🏡 不動産を売却すると、税率がどれくらいかかるのか不安ではありませんか？
短期譲渡・長期譲渡の違い、軽減税率の特例、住民税・所得税の計算方法まで、税金の仕組みを徹底解説！
💡 「売却益をできるだけ残す」ためのポイントも紹介します。
📖 目次を見て必要なところから読んでみてください。

不動産売却時の税率とは？基本を詳しく解説

🏠 不動産を売却したときに発生する「税金」、その中でも 税率 は売却益に直結する重要なポイントです。不動産売却では、 譲渡所得税・住民税・復興特別所得税 の3つが関係し、所有期間や特例の適用有無によって変動します。

💡 税率を把握することのメリット
✅ 売却益を正確に予測 できる
✅ 節税対策 を事前に考えられる
✅ 確定申告時のトラブル を防げる

売却後に「こんなに税金がかかるなんて…」と後悔しないために、 正しい税率の知識 を身につけましょう。

不動産売却でかかる税率の種類

🔢 不動産売却にかかる税金は大きく3種類 あります。それぞれの税率と特徴を理解し、売却計画を立てる際の参考にしましょう。

税金の種類主な税率特徴
🏢 譲渡所得税15％ or 30％売却益にかかる所得税。所有期間で税率が変わる。
🏠 住民税5％ or 9％譲渡所得にかかる地方税。市区町村に納める。
🔄 復興特別所得税2.1％譲渡所得税に上乗せされる税。東日本大震災の復興財源。

📌 ポイント
✅ 所有期間 によって税率が変わる（短期 vs 長期）
✅ 3,000万円控除 や 買い替え特例 など、税率を抑える制度もある
✅ 確定申告 が必要（売却した翌年の2月16日～3月15日）

税率を知ることで、売却益の「手残り額」をしっかり計算できます。

譲渡所得税の税率とは？どのように決まるのか

📊 譲渡所得税の税率は、所有期間によって大きく異なります。

所有期間税率（所得税）税率（住民税）合計税率
5年以下（短期譲渡所得）30％9％39％
5年超（長期譲渡所得）15％5％20％

⏳ 所有期間のカウント方法

  • 短期譲渡所得：売却した年の1月1日時点で 5年以下 の場合
  • 長期譲渡所得：売却した年の1月1日時点で 5年超 の場合

💡 税率が変わるタイミング
例えば、2019年12月に不動産を購入し、2024年2月に売却すると…
✅ 2024年1月1日時点で所有期間は5年未満 → 短期譲渡所得（税率39％）
✅ 2025年1月1日以降に売却すれば長期譲渡所得（税率20％） へ軽減

⏳ 売却時期を1年遅らせるだけで、税負担が半分になることも！
特に 高額な不動産の売却 では、売却タイミングを慎重に見極めることが重要です。

不動産売却の税率は所有期間でどう変わる？

📢 不動産売却時の税率は、所有期間によって大きく変わります。
特に 5年以下と5年超 では、税負担が倍近く異なるため、売却のタイミングを慎重に見極めることが重要です。さらに 10年超の場合は軽減税率 の適用も可能です。

🏡 所有期間の考え方

  • 売却した年の1月1日時点 で、所有期間が 5年以下か5年超か を判断
  • 購入日ではなく取得日（登記の日付） が基準
  • 相続や贈与の場合は、 被相続人（前所有者）の取得日 も引き継ぐ

所有期間が1日違うだけで税率が大幅に変わることもあるため、慎重に確認しましょう。

短期譲渡所得（所有期間5年以下）の税率

🚨 短期譲渡所得は税率が非常に高い！
所有期間が5年以下 の場合、税負担は 39.63％ にもなります。

📊 短期譲渡所得の税率（5年以下）

🕒 所有期間🏢 所得税🏠 住民税💰 復興特別所得税🏷️ 合計税率
5年以下（短期）30％9％0.63％39.63％

🛑 なぜ短期売却は税率が高いのか？
短期間で売却すると 「投機的な売買」とみなされるため、税率が高く設定 されています。そのため、売却益の約4割が税金として引かれることになります。

📌 短期譲渡所得の節税対策
✅ 売却を1年遅らせて長期譲渡所得にする（税率を半分に！）
✅ 取得費加算の活用（相続した不動産の取得費を増やす）
✅ 3,000万円控除（マイホーム売却なら適用可能）

売却時期の調整で大幅に税負担を軽減できる可能性があります。

長期譲渡所得（所有期間5年超）の税率

🎯 5年超の所有で税率が半分に！
所有期間が5年を超える と、 長期譲渡所得 となり 税率は20.315％ まで下がります。

📊 長期譲渡所得の税率（5年超）

🕒 所有期間🏢 所得税🏠 住民税💰 復興特別所得税🏷️ 合計税率
5年超（長期）15％5％0.315％20.315％

🔍 長期譲渡所得のメリット
✅ 税率が短期の半分以下に！
✅ 3,000万円控除 などの特例を活用しやすい
✅ 買い替え特例 でさらなる節税が可能

📌 売却時期の見極めが重要！
例えば…
2019年12月に購入した不動産を 2024年12月に売却すると短期扱い（税率39.63％） ですが、2025年1月以降に売却すれば長期扱い（税率20.315％） になり、税金が半分に抑えられます。

このように、売却タイミングを少し変えるだけで税負担が大幅に変わる ので、計画的に売却を進めましょう。

所有期間10年超の軽減税率特例とは？

🏡 マイホームなら税率がさらに下がる！
所有期間が10年を超えるマイホーム の売却では、 軽減税率特例 を利用できます。

📊 所有期間10年超の軽減税率（3,000万円控除後の譲渡益に適用）

🏷️ 譲渡所得額🏢 所得税🏠 住民税💰 復興特別所得税🏷️ 合計税率
6,000万円以下の部分10％4％0.21％14.21％
6,000万円超の部分15％5％0.315％20.315％

📌 軽減税率特例のポイント
✅ 適用には10年以上の所有が必須
✅ 3,000万円控除と併用可能（売却益が3,000万円以下なら税金ゼロ！）
✅ 6,000万円を超える部分には通常の長期譲渡所得税率が適用

🎯 具体例：マイホーム売却時の税負担
例えば、マイホームを5,000万円の売却益で売った場合、

  • 3,000万円控除適用後の課税対象は2,000万円
  • 軽減税率 14.21％ を適用 → 税額は約284万円

💡 3,000万円控除と軽減税率を組み合わせると、大幅に節税できる！

✅ 結論：不動産売却の税率は「所有期間」と「特例の活用」で大きく変わる！
🏡 5年超の長期譲渡所得にするだけで、税率は半分以下に！
🏠 10年超なら軽減税率特例でさらに優遇！
📆 売却タイミングを調整し、特例を活用して節税を最大化しましょう！

不動産売却時の税率の具体的な計算方法

📢 不動産売却時の税額は「譲渡所得」に税率を掛けて計算します！
譲渡所得は以下の計算式で求められます。

📌 譲渡所得の計算式
👉 譲渡所得 = 売却価格 -（取得費 + 譲渡費用） – 特別控除額

✅ 取得費：購入時の価格や登記費用、仲介手数料など
✅ 譲渡費用：売却時の仲介手数料、測量費、解体費など
✅ 特別控除額：マイホーム売却なら 3,000万円控除 可能！

この譲渡所得に、短期・長期の税率 を適用して税額を算出します。

税率の適用例①：短期譲渡所得の計算シミュレーション

🚨 5年以下の短期譲渡所得は高税率（39.63％）

📊 シミュレーション条件

  • 売却価格：5,000万円
  • 購入価格（取得費）：3,000万円
  • 売却時の諸費用（仲介手数料・登記費用など）：200万円
  • 特別控除：なし（短期譲渡は適用外）

📌 譲渡所得の計算
👉 譲渡所得 = 5,000万円 -（3,000万円 + 200万円） = 1,800万円

📌 税額計算（税率39.63％）
👉 税額 = 1,800万円 × 39.63％ = 約713万円

💡 ポイント：短期譲渡は税負担が非常に大きい！
売却益の約4割が税金として引かれるため、短期での売却は慎重に！

税率の適用例②：長期譲渡所得の計算シミュレーション

🎯 5年超の長期譲渡所得なら税率は20.315％

📊 シミュレーション条件（短期と同じ）

  • 売却価格：5,000万円
  • 購入価格（取得費）：3,000万円
  • 売却時の諸費用：200万円
  • 特別控除：なし（マイホームでない場合）

📌 譲渡所得の計算
👉 譲渡所得 = 5,000万円 -（3,000万円 + 200万円） = 1,800万円

📌 税額計算（税率20.315％）
👉 税額 = 1,800万円 × 20.315％ = 約366万円

✅ 短期（713万円）と比較すると約半分に！
📌 売却時期を1年遅らせるだけで、税額を約347万円減らせる 可能性があります。

軽減税率を適用した場合の税額比較

🏡 10年超のマイホームなら軽減税率でさらにお得！

📊 シミュレーション条件

  • 所有期間10年以上のマイホームを売却
  • 売却価格：7,000万円
  • 購入価格（取得費）：3,500万円
  • 売却時の諸費用：300万円
  • 特別控除：3,000万円控除適用！

📌 譲渡所得の計算
👉 譲渡所得 = 7,000万円 -（3,500万円 + 300万円） – 3,000万円 = 200万円

📌 税額計算（軽減税率適用）
👉 税額 = 200万円 × 14.21％ = 約28万円

💡 ポイント：マイホームの3,000万円控除と軽減税率を活用すると、税額が劇的に下がる！
✅ 短期譲渡（713万円）と比較すると、税額は約97％減！

📌 結論：税率を抑えるためには…
✅ 5年超の長期譲渡所得にするだけで税率が半分以下に！
✅ マイホームなら3,000万円控除＋軽減税率で大幅節税！
📆 売却タイミングを計画的に調整し、最大限の節税対策を行いましょう！

不動産売却時の税率を決めるポイント

📢 不動産売却時の税率は、いくつかの重要なポイントによって変動します！
税額を最小限に抑えるために、以下の要素をしっかり理解しておきましょう。

✅ ポイント①：取得費・譲渡費用の影響
✅ ポイント②：所有期間と税率の関係
✅ ポイント③：売却金額による税率の変動

売却前にこれらをチェックすることで、賢い節税対策が可能 になります！

取得費・譲渡費用が税率に与える影響とは？

💰 「取得費」と「譲渡費用」が大きいほど、課税対象の譲渡所得は減る！

📌 譲渡所得の計算式
👉 譲渡所得 = 売却価格 -（取得費 + 譲渡費用） – 特別控除額

取得費や譲渡費用が高いほど、譲渡所得が減るため、税額を抑えることが可能！

📊 取得費・譲渡費用の具体例

費用区分内容節税効果
🏠 取得費購入価格、登記費用、不動産取得税、リフォーム費用（一定条件あり）など✅ 高額なら譲渡所得を減らせる
📝 譲渡費用仲介手数料、測量費、解体費、売買契約書の印紙代など✅ 売却時の諸費用は経費として計上可能

💡 ポイント：取得費が不明な場合は「概算取得費」を利用
取得費が不明な場合、売却価格の 5％ を取得費として計算できます。
しかし、実際の取得費が高い場合は、証拠書類をしっかり保管 しておくことが重要です！

所有期間のカウント方法と適用される税率の関係

📅 所有期間によって税率が大きく変わる！

不動産売却の税率は、所有期間に応じて以下のように変わります。

📌 所有期間と税率の関係

所有期間所得税率住民税率復興特別所得税合計税率
⏳ 5年以下（短期譲渡所得）30.63％9％0.63％39.63％
📆 5年超（長期譲渡所得）15.315％5％0.315％20.315％
🏡 10年超（軽減税率適用）売却益6,000万円以下：14.21％ 売却益6,000万円超：20.315％

🔍 所有期間のカウント方法

  • 「取得した年の 1月1日 からカウント」される
  • 売却した年の1月1日時点で5年超なら長期譲渡所得扱い！
  • 例：2019年12月に購入した場合、2024年1月1日以降の売却で長期譲渡所得に！

💡 売却タイミングを1日間違えるだけで税率が倍違うことも！
短期 vs 長期の税率差は約19％ なので、1日待つだけで節税額が大きく変わる可能性があります！

売却金額と税率の関係：高額売却時の注意点

🏠 売却金額が高額になるほど、税額の影響が大きい！

✅ 6,000万円以下の譲渡所得なら軽減税率適用！
✅ 6,000万円を超える部分は通常の長期譲渡所得税率（20.315％）！

📊 売却金額と税額のシミュレーション

売却価格取得費・譲渡費用譲渡所得適用税率税額
🏡 5,000万円2,500万円2,500万円14.21％（軽減税率）約355万円
🏡 8,000万円3,500万円4,500万円6,000万円以下→14.21％6,000万円超部分→20.315％約770万円

📌 高額売却時の節税ポイント
✅ マイホームなら3,000万円控除を活用！
✅ 軽減税率適用の範囲内（6,000万円以下）に抑える工夫を！
✅ 分割売却できる場合は、一度に高額な利益を出さない方法も検討！

💡 不動産の売却は、タイミングと売却価格の管理がカギ！
税額を抑えるために、所有期間や特別控除をうまく活用 しましょう！

住民税・復興特別所得税の税率はどうなる？

🏠 不動産売却時には、所得税だけでなく「住民税」と「復興特別所得税」も課税されます！
これらの税率を正しく理解して、納税額をしっかり把握しましょう。

✅ 住民税の税率と計算方法
✅ 復興特別所得税の税率と課税対象
✅ 所得税・住民税・復興特別所得税の合計税率

住民税の税率と計算方法

📌 住民税は、売却した翌年に支払いが必要！
不動産売却による譲渡所得には、**住民税（道府県民税＋市町村民税）**が課されます。

📊 住民税の税率一覧

所有期間住民税率課税対象
🏡 短期譲渡所得（5年以下）9％売却益（譲渡所得）
🏡 長期譲渡所得（5年超）5％売却益（譲渡所得）

💡 例：譲渡所得が1,000万円の場合の住民税額

  • 短期譲渡所得（5年以下） → 1,000万円 × 9％ = 90万円
  • 長期譲渡所得（5年超） → 1,000万円 × 5％ = 50万円

🏠 住民税は確定申告後、6月ごろに納付書が届きます！
所得税とは納付時期が異なるので、資金計画をしっかり立てましょう。

復興特別所得税の税率と課税対象

📢 東日本大震災の復興財源として設けられた税金です！
2013年から2037年までの25年間、すべての所得税に上乗せされます。

📊 復興特別所得税の税率

  • 所得税額の 2.1％ を追加で納税
  • 短期譲渡所得でも長期譲渡所得でも適用

💡 例：所得税が200万円の場合の復興特別所得税
200万円 × 2.1％ = 4万2,000円

🏠 譲渡所得の多い不動産売却では影響が大きい！
売却価格が高額な場合は、復興特別所得税分も考慮 しておきましょう。

所得税・住民税・復興特別所得税の合計税率

🏠 最終的な税負担は「所得税＋住民税＋復興特別所得税」 で決まります。
短期譲渡所得と長期譲渡所得では、税率が大きく異なります。

📊 合計税率の一覧表

所有期間所得税率住民税率復興特別所得税合計税率
⏳ 短期譲渡所得（5年以下）30.63％9％0.63％39.63％
📆 長期譲渡所得（5年超）15.315％5％0.315％20.315％
🏡 10年超の軽減税率（6,000万円以下）14.21％5％0.315％19.525％

💡 ポイント：短期譲渡所得は約40％の税率！
5年以下の短期売却では約4割が税金として差し引かれます。
節税のために5年以上所有するメリットは大きい です！

🏠 「マイホーム売却の3,000万円控除」を適用すると税額が大幅に減る！
所有期間に関係なく適用できるので、条件を満たしている場合は必ず活用しましょう！

不動産売却の税率に関するよくある質問

🏠 不動産を売却した際の税金に関する疑問をスッキリ解決！
譲渡所得の税率や軽減税率、住民税の支払い時期、節税対策など、多くの人が気になるポイントを詳しく解説します。

✅ 短期譲渡と長期譲渡の税率はどれくらい違う？
✅ 軽減税率特例は誰でも適用できるのか？
✅ 住民税はいつ支払う？税率は固定？
✅ 税率が高すぎる場合の対策はある？

短期譲渡と長期譲渡の税率はどれくらい違う？

📢 短期譲渡と長期譲渡では、税率が大きく異なります！

📊 譲渡所得の税率比較

所有期間所得税住民税復興特別所得税合計税率
⏳ 短期譲渡所得（5年以下）30.63％9％0.63％39.63％
📆 長期譲渡所得（5年超）15.315％5％0.315％20.315％
🏡 10年超の軽減税率（6,000万円以下）14.21％5％0.315％19.525％

💡 短期譲渡所得は約40％の税率！
👉 5年以下の売却は、税負担が長期譲渡所得の約2倍になります。
👉 所有期間が5年を超えると、税率が半分程度に下がるため、節税の観点からも重要！

軽減税率特例は誰でも適用できるのか？

🏠 軽減税率特例は「マイホーム売却」に適用可能！

📌 適用条件
✅ 所有期間10年以上のマイホームを売却すること
✅ 売却した年の1月1日現在で居住用財産であること
✅ 売却益が6,000万円以下であること
✅ 過去に「3,000万円控除」や「買い替え特例」を利用していないこと

📊 軽減税率の適用後の税率

売却益所得税住民税復興特別所得税合計税率
6,000万円以下14.21％5％0.315％19.525％
6,000万円超15.315％5％0.315％20.315％

💡 軽減税率は、売却益6,000万円までに適用される！
👉 マイホーム売却で税率を抑えられる大きなメリット！

住民税はいつ支払う？税率は固定？

📢 住民税は売却した翌年6月に納付！

🏠 確定申告を行った後、市区町村から住民税の納付書が送られてきます。

📌 住民税のポイント
✅ 売却の翌年6月に納付が必要（4回の分割納付も可）
✅ 税率は固定（長期：5％、短期：9％）
✅ 控除を利用しない限り、税率の変更はなし

💡 不動産売却による住民税は確定申告後に計算される！
👉 納税のタイミングを把握し、資金計画をしっかり立てておきましょう！

税率が高すぎる場合の対策はある？

📢 不動産売却の税金を抑えるための対策をチェック！

📌 節税対策一覧

節税方法内容
🏡 3,000万円特別控除マイホーム売却時に3,000万円までの売却益が非課税になる特例
📆 5年以上所有する短期譲渡（39.63％）を回避し、長期譲渡（20.315％）の税率を適用
🏡 買い替え特例売却益に課税されず、買い替え後の不動産取得費に加算できる
📄 取得費加算の特例相続した不動産を売却する際に、相続税の一部を取得費として加算できる
🏢 法人売却を検討不動産を法人で売却することで、個人よりも低い税率が適用される場合あり

💡 3,000万円控除の適用条件を満たすか確認！
👉 マイホーム売却なら税負担を大幅に軽減可能！
👉 相続した不動産の売却なら「取得費加算の特例」も活用しよう！

🏠 不動産売却は、事前に税金を計算し、節税対策をしっかり立てることが重要です！