不動産を売ったときの税金を簡単に計算してみましょう！

計算の特徴

• 不動産（土地・建物）の売却にかかる税金は、給与所得などとは別に計算します
• この計算ツールで、おおよその税額を知ることができます

使い方

1. 数字を入力する（必ず半角数字）
2. 「試算する」ボタンを押す
3. 画面の下に、支払う税金の金額が表示されます

※計算結果は目安です。小数点以下は四捨五入しています。

より詳しい情報が必要な場合は、税理士にご相談することをおすすめします。

不動産売却税金計算シミュレーション

不動産売却税金計算シミュレーション

不動産売却時の税金計算を完全解説｜基礎から応用まで

不動産売却で発生する税金とは？計算に必要な基本知識

🏠 不動産を売却すると税金が発生することをご存じですか？ 売却益（譲渡所得）が出ると、所得税や住民税が課税されます。適切に計算し、節税できる特例を活用することで、余計な税負担を抑えることが可能です。

📝 不動産売却時に発生する主な税金
以下のような税金が関係します。

🏷 税金の種類	💡 課税対象	💰 主な税率・計算方法
所得税・住民税（譲渡所得税）	売却益（譲渡所得）	短期譲渡所得：約39.63% / 長期譲渡所得：約20.315%
復興特別所得税	所得税額に加算	所得税額 × 2.1%
印紙税	売買契約書の作成時	契約金額に応じて 5,000円～30万円
登録免許税	抵当権抹消時	1,000円 / 1筆あたり

📌 売却益が出なければ、所得税・住民税は課税されません。ただし、確定申告が必要になるケースもあるので注意しましょう。

🏠 譲渡所得の基本計算式とは？

不動産売却時の税額を算出するためには、まず 譲渡所得 を計算します。基本の計算式は以下の通りです。

📊 譲渡所得の計算式
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除

• 取得費：不動産の購入価格＋購入時の諸経費（仲介手数料、登録免許税など）
• 譲渡費用：売却時にかかった費用（仲介手数料、測量費、解体費用など）
• 特別控除：マイホーム売却の場合 3,000万円の特別控除 などが適用可能

📌 短期譲渡と長期譲渡で税率が変わる！

不動産の所有期間によって適用される税率が異なります。

⏳ 所有期間	📊 区分	💰 税率（所得税 + 住民税 + 復興特別所得税）
5年以下（短期）	短期譲渡所得	約39.63% （所得税30%、住民税9%、復興税0.63%）
5年超（長期）	長期譲渡所得	約20.315% （所得税15%、住民税5%、復興税0.315%）

📢 ポイント：「5年」のカウントは、売却した年の1月1日時点で判断されます！ 例えば、2019年12月に購入し、2024年12月に売却した場合、所有期間は「5年未満」となり短期譲渡所得扱いです。

🎯 節税のカギは「特例」を活用すること！

🚀 3,000万円特別控除（居住用財産）
マイホームを売却する場合、一定の条件を満たせば3,000万円まで非課税になります。

📌 適用条件の例
✅ 本人が住んでいた家であること（投資用物件は対象外）
✅ 売却した年の前年・前々年に同じ特例を利用していない
✅ 親族や同族会社への売却ではない

💡 その他の節税特例も！

• 10年超所有の軽減税率（6,000万円以下の部分は 14.21% に軽減）
• 買い替え特例（税額の繰り延べが可能）
• 相続した不動産の取得費加算（相続税の一部を取得費に加算できる）

✅ まとめ｜不動産売却の税金は計算方法を理解すれば怖くない！

✅ 譲渡所得の計算を理解し、取得費・譲渡費用を正しく把握する
✅ 短期譲渡か長期譲渡かをチェックし、税率を確認する
✅ 3,000万円特別控除などの特例を活用し、無駄な税金を減らす

📊 不動産売却前に税額をシミュレーションして、賢く節税対策をしましょう！

【計算方法】不動産売却時の税額の算出ステップ

税金計算の基本式｜譲渡所得の算出方法

🧮 不動産売却にかかる税額を計算するには、まず「譲渡所得」を求めることが必要です。 これは売却によって得た利益のことで、以下の基本式を使って計算します。

📌 譲渡所得の計算式
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除

🏡 項目	💡 内容
売却価格	実際の売却金額
取得費	購入時の価格＋関連費用（仲介手数料、登録免許税、不動産取得税 など）
譲渡費用	売却時の経費（仲介手数料、測量費、解体費用 など）
特別控除	3,000万円特別控除など、適用できる控除

📢 ポイント
✅ 譲渡所得がマイナス なら税金は発生しません！
✅ 控除が適用されれば、税額を大幅に抑えることが可能！

---

取得費・譲渡費用とは？具体的な計算例付き

🔍 取得費とは？
取得費は、不動産の購入にかかったコストの合計です。主な内訳は以下の通りです。

📊 取得費の計算例（購入価格4,000万円の物件の場合）

📌 項目	💰 金額
購入価格	4,000万円
仲介手数料	132万円
不動産取得税	50万円
登録免許税	30万円
測量費	20万円
合計	4,232万円

📌 注意点
🏡 建物の価値は年数とともに減少するため、減価償却を考慮して計算する必要があります。

📉 減価償却の計算式
建物の取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

例）木造住宅（償却率0.031）、経過年数5年、建物価格2,000万円の場合
👉 2,000万円 × 0.9 × 0.031 × 5年 ＝ 279万円
👉 取得費 ＝ 4,232万円 － 279万円 ＝ 3,953万円

---

🔍 譲渡費用とは？
譲渡費用とは、不動産を売却する際に発生する費用のことです。

📊 譲渡費用の具体例（売却価格5,000万円の場合）

📌 項目	💰 金額
仲介手数料	171.6万円（5,000万円×3％＋6万円）
印紙税	1万円（売買契約書に貼付）
測量費	20万円
解体費用（古家付き土地の場合）	200万円
合計	392.6万円

📢 ポイント
✅ 取得費や譲渡費用が大きいほど、譲渡所得が減り、税金を抑えられます！

---

所得税・住民税・復興特別所得税の計算方法

📌 譲渡所得が確定したら、次は税金を計算！
譲渡所得に対して、以下の3つの税金がかかります。

📊 税率一覧

⏳ 所有期間	📌 区分	💰 合計税率（所得税＋住民税＋復興特別所得税）
5年以下（短期譲渡所得）	短期	約39.63% （所得税30%、住民税9%、復興税0.63%）
5年超（長期譲渡所得）	長期	約20.315% （所得税15%、住民税5%、復興税0.315%）
10年超（軽減税率適用）	マイホーム	6,000万円以下の部分 14.21% / 超過分 20.315%

📝 税額の計算例（長期譲渡所得の場合）

📌 前提条件

• 売却価格：5,000万円
• 取得費：3,953万円（減価償却後）
• 譲渡費用：392.6万円
• 譲渡所得 = 5,000万円 －（3,953万円 ＋ 392.6万円）＝ 654.4万円
• 3,000万円特別控除適用

📊 税額計算（控除適用後の課税所得 654.4万円）

💰 税目	📌 計算式	💰 税額
所得税	654.4万円 × 15%	98.2万円
住民税	654.4万円 × 5%	32.7万円
復興特別所得税	98.2万円 × 2.1%	2.06万円
合計税額	–	132.96万円

📢 ポイント
✅ 特別控除を使わない場合、税額は約265万円に増加！
✅ 売却前に適用できる特例をチェックして、税額を最小限に！

---

✅ まとめ｜不動産売却時の税金計算はステップごとに整理しよう！

✅ 譲渡所得の計算を正しく行い、取得費・譲渡費用を最大限考慮する！
✅ 短期譲渡か長期譲渡かを確認し、適用される税率を把握する！
✅ 3,000万円特別控除などの特例を活用し、税額を大幅に削減する！

📢 事前に税額シミュレーションを行い、適切な売却計画を立てましょう！ 🏡

【シミュレーション】不動産の種類別・ケース別の税額試算

居住用不動産（マンション・戸建て）を売却した場合の税額試算

🏡 マイホームを売却する場合、3,000万円特別控除を活用できるかが税額を大きく左右します！

📌 試算条件（マンション売却の場合）

• 売却価格：5,500万円
• 購入価格：4,000万円（建物2,000万円・土地2,000万円）
• 所有期間：8年（長期譲渡所得）
• 取得費：3,953万円（減価償却考慮後）
• 譲渡費用：400万円（仲介手数料・測量費・登記費用など）
• 適用特例：3,000万円特別控除

📊 税額試算（長期譲渡所得の場合）

📌 項目	💰 金額
売却価格	5,500万円
取得費（減価償却後）	3,953万円
譲渡費用	400万円
譲渡所得	1,147万円
課税対象所得（3,000万円控除適用）	0円
所得税・住民税	0円

📢 ポイント
✅ 3,000万円特別控除を適用できるため、税金ゼロ！
✅ 控除を適用しない場合、約233万円の税額が発生！

---

相続した不動産を売却した場合の税額試算

🏡 相続不動産の売却では「取得費の特例」や「空き家の3,000万円特別控除」が適用されるケースも！

📌 試算条件（相続した戸建てを売却する場合）

• 売却価格：3,500万円
• 相続時の評価額：2,500万円
• 取得費：相続税加算適用で3,000万円
• 譲渡費用：200万円（仲介手数料・解体費用など）
• 適用特例：「相続財産を譲渡した場合の取得費加算」

📊 税額試算（長期譲渡所得の場合）

📌 項目	💰 金額
売却価格	3,500万円
取得費（取得費加算適用）	3,000万円
譲渡費用	200万円
譲渡所得	300万円
課税対象所得	300万円
所得税（15%）	45万円
住民税（5%）	15万円
復興特別所得税（0.315%）	0.9万円
合計税額	60.9万円

📢 ポイント
✅ 取得費加算の特例を適用し、課税所得を圧縮！
✅ 特例なしの場合、税額は約200万円に増加！

---

購入時の価格が不明な場合の計算方法

📌 不動産を相続した場合や古い不動産の売却時、購入価格が不明なケースがあります。
その場合、「概算法」を適用し、売却価格の5%を取得費として計算します。

📌 試算条件（購入価格不明の土地を売却）

• 売却価格：2,000万円
• 取得費（概算法適用）：2,000万円 × 5% = 100万円
• 譲渡費用：100万円（仲介手数料・測量費など）
• 所有期間：10年（長期譲渡所得）

📊 税額試算（概算法適用）

📌 項目	💰 金額
売却価格	2,000万円
取得費（概算法適用）	100万円
譲渡費用	100万円
譲渡所得	1,800万円
課税対象所得	1,800万円
所得税（15%）	270万円
住民税（5%）	90万円
復興特別所得税（0.315%）	5.67万円
合計税額	365.67万円

📢 ポイント
✅ 購入価格不明でも売却価格の5%を取得費とすることで計算可能！
✅ 実際の購入価格が分かれば、さらに税額を減らせる可能性あり！

---

投資用不動産・事業用不動産の売却時の税金計算

🏢 投資用・事業用不動産は消費税の対象となる場合があるため、個人の居住用とは異なります。

📌 試算条件（賃貸マンション売却の場合）

• 売却価格：6,000万円
• 購入価格：4,500万円（建物3,000万円・土地1,500万円）
• 所有期間：6年（長期譲渡所得）
• 取得費：4,300万円（減価償却後）
• 譲渡費用：300万円（仲介手数料・測量費など）
• 消費税対象：建物部分（課税事業者の場合）

📊 税額試算（長期譲渡所得）

📌 項目	💰 金額
売却価格	6,000万円
取得費（減価償却後）	4,300万円
譲渡費用	300万円
譲渡所得	1,400万円
課税対象所得	1,400万円
所得税（15%）	210万円
住民税（5%）	70万円
復興特別所得税（0.315%）	4.41万円
合計税額（譲渡所得税）	284.41万円
消費税（建物部分）	270万円（3,000万円 × 10%）
総税額	554.41万円

📢 ポイント
✅ 事業用不動産は建物部分に消費税がかかるため、税額が増加！
✅ 課税事業者でない場合、消費税は不要！

---

✅ まとめ｜不動産の種類や条件によって税額は大きく異なる！

✅ 居住用不動産は3,000万円特別控除を活用し、税額を抑えられる！
✅ 相続不動産は取得費加算の特例を利用し、節税可能！
✅ 購入価格不明でも概算法（5%）を適用できるが、税額が増加しやすい！
✅ 投資用・事業用不動産は消費税の影響を考慮する必要あり！

📢 売却前に必ずシミュレーションし、最適な税額対策を！ 🏡

【計算の落とし穴】間違えやすいポイントと正しい算出方法

取得費の計算ミスを防ぐには？

🔍 取得費の計算ミスは、納税額を大きく左右します！ 不動産売却時の税金計算において、取得費を正しく計算できないと、不要な税負担 が発生することも。

📌 取得費とは？
取得費は、不動産を購入した際の費用を指し、以下の項目が含まれます。

✅ 取得費に含まれるもの

• 購入価格（建物＋土地）
• 仲介手数料（購入時）
• 登記費用・登録免許税
• 不動産取得税
• 測量費・開発負担金

❌ 取得費に含まれないもの

• ローンの利息
• 火災保険料
• 固定資産税（購入後に発生したもの）

📢 取得費の計算ミスの例と対策

📌 間違えやすいポイント	❌ よくあるミス	✅ 正しい方法
取得費の計上漏れ	仲介手数料や登記費用を取得費に含めず、税額が増加	購入時の領収書・契約書を保存し、計算時に確認！
相続不動産の取得費	「相続だから取得費ゼロ」と考えがち	被相続人が購入した金額を取得費とする！
取得費不明の場合	取得費不明でゼロと計算し、高額な税金を支払う	売却価格の5%を取得費とする概算法を活用！

---

減価償却費の計算方法と注意点

🏠 建物部分の取得費は「減価償却後の金額」で計算する必要があります！

📌 減価償却とは？
建物は時間の経過とともに価値が減少すると考えられ、税務上の取得費も減価償却後の金額を使用します。

📢 減価償却費の計算式
👉 減価償却費 = 建物の取得価格 × 償却率 × 経過年数

✅ 法定耐用年数と償却率の目安

建物の種類	耐用年数	償却率
木造	22年	0.046
鉄骨造	34年	0.030
RC造（マンション）	47年	0.022

📌 計算例（築10年の木造住宅の場合）

• 購入時の建物価格：2,000万円
• 減価償却費 = 2,000万円 × 0.046 × 10年 = 920万円
• 減価償却後の取得費 = 2,000万円 – 920万円 = 1,080万円

📢 減価償却の注意点
❌ 計算を忘れると、譲渡所得が増えて余計な税金を払うことに！
✅ 適切な計算で、税額を正確に把握！

---

譲渡費用に計上できるもの・できないもの

💰 譲渡費用を適切に計上することで、課税所得を減らし、節税につながります！

✅ 譲渡費用に含められるもの

• 仲介手数料（不動産会社に支払った費用）
• 測量費（売却時に必要な場合）
• 登記費用（売却に伴うもの）
• 解体費用（更地にして売却する場合）
• 広告費（売却のための費用）
• 違約金（契約解除に伴うもの）

❌ 譲渡費用に含められないもの

• 固定資産税（売却前の保有期間分は経費にならない）
• 住宅ローンの返済手数料
• 引っ越し費用
• リフォーム費用（基本的に譲渡費用ではなく、取得費に計上）

📢 譲渡費用の計算ミスを防ぐには？
✅ 売却関連の領収書や契約書を必ず保存！
✅ 税務署に確認し、正確に経費計上！

---

✅ まとめ｜税額計算ミスを防ぐ3つのポイント

📌 取得費は購入時の費用を正しく計上し、取得費加算の特例も活用！
📌 建物の減価償却を適用し、適正な税額を算出！
📌 譲渡費用は計上可能な項目を把握し、適切に申告！

📢 税額を正確に計算し、賢く節税しましょう！ 💰

【Q&A】不動産売却の税金計算に関するよくある質問

売却時に消費税はかかる？

🛒 「不動産売却で消費税は発生するの？」と疑問に思う方も多いですが、結論としてはケースによります。

📌 消費税がかかるケースとかからないケース

✅ 消費税がかかる	❌ 消費税がかからない
売主が課税事業者（法人や個人事業主など）	売主が個人であり、自宅を売却する場合
建物の売却価格（ただし土地は非課税）	土地の売却（非課税）
事業用不動産の売却	一般的な居住用不動産の売却

📢 ポイント！

• 個人がマイホームを売る場合、基本的に消費税はかかりません。
• 事業者が売る場合、建物部分にのみ消費税が課されますが、土地は非課税です。
• 仲介手数料には消費税がかかるため、支払う際は税込価格を確認しましょう！

---

譲渡所得の計算で年収に影響はある？

💰 「譲渡所得が増えると、年収も上がって税金が増えるのでは？」と心配になる方もいますが、実は関係ありません！

📌 なぜなら、不動産の売却益（譲渡所得）は「分離課税」だから！

• 通常の給与所得とは別に計算されるため、年収に影響しません。
• そのため、住民税の計算にも直接影響しないケースが多いです。
• ただし、健康保険料や扶養控除の判定には影響する可能性があるため要注意！

📢 ポイント！

• 給与所得などとは合算されず、単独で税率が適用される（分離課税）。
• 扶養控除の判定では、譲渡所得が影響を及ぼす場合があるので要確認！
• 住民税の通知が来た際に「税額が増えている？」と驚かないよう、事前に計算しておきましょう！

---

不動産売却で発生する税金を計算する際のよくあるミスとは？

⚠️ 不動産売却時の税額計算では、ちょっとしたミスが大きな税負担につながることがあります！

📌 特に多い3つのミスと対策！

🚨 ミスの内容	❌ 間違った計算例	✅ 正しい計算方法
取得費の過小計上	購入時の仲介手数料や登記費用を含めずに計算	取得費に「購入時の諸費用」も含めて計算！
減価償却の計算漏れ	建物の取得費をそのまま差し引いてしまう	法定耐用年数を考慮し、減価償却費を差し引く！
譲渡費用の未計上	売却時の仲介手数料や解体費を考慮しない	売却にかかった費用をすべて含めて申告！

📢 ポイント！
✅ 売却前に、取得費・減価償却・譲渡費用の確認を徹底する！
✅ 必要な領収書・契約書はしっかり保存しておく！
✅ 税額シミュレーションを活用して、試算を行う！

---

まとめ｜正確な税額計算で不動産売却後の税負担を最小限に

🎯 不動産売却時の税金計算は、事前の準備と正確なシミュレーションが鍵です！

📌 重要なポイントをおさらい！
✅ 消費税は個人の居住用不動産にはかからないが、仲介手数料には発生！
✅ 譲渡所得は分離課税なので、給与所得とは別に計算される！
✅ 取得費・減価償却・譲渡費用を正しく計上することで、節税につながる！

💡 「税額計算が不安…」という方は、税理士や専門家に相談するのもおすすめです！
💰 正しい計算で、余計な税負担を避けましょう！