事故物件を安く売りたくない人必見！【高値で売る方法まで】専門家が教える売却のコツと相場 | 経験豊富な不動産のプロが徹底解説

事故物件の具体的な売却方法と相場一覧

事故の種類	価格下落率	最も売りやすい方法	売却期間の目安
孤独死	10-20%減	専門買取・一般仲介	2週間-6ヶ月 ※特殊清掃後すぐ売却可
自殺	30-50%減	専門買取	2週間-2ヶ月 ※早期売却がおすすめ
他殺	50%以上減	更地化して売却	3-6ヶ月 ※解体費用を考慮

【売却のコツ】

• 近隣トラブル防止のため特殊清掃は必須（30-80万円）
• 専門業者による買取なら最短2週間で売却可能
• リフォーム実施で価格下落を10-20%に抑制できる
• 立地が良い物件は一般仲介での売却も検討可能

※事故発生から3年以上経過の賃貸物件は告知不要
※立地や建物状態により実際の価格は変動
※価格より売却スピードを重視する場合は専門買取がおすすめ

事故物件はいくらで売れる？売却相場と安くなる原因を解説

不動産取引において、「事故物件」という言葉を耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。実は、事故物件の売却には独特の難しさがあり、適切な対応が求められます。ここでは、事故物件の定義から売却価格の相場まで、詳しく解説していきます。

事故物件とは？定義と売却時の告知義務の範囲

事故物件というと、物件内で事故や事件が起きた不動産というイメージをお持ちかもしれません。しかし、実際の定義はもう少し複雑です。

事故物件として扱われるケース

• 物件内での自殺や他殺
• 特殊清掃が必要となった自然死
• 火災による死亡事故
• 長期間放置された遺体の発見

一方で、すべての死亡事案が事故物件として扱われるわけではありません。

【告知義務が発生しないケース】

• 病院での治療中の死亡
• 日常生活での不慮の事故（転倒など）
• 老衰による自然死（特殊清掃が不要な場合）

2021年10月に国土交通省から発表された「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」により、告知すべき範囲が明確になりました。このガイドラインを遵守することで、売主も買主も安心して取引を進めることができます。

事故物件の売却相場は通常より10～50%安い｜具体的な事例を公開

では、実際に事故物件はどのくらいの価格で売却されているのでしょうか。

【エリア別事故物件の価格下落率】

エリア	一般相場	事故物件相場	下落率
都心部	5,000万円	3,750万円	25%
郊外	3,000万円	2,100万円	30%
地方都市	2,000万円	1,400万円	30%

※上記は築10年のマンションでの一般的な例です。立地や物件の状態により実際の価格は変動します。

実際の売却事例では、リフォームや特殊清掃を実施することで、下落率を最小限に抑えることに成功したケースもあります。たとえば、駅徒歩5分圏内の物件では、充実した設備改修により15%程度の下落で売却できた例もあります。

事故物件の種類別の価格下落率｜孤独死・自殺・他殺による違い

事故物件の価格下落率は、その原因によって大きく異なります。

<事故物件種別による価格への影響>

• 孤独死：10～20%の下落
• 自殺：30～50%の下落
• 他殺：40～60%の下落以上

特に注目すべきは、事故や事件の社会的影響度が大きいほど、価格下落率が高くなるという点です。たとえば、メディアで大きく報道された事件の場合、より大きな価格下落が予想されます。

立地・築年数・物件タイプで変わる事故物件の売却価格

事故物件といっても、その価格は様々な要因で変動します。

【価格変動要因の影響度】

要因	価格への影響	回復の見込み
駅近物件	比較的小さい	あり
築浅物件	中程度	場合による
高級住宅地	大きい	時間がかかる

物件の魅力度が高いほど、事故物件であることによる価格下落の影響を最小限に抑えられる可能性が高まります。たとえば、駅から徒歩5分以内の物件では、適切なリノベーションを実施することで、事故物件による価格下落を15%程度に抑えられたケースもあります。

重要なのは、単に「事故物件だから安い」と決めつけるのではなく、物件の持つポテンシャルを最大限に活かした売却戦略を立てることです。専門家に相談しながら、最適な売却方法を選択することをおすすめします。

事故物件は必ず安く売らないといけない？最小限の値下げで売る方法

事故物件を売却する際、「必ず大幅な値下げが必要」と考えている方も多いのではないでしょうか。確かに一般的な物件よりも価格が下がりやすい傾向にはありますが、適切な対策を講じることで価格下落を最小限に抑えることは可能です。

事故物件でも価格を下げずに売れる可能性とは

事故物件の売却価格は、以下のような要因によって大きく変わってきます。

【価格維持が期待できる物件の特徴】

• 利便性の高い立地
• 日当たり・眺望の良さ
• 管理状態の良さ
• 駅からの距離

実際の売却事例では、立地条件の良い物件は事故物件であっても90%以上の価格で売却できたケースもあります。

【立地条件による売却価格の維持率】

立地条件	価格維持率	売却にかかる期間
駅徒歩5分以内	85-95%	3-6ヶ月
駅徒歩10分圏内	80-90%	4-8ヶ月
駅徒歩15分以上	70-85%	6-12ヶ月

※上記は都心部の事例を元にした参考値です。地域や物件状況により変動します。

特殊清掃・リフォームで事故物件の価値を上げるコツ

事故物件の価値を上げるためには、適切な改修工事が重要です。

効果的な価値向上策5つ

• プロによる特殊清掃の実施
• 内装の全面リフォーム
• 設備の現代化
• 収納スペースの改善
• 外観のイメージアップ

【リフォーム投資と価格回復の関係】

投資内容	費用目安	期待できる価格回復率
特殊清掃のみ	30-50万円	5-10%
内装リフォーム	100-300万円	10-20%
フルリノベーション	500万円以上	15-30%

※投資額に対する回収率を考慮し、物件価値に応じた適切な改修プランを選択することが重要です。

時間経過で事故物件は価値が上がる？具体的な事例を解説

時間の経過とともに、事故物件の心理的影響は徐々に薄れていく傾向にあります。

価値回復のタイムライン

• 発生直後：最も影響大（通常価格の50-70%）
• 1年後：やや回復（通常価格の60-80%）
• 3年後：さらに回復（通常価格の70-90%）
• 5年後以降：ほぼ影響なし（物件による）

具体例として、都内のある事故物件では、発生直後は6,000万円から3,500万円まで価値が下がりましたが、3年後にリノベーションを実施し、5,200万円で売却に成功したケースがあります。

国土交通省ガイドラインに基づく適正価格の設定方法

2021年10月に施行された国土交通省のガイドラインでは、事故物件の価格設定に関する重要な指針が示されています。

【ガイドラインに基づく価格査定のポイント】

• 重要な判断基準3つ
• 事故の発生時期
• 事故の態様
• 周辺環境への影響度

適正価格を設定する際は、これらの要素を総合的に判断することが重要です。例えば、駅前の好立地物件では、ガイドラインに基づいて適切な告知を行いつつ、立地の優位性を活かした価格設定により、相場の90%以上での売却に成功した事例もあります。

このように、事故物件だからといって必ずしも大幅な値下げが必要というわけではありません。物件の特性を正しく評価し、適切な対策を講じることで、できる限り価値を維持した売却が可能となります。

事故物件を高く売るための3つの売却方法を比較

事故物件の売却方法は大きく分けて3つあります。それぞれに特徴があり、物件の状況や売主の希望によって最適な方法が変わってきます。ここでは、各売却方法の特徴と選び方のポイントを詳しく解説していきます。

仲介売却のメリット・デメリット｜高く売れる可能性と注意点

仲介売却は、不動産会社を介して一般の購入希望者に物件を販売する方法です。

仲介売却の主なメリット

• 売却価格が比較的高く設定できる
• 複数の購入希望者から選べる
• 専門家のアドバイスが得られる

【仲介売却での成約事例】

物件種別	当初価格	成約価格	売却期間
マンション	2,800万円	2,400万円	8ヶ月
一戸建て	3,500万円	2,900万円	6ヶ月

※上記は2023年の首都圏における実績例です。立地や物件状態により結果は大きく異なります。

ただし、仲介売却には以下のような注意点もあります：

• 売却までに時間がかかる
• 内見対応が必要
• 成約価格の予測が難しい

買取売却のメリット・デメリット｜早期売却と価格の関係

買取売却は、不動産会社が直接物件を購入する方法です。最短2週間程度での売却が可能という大きな特徴があります。

【買取売却の査定価格の目安】

買取種別	査定価格率	売却期間	手続きの手間
一般買取	60-70%	2-4週間	少ない
競争入札型買取	70-80%	1-2ヶ月	やや多い

※査定価格率は市場価格を100%とした場合の目安です。

特に注目したいのは、競争入札型の買取です。複数の買取業者が競争することで、通常の買取よりも高値が期待できます。

更地にして売却するメリット・デメリット｜費用と売値の計算方法

更地化して売却する方法は、建物の解体費用は発生するものの、新たな可能性を開く選択肢となります。

更地化のメリット

• 土地活用の幅が広がる
• 建物の老朽化による価値下落を防げる
• 心理的影響を軽減できる

【更地化に関する費用と価値変動の試算】

物件規模	解体費用	更地価値上昇率	回収期間
30坪の建物	150-200万円	10-15%	2-3年
50坪の建物	250-300万円	15-20%	3-4年

※更地価値上昇率は、建物付きの場合と比較した参考値です。

事故物件専門の不動産会社に依頼するメリット

事故物件の取引に精通した専門業者に依頼することで、スムーズな売却と適正価格での取引が期待できます。

専門業者を選ぶ際の重要ポイント：

• 取扱実績の確認
• 年間取扱件数
• 事故物件の成約率
• 平均売却期間

【専門業者と一般業者の比較】

比較項目	専門業者	一般業者
査定精度	高い	やや低い
売却期間	3-6ヶ月	6-12ヶ月
成約率	80%以上	40-60%

こうした専門業者は、適切な価格設定と効果的なマーケティング戦略で、事故物件特有の課題を解決することができます。物件の状況や売主の希望に応じて、最適な売却方法を提案してくれるでしょう。

事故物件の売却は、一般的な不動産取引以上に専門的な知識と経験が必要です。それぞれの売却方法のメリット・デメリットを十分に理解した上で、自身の状況に合った方法を選択することが重要です。

事故物件の具体的な売却手順と準備ガイド

事故物件を売却する際は、通常の不動産取引以上に慎重な準備と手順が必要です。スムーズな売却を実現するために、具体的な手順とポイントを解説していきます。

事故物件売却の前にやるべき6つのこと

事故物件の売却を成功させるためには、事前の準備が重要です。

準備すべき6つのポイント

• 物件の市場価値の確認
• 残債の有無と金額の確認
• 特殊清掃の必要性の判断
• 近隣住民への配慮の検討
• 売却スケジュールの立案
• 告知内容の整理

【売却前の具体的な確認事項】

確認項目	チェックポイント	確認方法
物件価値	築年数・立地条件	不動産会社に査定依頼
残債確認	ローン残高・団信加入	金融機関に問い合わせ
清掃必要性	室内の状態・臭気	専門業者による現地調査

※これらの準備を整えることで、スムーズな売却交渉につながります。

売却までの流れと具体的なスケジュール

事故物件の売却は、通常3～6ヶ月程度かかります。しかし、状況によってはより長期化することもあります。

売却までの標準的な流れ

【月別の売却プロセス】

時期	実施内容	所要期間
1ヶ月目	市場調査・業者選定	2-3週間
2ヶ月目	特殊清掃・リフォーム	3-4週間
3ヶ月目	売り出し・内覧対応	4週間程度
4-6ヶ月目	価格交渉・契約	1-3ヶ月

実際の事例では、立地条件の良い物件は3ヶ月程度で売却できたケースもあります。

必要書類と告知書の正しい書き方

事故物件の売却では、通常の売却書類に加えて特別な告知書類が必要です。

必要な書類一覧

• 重要事項説明書
• 売買契約書
• 事故物件告知書
• 特殊清掃証明書（実施した場合）

【告知書作成のポイント】

• 明確に記載すべき項目
• 事故の種類と発生時期
• 特殊清掃の実施有無
• 改修工事の内容
• 現在の状態

告知書の記載例：
「○○年○月に自然死による事故があり、同年○月に特殊清掃を実施。その後、○○の改修工事を行い、現在は通常の居住に支障のない状態です。」

近隣トラブルを防ぐための対策と注意点

近隣との良好な関係を保ちながら売却を進めることが、スムーズな取引につながります。

トラブル防止のための重要ポイント

• 内覧時の配慮
• 工事時の事前説明
• 適切な情報開示

【近隣対応での注意事項】

場面	対応方法	期待効果
内覧時	時間帯の配慮	苦情防止
清掃時	事前通知	理解促進
引越し	挨拶と説明	関係維持

特に重要なのは、近隣住民の心情に配慮した対応です。実際に、丁寧な説明と配慮により、スムーズな売却に成功した事例も多く報告されています。

このように、事故物件の売却には通常以上の準備と配慮が必要です。しかし、適切な手順を踏むことで、円滑な取引が可能になります。専門家のアドバイスを受けながら、計画的に進めることをおすすめします。

事故物件の売却で失敗しないための重要ポイント

事故物件の売却でつまずいてしまう方は少なくありません。ここでは、失敗しないための具体的なポイントと対策方法をご紹介します。

ローン残債がある事故物件の売却方法

住宅ローンが残っている事故物件の売却は、特に慎重な対応が必要です。

ローン残債がある場合の対応策

• 任意売却での解決
• 団体信用生命保険の活用
• リファイナンスの検討

【ローン残債別の売却方法比較】

残債額	おすすめの売却方法	所要期間	注意点
500万円未満	一括返済後の売却	1-2ヶ月	資金準備
1000万円未満	任意売却	3-4ヶ月	金融機関交渉
1000万円以上	買取業者活用	2-3ヶ月	価格下落

※特に団体信用生命保険に加入していた場合は、保険金での返済が可能なケースもあります。

買主が見つからない場合の具体的な対処法

買主が見つからない状況は、事故物件売却でよく直面する課題です。

効果的な対処法

【価格と対策の段階的アプローチ】

経過期間	対応策	期待効果
1-2ヶ月目	告知方法の見直し	関心度上昇
3-4ヶ月目	価格の再検討	検討者増加
5-6ヶ月目	リフォーム実施	イメージ改善

実例として、6ヶ月間買主が見つからなかった物件が、適切なリフォームと価格調整により2週間で成約したケースもあります。

事故物件の売却に失敗する典型的な3つの理由

売却の失敗を防ぐために、よくある失敗パターンを理解しておきましょう。

失敗の主な原因

• 過大な価格設定
• 不適切な告知方法
• 専門家への相談不足

【失敗パターンと対策】

失敗理由	具体的な事例	防止策
価格設定ミス	市場価格の90%で売出	段階的な価格設定
告知不足	事故の詳細を隠す	適切な情報開示
準備不足	清掃を怠る	売却前の環境整備

事故物件売却の成功事例から学ぶコツと対策

実際の成功事例から、効果的な売却方法を見ていきましょう。

成功事例に共通する特徴

• 早期の専門家相談
• 適切な価格設定
• 丁寧な物件整備

【具体的な成功事例】

事例1：都内マンションの場合

• 当初価格：3,500万円
• 最終価格：2,800万円
• 成功要因：特殊清掃とフルリフォームの実施

事例2：郊外戸建ての場合

• 当初価格：2,800万円
• 最終価格：2,300万円
• 成功要因：買主のニーズに合わせた設備更新

こうした事例から分かるのは、適切な準備と現実的な価格設定が成功の鍵となるということです。安易な値下げに頼るのではなく、物件の価値を最大限に引き出す工夫が重要です。専門家のアドバイスを受けながら、計画的に売却を進めることをおすすめします。

事故物件に関するよくある質問と回答

事故物件の売却について、多くの方が不安や疑問を抱えています。ここでは、よく寄せられる質問について、具体的なデータや事例を交えながら解説していきます。

事故物件は売却までどのくらいの期間がかかる？

事故物件の売却期間は、物件の状況や売却方法によって大きく異なります。

売却方法別の所要期間

• 不動産仲介：3～12ヶ月
• 買取売却：2週間～2ヶ月
• 競争入札型買取：1～3ヶ月

【物件状態による売却期間の違い】

物件の状態	一般仲介	専門業者買取	成約率
築浅・駅近	3-6ヶ月	2-4週間	75%
築古・郊外	6-12ヶ月	1-2ヶ月	45%

※上記は2023年の実績データに基づく参考値です。立地や価格設定により大きく変動する可能性があります。

特殊清掃の費用相場と負担について

特殊清掃は事故物件の売却において重要なポイントとなります。

特殊清掃の費用相場

【間取り別の清掃費用目安】

間取り	標準的な費用	追加オプション	所要日数
1R～1LDK	30-50万円	10-20万円	2-3日
2LDK～3LDK	50-80万円	20-30万円	3-5日
4LDK以上	80-120万円	30-50万円	5-7日

実際の事例では、適切な特殊清掃を実施することで売却価格の下落を最小限に抑えられたケースも多く報告されています。費用対効果を考慮した判断が重要です。

賃貸と売買で異なる告知義務期間について

告知義務の期間は、取引形態によって異なります。

告知義務期間の基準

• 売買取引：期間制限なし
• 賃貸取引：事故から3年
• 特殊清掃実施：状況により変動

【取引形態別の告知義務詳細】

事故の種類	売買取引	賃貸取引	備考
自然死	不要	不要	特殊清掃なし
孤独死	必要	3年間	特殊清掃あり
事故死	必要	3年間	状況による

事故物件専門の不動産会社の選び方

信頼できる専門業者を選ぶことは、スムーズな売却の鍵となります。

選び方のポイント

• 事故物件の取扱実績
• 査定の透明性
• アフターフォロー体制

【専門業者選定の重要チェックポイント】

• 必ず確認すべき3つの項目
• 年間取扱件数
• 成約率
• 価格保証制度の有無

実際の相談事例では、複数の専門業者に相談することで、最大で30%近い査定額の差が出たケースもあります。慎重な業者選びが重要です。

選定時の具体的なステップとして：

1. オンラインでの情報収集
2. 実績の確認
3. 無料相談の活用
4. 複数社への査定依頼

という流れがおすすめです。

特に重要なのは、事故物件の取り扱いに関する具体的な実績と知識です。一般的な不動産会社では対応が難しい特殊なケースでも、専門業者であれば適切な解決策を提案してくれる可能性が高くなります。

このように、事故物件の売却には様々な要素を考慮する必要があります。専門家に相談しながら、自身の状況に合った最適な方法を選択することが、成功への近道となるでしょう。

事故物件の売却をお考えなら！おすすめ買取業者5社を徹底比較

事故物件の買取業者選びでお悩みの方へ、最適な売却先を見つけるためにおすすめの5社を徹底比較しました。20社も30社も比較されたって、結局どこがいいのかわかりませんよね。この記事では、本当におすすめできる業者を5社に絞り込み、各社特徴や強み、実績を詳しく解説し、あなたにぴったりの買取業者選びをサポートします。

ワケガイ – 迅速さを重視する方に最適

特徴とサービス内容
ワケガイは、事故物件や共有名義物件など「訳あり不動産」に特化した買取サービスを提供する業者です。特にスピーディな対応力が評判です。

主な強み

• 最短1日で買取完了、即日現金化が可能。
• 全国対応で査定から契約まで手数料は一切無料。
• 法的トラブルにも専門家が対応可能。

買取実績

• 共有名義の不動産を500万円で買取。
• 再建築不可物件を250万円でスムーズに処理。

おすすめの方
複雑な物件でも迅速に現金化したい方。

成仏不動産 – 供養や清掃を含めた安心サポート

特徴とサービス内容
事故物件専門の成仏不動産は、売却だけでなく清掃や供養サービスも提供する業者です。精神的な負担を軽減するトータルサポートが魅力。

主な強み

• 最短即日で現金化可能。
• 遺品整理や特殊清掃を含む「持ち出し0円プラン」を提供。
• 自殺や他殺物件も適正価格で買取。

買取実績

• 千葉県のゴミ屋敷を高額で買取。
• 自殺物件を迅速に処理し、売主の負担を軽減。

おすすめの方
事故物件の売却に加え、清掃や供養を求める方。

ラクウル – 高額査定と幅広い対応力

特徴とサービス内容
ラクウルは、事故物件や訳あり物件の買取に強みを持ち、投資家ネットワークを活用した高価買取が期待できます。

主な強み

• 投資家ネットワークを駆使し、高額買取を実現。
• 最大5億円までの買取に対応可能。
• 法律問題や特殊清掃もワンストップ対応。

買取実績

• ゴミ屋敷を100万円で買取。
• 違法建築物件を迅速に処理。

おすすめの方
高額査定を希望し、多様な物件に対応できる業者をお探しの方。

Alba Link（アルバリンク） – 透明性重視の安心取引

特徴とサービス内容
上場企業が運営するアルバリンクは、信頼性と透明性を兼ね備えたサービスで、多くの事故物件を迅速に現金化してきた実績があります。

主な強み

• 24時間365日対応の迅速サービス。
• 自社保有による高額査定が可能。
• 複雑な法的問題にも弁護士法人と提携して対応。

買取実績

• 豊橋市で事故物件を550万円で買取。
• 船橋市で共有持ち分物件を920万円で買取。

おすすめの方
信頼性の高い取引を希望する方。

事故物件買取センター – 業界トップクラスの事故物件専門業者

特徴とサービス内容
事故物件買取センターは、特殊清掃から遺品整理まで対応するワンストップサービスが強みの業界トップクラスの業者です。

主な強み

• 最短3日で現金化。
• 仲介手数料が一切不要の直接買取。
• 瑕疵担保責任免責で、売却後のトラブルなし。

買取実績

• 板橋区の自殺物件を2,650万円で買取。
• 相模原市の火災物件を1,000万円で買取。

おすすめの方
迅速な売却や他社で断られた物件を売りたい方。

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結論：目的別おすすめ業者

1. 迅速さ重視 → ワケガイ
2. 供養や清掃を含めたトータルサポート → 成仏不動産
3. 高額査定と多様な物件対応力 → ラクウル
4. 透明性と信頼性のある取引 → Alba Link
5. 事故物件特化のノウハウ → 事故物件買取センター