表的な3つの控除・特例を活用した場合の税額変化をシミュレーションし、どのくらいの節税効果があるのかを解説します。

3,000万円特別控除を適用した場合の税負担シミュレーション

🏠 「3,000万円特別控除」は、マイホーム売却時に適用できる強力な節税策です。

✅ 適用条件

  • 住んでいた自宅を売却した場合（投資用物件は対象外）
  • 直近2年間でこの特例を利用していない
  • 売却相手が親族や同一世帯でない

📊 税額シミュレーション（売却価格5,000万円・取得費2,000万円・譲渡所得3,000万円の場合）

💰 控除の適用💰 譲渡所得🏦 短期譲渡税額（39.63%）🏦 長期譲渡税額（20.315%）
適用なし3,000万円約1,188万円約609万円
3,000万円控除適用0円0円0円

📌 ポイント
✅ 3,000万円控除を適用すれば、譲渡所得3,000万円以下なら税金ゼロ！
✅ 売却価格が高くても、課税対象が3,000万円減るため節税効果は非常に大きい
✅ 「短期譲渡」でも3,000万円控除を適用すれば、税額ゼロにできる可能性あり

💡 マイホーム売却時には、必ずこの控除の適用可否をチェックしましょう！

取得費加算の特例を活用した場合の税額変化

📈 「取得費加算の特例」は、相続した不動産を売却する場合に活用できる節税策です。

✅ 適用条件

  • 相続した不動産を売却する場合
  • 相続税を支払っている場合（相続税が0円なら適用不可）
  • 売却のタイミングが相続発生から3年10ヶ月以内

📊 税額シミュレーション（売却価格1億円・取得費3,000万円・相続税2,000万円の場合）

📜 特例の適用💰 取得費💰 譲渡所得🏦 長期譲渡税額（20.315%）
適用なし3,000万円7,000万円約2,022万円
取得費加算適用5,000万円5,000万円約1,448万円

📌 ポイント
✅ 相続税として支払った額を取得費に加算できるため、譲渡所得が減少し節税可能
✅ 相続税額が高いほど、この特例の恩恵も大きくなる
✅ 売却のタイミング（3年10ヶ月以内）が重要なので、計画的に売却を進めることが大切

💡 相続した不動産を売却するときは、取得費加算の特例を活用できるか必ず確認しましょう！

譲渡損失の繰越控除で税負担を減らせるケース

📉 不動産売却で損失が出た場合、「譲渡損失の繰越控除」を活用すると、翌年以降の所得税を減らせます。

✅ 適用条件

  • マイホームを売却し、譲渡損失（売却額が取得費を下回る）が発生した場合
  • 住宅ローンが残っていること（ローン完済済みは対象外）
  • 確定申告を行い、適用を受けること

📊 税額シミュレーション（売却価格3,000万円・取得費3,500万円・損失500万円の場合）

📜 特例の適用💰 損失額💰 翌年の所得🏦 所得税負担
適用なし500万円800万円約120万円
繰越控除適用500万円300万円約45万円

📌 ポイント
✅ 損失分を翌年の所得から控除できるため、所得税を大幅に減らせる
✅ 控除しきれなかった損失は最長3年間繰り越し可能
✅ 住宅ローンが残っていることが適用条件のため、ローン完済前に売却する場合に有効

💡 マイホーム売却で損失が出たら、税負担を減らせるか確認しましょう！

まとめ

✅ 3,000万円特別控除を活用すれば、売却益が3,000万円以下なら税金ゼロにできる
✅ 取得費加算の特例を活用すれば、相続した不動産の売却時に税負担を軽減できる
✅ 譲渡損失の繰越控除を活用すれば、損失分を翌年以降の所得税から差し引ける

💡 不動産売却時には、これらの特例を上手に活用し、無駄な税負担を避けましょう！

税金相場を踏まえた不動産売却のポイント

💡 不動産売却時の税金は「売却価格」「売却タイミング」「特例適用」によって大きく変わります。 ここでは、税負担を抑えつつ、最適な売却戦略を立てるためのポイントを解説します。

売却タイミングで変わる税額の違い

📅 売却時期によって税率が変わることをご存じですか？

不動産の所有期間によって、課される税率が異なります。

📊 短期譲渡所得と長期譲渡所得の比較

⏳ 所有期間💰 税率（所得税＋住民税＋復興特別所得税）💡 税負担の特徴
5年以下（短期譲渡）39.63%高税率で税負担が大きい
5年超（長期譲渡）20.315%税率が半分程度に軽減
10年超（マイホーム軽減税率）14.21%（6,000万円以下部分）さらに優遇される

📌 ポイント
✅ 5年を超えて売却すると税率が半減し、10年超ならさらに優遇される
✅ 急いで売却すると短期譲渡税率が適用され、税負担が大幅に増える可能性がある
✅ マイホーム売却なら「10年超所有軽減税率」を活用すると、より有利になる

💡 売却を検討する際は、所有期間を必ず確認し、できるだけ長期譲渡の条件を満たすようにしましょう！

高く売るほど税負担も増える？最適な売却戦略とは

📈 売却価格が高くなるほど税負担も増える？その仕組みを解説します。

不動産売却時の税額は「譲渡所得」に対して課税されます。

💰 譲渡所得の計算式

売却価格 －（取得費 ＋ 売却費用）＝ 譲渡所得

📊 売却価格ごとの税額シミュレーション（長期譲渡所得の場合）

💰 売却価格🏠 取得費💸 売却費用📈 譲渡所得🏦 税額（20.315%）
3,000万円2,000万円100万円900万円約183万円
5,000万円2,500万円150万円2,350万円約477万円
1億円4,000万円200万円5,800万円約1,179万円

📌 ポイント
✅ 売却価格が上がると税負担も増えるが、「取得費」「売却費用」を活用すれば節税可能
✅ 「3,000万円特別控除」などの特例を使えば、大幅な節税ができる
✅ 節税対策として「リフォーム・修繕費用」を取得費に加えるのも有効

💡 高く売却することも大事ですが、同時に「税負担を考慮した売却戦略」を立てることが重要です。

節税と利益のバランスを考えた売却計画の立て方

📊 「高く売る vs. 節税する」どちらを優先すべきか？

✅ 売却価格を最大化したい場合

  • 需要が高まるタイミングで売却（新築マンションの販売時期、周辺再開発のタイミングなど）
  • 複数の不動産会社に査定を依頼し、最も高く売れる業者を選ぶ
  • 住宅ローン残債がある場合は、市場価格と残債を比較して適切な売却時期を判断

✅ 節税を重視したい場合

  • 所有期間5年以上（できれば10年以上）で売却する
  • 「3,000万円特別控除」や「取得費加算の特例」を活用する
  • リフォームや修繕費を取得費に加え、課税対象額を減らす
  • 不動産投資目的なら「損益通算」や「繰越控除」を活用

📊 バランスの取れた売却計画を立てるポイント

🏡 売却の目的💰 高値売却重視🏦 節税重視
売却時期市場価格が高騰したタイミング5年超、できれば10年超で売却
売却方法一括査定サイトを活用し最高値を狙う所得税控除・特例を最大限活用
取得費の計算リフォーム費用を上乗せ相続時の取得費加算を考慮
売却価格できるだけ高く売る売却益が3,000万円以下なら特例適用

💡 高値売却と節税のバランスを取りながら、最適な売却タイミングと戦略を考えましょう！

まとめ

✅ 売却のタイミングを誤ると、税負担が倍増する可能性あり！5年以上（できれば10年以上）所有が有利
✅ 売却価格が高くなるほど税負担も増えるが、「取得費」や「売却費用」を適切に計上すれば節税できる
✅ 「節税 vs. 高値売却」のバランスを考えながら、売却戦略を練ることが重要

💡 不動産売却を成功させるには、「高く売るだけ」ではなく、「税金相場を踏まえた計画的な売却」がカギになります！