事故物件を売却したい方必見｜具体的な流れと3つの売却方法を不動産のプロが徹底解説

【保存版】事故物件売却の流れ・手順を3つに整理

ステップ	やるべきこと	具体的な手順
STEP1：売却準備	該当性判断と価格査定	1.事故物件の該当性確認 2.特殊清掃の実施（15-80万円） 3.複数社での査定依頼
STEP2：売却方法選択	状況に応じた売却方法決定	1.仲介売却（3-6ヶ月） 2.買取売却（1ヶ月以内） 3.更地売却（4-8ヶ月）
STEP3：実務対応	告知から引渡しまでの手続き	1.告知書の作成 2.重要事項説明の実施 3.残置物処理と引渡し

※物件の状況により各ステップの期間や費用は変動します。早期売却希望の場合は買取売却がおすすめです。

事故物件の売却の流れ・手順を徹底解説

事故物件の売却を検討されている方にとって、具体的な手順や流れを知ることは重要です。この記事では、事故物件特有の注意点を踏まえながら、売却までの道のりを詳しく解説していきます。

事故物件売却の基本的な流れと必要な期間

事故物件の売却は、通常の不動産売却と比べていくつかの追加ステップが必要になります。基本的な流れは以下の通りです。

*売却前の準備（1～2週間）
・特殊清掃の実施
・必要書類の収集
・売却方法の検討

*不動産会社選定（1～2週間）
・複数社への相談
・見積もり比較
・契約条件の確認

*売り出し準備（2～3週間）
・価格設定
・告知書類の作成
・広告戦略の決定

【売却までの所要期間の目安】

ケース	期間	特徴
仲介売却	3～6ヶ月	じっくり高値での売却を目指せる
買取売却	2週間～1ヶ月	スピード重視の場合におすすめ
更地売却	4～8ヶ月	解体工事期間が必要

※上記の期間はあくまで目安です。物件の状態や市場環境により変動する可能性があります。

売却手順の全体像とステップごとの注意点

事故物件売却の具体的な手順について、重要なポイントを交えて説明します。

step1：専門家への相談
まずは事故物件に詳しい不動産会社に相談することをおすすめします。事故物件は通常の物件と異なり、特殊な知識や経験が必要となるためです。

step2：売却方法の決定
以下の3つの方法から、状況に応じて最適な方法を選びます：

*仲介売却：時間をかけても高値での売却を目指す場合
*買取売却：早期売却を優先する場合
*更地売却：建物の状態が著しく悪い場合

step3：価格設定と告知準備
事故物件の場合、適切な価格設定が売却のカギとなります。

売却完了までにかかる期間の目安

売却完了までの期間は、選択する売却方法や物件の状態によって大きく変わってきます。一般的な目安として：

【売却方法別の所要期間詳細】

段階	仲介売却	買取売却
査定・準備期間	2～3週間	1週間
売り出し期間	2～4ヶ月	なし
契約成立後	1～2ヶ月	2週間
合計期間	3～6ヶ月	3週間～1ヶ月

この表からもわかるように、買取売却が最も短期間で完了します。ただし、売却価格は仲介売却と比べて低くなる傾向があります。

実際の事例として、都内のマンションでは、仲介売却で4ヶ月かかったケースがありました。一方、買取売却では、申し込みから3週間で売却が完了したケースもあります。

これらの期間は、以下の要因によって変動する可能性があります：

*物件の状態
*立地条件
*市場環境
*価格設定
*告知内容の詳細

最後に重要なアドバイスとして、焦って早急な判断をするのは避けましょう。事故物件の売却は慎重に進める必要があり、適切なタイミングで適切な判断を行うことが、結果として良好な売却につながります。

事故物件売却前の確認事項｜該当性判断と準備物

まず最初に確認しなければならないのは、お持ちの物件が本当に事故物件に該当するのかという点です。事故物件の定義は2021年10月に国土交通省のガイドラインで明確化されましたが、具体的なケースについて見ていきましょう。

事故物件の定義と告知が必要な事例

事故物件の定義において重要なのは、心理的瑕疵の有無です。以下のような事例が該当します：

*告知が必要な代表的なケース
・他殺や自殺があった物件
・事故死で特殊清掃が必要だった物件
・長期間放置された孤独死があった物件

【告知義務の判断基準】

状況	告知義務	備考
他殺（殺人）	必要	期間の経過に関係なく必要
自殺	必要	建物を解体しても必要
特殊清掃実施	必要	死因を問わず必要

上記の表は、主な事例における告知義務の要否をまとめたものです。特に注意が必要なのは、建物を解体して更地にしても告知義務は消えないという点です。

自然死・病死の場合の事故物件判断基準

自然死や病死の場合は、以下のポイントで判断します：

*事故物件に該当しないケース
・病院での死亡後に自宅で通夜を行った場合
・在宅での自然死で速やかに発見された場合
・介護を受けながらの看取りの場合

ただし、以下の場合は事故物件として扱う必要があります：

*長期間発見されなかった場合
*特殊清掃が必要になった場合
*異臭や汚損が発生した場合

マンションでの事故・自殺の扱い方

マンションの場合、独自の判断基準があります。

【マンションでの告知範囲の判断】

場所	告知範囲	判断のポイント
専有部分	当該住戸のみ	室内での事故・自殺
共用部分	建物全体	エレベーターや階段での事故
敷地内	状況による	飛び降り等の場合

具体的な事例として、都内のマンションで発生したベランダからの転落事故では、以下のような対応が必要でした：

*事故発生階の当該住戸：告知必要
*下階への影響：状況に応じて判断
*建物全体への影響：軽微な場合は不要

最後に注意すべき点として、マンションの場合は管理組合や管理会社との連携が重要になります。情報の取り扱いについて、事前に確認しておくことをおすすめします。

なお、判断に迷う場合は、必ず不動産の専門家に相談することが賢明です。事故物件の判断を誤ると、売却後のトラブルにつながる可能性があるためです。

事故物件の売却価格相場と価格査定の進め方

事故物件を売却する際、最も気になるのが売却価格でしょう。ここでは実際の取引事例を基に、事故物件の価格相場と査定のポイントを解説していきます。

事故物件の売却価格はいくら下がる？種類別の低下率

事故物件の売却価格は、事故の種類や発生時期によって大きく変動します。実際の取引データから見た価格低下率は以下の通りです。

【事故物件の種類別価格低下率】

事故の種類	低下率	回復期間の目安
自然死（特殊清掃あり）	10～20%	2～3年
自殺	20～30%	5～7年
他殺（殺人）	30～50%	10年以上

この表から分かるように、一般的な相場と比べて大きな価格低下が見られます。ただし、これはあくまでも目安であり、物件の状況や市場環境によって変動します。

興味深い事例として、都内のワンルームマンションでは、孤独死があったものの適切な特殊清掃を実施し、リフォームを行ったことで、通常価格の85%で売却できたケースがありました。

立地条件や築年数による価格変動要因

事故物件であっても、以下の要因により価格は大きく変わってきます：

*立地による影響
・駅からの距離
・周辺環境の利便性
・学区や商業施設の充実度

*建物の状態
・築年数と管理状態
・耐震性能
・設備の更新状況

【価格変動要因の影響度】

要因	プラス影響	マイナス影響
駅徒歩5分以内	+10%程度	－
築5年以内	+5～10%	－
要リフォーム	－	-10～15%

この表は、事故物件であっても好条件により価格の下落を抑えられる可能性があることを示しています。

事故物件の売却価格を決める際の注意点

価格設定で特に注意すべきポイントをまとめました：

*適切な査定の重要性
・複数社での査定を推奨
・事故物件の取扱実績の確認
・査定根拠の明確化

実務的なアドバイスとして、最初から大幅な値引きをせず、市場の反応を見ながら徐々に価格調整していく方法がおすすめです。

具体的な価格設定の手順としては：

1. 通常の査定価格を把握
2. 事故物件としての低下率を検討
3. 市場環境を考慮した価格設定
4. 売り出し後の反応による微調整

また、近年では事故物件に特化した査定システムも登場しており、より精密な価格設定が可能になってきています。ただし、システムによる査定はあくまで参考値として捉え、最終的には不動産の専門家と相談しながら価格を決定することをおすすめします。

事故物件売却前の具体的な準備と手順

事故物件を売却する際は、通常の不動産売却以上に丁寧な準備が必要です。ここでは売却前に行うべき具体的な準備について、順を追って解説していきます。

特殊清掃の依頼方法と費用相場

特殊清掃は事故物件売却の第一ステップとして最も重要な準備です。依頼する際は以下のポイントに注意が必要です：

*特殊清掃業者選びの基準
・事故物件の清掃実績
・24時間対応可能か
・料金の透明性
・保険加入の有無

【特殊清掃の費用相場（2024年現在）】

間取り	標準価格	所要時間
1R～1K	15～25万円	1～2日
2K～2LDK	25～40万円	2～3日
3LDK以上	40～80万円	3～5日

この価格表は一般的な相場ですが、汚損の程度や状況によって変動します。見積もりは必ず複数社から取得することをおすすめします。

お祓い・供養のタイミングと費用相場

お祓いや供養は、物件の心理的な浄化という意味で重要です。実施時期は以下がおすすめです：

*特殊清掃完了後
*リフォーム開始前
*売り出し直前

【供養の種類と費用】

種類	費用目安	特徴
神式お祓い	3～5万円	短時間で完了
仏式供養	5～10万円	読経含む本格的な供養
出張供養	7～15万円	僧侶や神主が現地へ

リフォームの要否判断と費用試算

リフォームは物件価値の回復という観点から検討が必要です。

*必須検討項目
・クロスの張替え
・床材の交換
・水回りの修繕
・建具の交換

実際の事例として、築15年のマンションで、クロス全面張替えと床材交換を行い、約120万円の費用で見違えるような仕上がりとなったケースがあります。

近隣への対応方法と説明の仕方

近隣対応は慎重に行う必要があります。以下のような段階的なアプローチがおすすめです：

1. まず管理会社や自治会長への説明
2. 直接の隣接住戸への丁寧な説明
3. その他の近隣住民への対応

特に注意すべき点として：

*説明する内容
・売却を決めた理由
・今後の予定
・工事がある場合の期間
・新しい住人が決まった際の報告方法

最後に重要なアドバイスとして、全ての準備と対応は記録に残すことをおすすめします。売却後のトラブル防止のため、実施した作業や近隣への説明内容は、日付入りで記録を残しておくと安心です。

事故物件を売却する3つの方法と選び方

事故物件の売却方法には主に3つの選択肢があります。それぞれに特徴があり、状況に応じて最適な方法を選ぶことが重要です。

仲介売却の手順とメリット・デメリット

仲介売却は一般的な不動産売却と同様の流れで進めていく方法です。

*仲介売却の基本的な流れ
・複数の不動産会社で査定
・媒介契約の締結
・価格設定と物件広告
・内見対応と価格交渉
・契約・決済

【仲介売却のメリット・デメリット比較】

項目	メリット	デメリット
売却価格	比較的高額で売却可能	価格交渉が必要
売却期間	じっくり買主を探せる	長期化の可能性あり
手数料	法定の範囲内	売却額の3％＋6万円（税別）

買取売却の流れと実質手取り額

買取売却は、不動産会社が直接買い取る方法です。最近では事故物件専門の買取業者も増えてきています。

*買取売却のポイント
・売却までの期間が短い
・手続きが簡単
・価格交渉が少ない

具体的な事例として、都内の2LDKマンションでは、仲介価格2,500万円の物件が買取では2,000万円での売却となりました。ただし、仲介手数料がかからないため、実質的な差額は想定より小さくなっています。

更地にしての売却手順と費用対効果

建物を解体して土地での売却を選ぶケースもあります。

【更地化の費用と効果】

項目	費用目安	備考
解体費用	150～300万円	建物規模による
整地費用	30～50万円	土地面積による
諸経費	20～40万円	各種申請費用等

更地売却の場合、解体費用の回収可能性を慎重に検討する必要があります。

売却方法の選び方と判断基準

最適な売却方法を選ぶためのチェックポイントです：

*急ぎ度合い
・すぐに現金化したい → 買取
・じっくり高値を狙いたい → 仲介
・建物の状態が悪い → 更地

*資金面での余裕
・解体費用の捻出が可能 → 更地も検討
・諸費用を抑えたい → 買取
・売却額を優先 → 仲介

実際の選択例として、築35年の戸建てでは、建物の老朽化が進んでいたため更地にして売却することで、予想以上の売却額を実現できたケースもあります。

最後に重要なアドバイスとして、焦って決める必要はありません。必ず複数の不動産会社に相談し、それぞれの方法でのシミュレーションを行ったうえで、最適な方法を選択することをおすすめします。

事故物件売却時の告知義務と重要事項説明の手順

事故物件の売却において、告知義務の履行は最も重要なポイントの一つです。適切な告知を怠ると、売却後のトラブルに発展する可能性があります。

告知義務の範囲と告知のタイミング

告知義務の範囲は、2021年10月に国土交通省が定めたガイドラインで明確化されています。

*必ず告知が必要なケース
・他殺や自殺があった物件
・特殊清掃を実施した物件
・事故死があった物件

【告知のタイミングと方法】

段階	告知の方法	注意点
内見時	口頭での説明	基本的な事実を伝える
購入検討時	告知書の提示	詳細な説明を行う
契約時	重要事項説明	書面での確認を取る

上記の表は一般的な告知の流れですが、物件の状況に応じて柔軟に対応することが重要です。

告知書の具体的な記載方法と記載例

告知書には以下の項目を漏れなく記載する必要があります：

*必須記載事項
・事故や事件の発生日時
・発生場所（部屋や共用部分の特定）
・事故の種類と状況
・特殊清掃の有無と実施日

実際の記載例として：
「2023年6月15日、本物件205号室において、居住者の死亡事故が発生。6月20日に特殊清掃を実施し、7月1日にお祓いを実施済み」

このように、事実を簡潔かつ正確に記載することがポイントです。

重要事項説明での事故物件説明の進め方

重要事項説明は、売買契約における重要な場面です。

【重要事項説明での確認項目】

項目	説明内容	確認方法
事故の事実	発生状況の詳細	告知書との照合
清掃状況	特殊清掃の内容	作業報告書の確認
現状	現在の物件状態	写真等での説明

実務上の具体的なポイントとして：

*説明時の注意点
・専門用語を避けた分かりやすい説明
・質問への丁寧な回答
・説明内容の記録作成

買主の理解を得るためには、事実を隠さず誠実に説明することが何より大切です。

特に気をつけたい点として、説明後には必ず以下の確認を行います：

1. 説明内容の理解度確認
2. 追加質問の有無確認
3. 書面での同意取得

最後に重要なアドバイスとして、説明時の会話内容は可能な限り記録に残しておくことをおすすめします。後々のトラブル防止に役立つだけでなく、スムーズな取引の完了にもつながります。

事故物件の契約から引き渡しまでの流れ

売買契約が決まれば、いよいよ最終段階に入ります。事故物件の場合、通常の不動産取引以上に慎重な対応が必要です。

売買契約時の確認事項と注意点

契約時には以下の書類の確認が特に重要です：

*必須確認書類
・告知書の内容確認
・重要事項説明書の確認
・特殊清掃の実施報告書
・修繕・リフォーム工事の記録

【契約時のチェックポイント】

確認項目	具体的な内容	注意点
告知内容	事故の詳細記載	買主の理解確認
取引条件	価格や決済日	支払方法の確認
特約事項	残置物の扱い	処分費用の負担

この表は契約時の主な確認項目をまとめたものです。双方の認識に相違がないよう、一つ一つ丁寧に確認していきます。

残置物の処分方法と期限設定

事故物件の場合、残置物の処分は特に慎重に行う必要があります。

*残置物の分類と対応
・家具・家電類
・思い出の品
・書類や重要書類
・その他の生活用品

実際の処分では、以下のような段階的な対応が効果的です：

1. 残置物の確認と仕分け
2. 遺品整理業者への依頼検討
3. 処分スケジュールの設定
4. 買主への経過報告

【残置物処分の期限設定例】

段階	期限目安	作業内容
仕分け	契約後1週間以内	残置物の確認・分類
処分依頼	2週間以内	業者手配・見積
作業完了	引渡2週間前まで	清掃含む完了確認

引き渡し時の最終確認項目

引き渡し時には細かな確認が必要です。以下のポイントを見落とさないようにしましょう：

*最終確認項目
・室内の清掃状態
・設備の動作確認
・鍵の本数確認
・メーターの検針

特に注意が必要なのは、引き渡し直前の現地確認です。実務上のアドバイスとして：

1. 買主立会いでの確認を推奨
2. 写真での記録を残す
3. 確認書へのサイン

最後に、事故物件特有の配慮として、お祓いや供養の証明書がある場合は、これらの書類も引き渡し時に渡すことをおすすめします。買主の心理的な不安を和らげる効果が期待できます。

なお、引き渡し完了後も、しばらくは買主からの問い合わせに丁寧に対応できる体制を整えておくと、安心して取引を完了することができます。

事故物件売却後の確定申告と税金の手続き

事故物件の売却が完了したら、次は確定申告の手続きが必要になります。事故物件特有の経費や控除について、しっかりと理解しておきましょう。

確定申告の流れと必要書類

確定申告は売却年の翌年に行います。事故物件の場合、通常の売却より多くの経費計上が可能なため、以下の書類を準備します：

*必要書類一覧
・売買契約書
・特殊清掃の領収書
・リフォーム工事の領収書
・不動産仲介手数料の明細
・お祓いや供養の領収書

【確定申告の準備スケジュール】

時期	準備内容	注意点
売却直後	領収書の整理	日付順に保管
年末まで	経費の集計	項目別に分類
確定申告期間	申告書作成	専門家への相談推奨

この表は確定申告に向けた準備の目安です。特に事故物件の場合、経費計上の範囲が広いため、早めの準備がおすすめです。

事故物件の譲渡所得計算方法

譲渡所得の計算では、事故物件特有の経費を適切に計上することが重要です。

*計上可能な主な経費
・特殊清掃費用
・リフォーム費用
・解体費用（更地売却の場合）
・不動産仲介手数料

実際の計算例として、以下のようなケースを見てみましょう：

【譲渡所得の計算例】

項目	金額	備考
売却価格	2,000万円	実際の売却額
取得費	2,500万円	購入時の価格
特殊経費	200万円	清掃・リフォーム
譲渡損失	700万円	損失として計上可

売却後の税務対策と注意点

事故物件売却後の税務対策には、いくつかの重要なポイントがあります：

1. 譲渡損失の活用
2. 特別控除の検討
3. 経費の適切な計上

*確認すべき控除制度
・3,000万円特別控除
・居住用財産の特例
・買換え特例

実務的なアドバイスとして、税理士への相談をおすすめします。特に以下のような場合は専門家の助言が有効です：

*税理士相談が効果的なケース
・多額の譲渡損失が出た場合
・複数の特例が適用可能な場合
・経費計上の範囲が不明確な場合

最後に重要なポイントとして、事故物件の売却に関する書類は最低5年間は保管しておくことをおすすめします。税務調査への対応や、将来的な確認のために必要となる場合があります。

事故物件の売却をお考えなら！おすすめ買取業者5社を徹底比較

事故物件の買取業者選びでお悩みの方へ、最適な売却先を見つけるためにおすすめの5社を徹底比較しました。20社も30社も比較されたって、結局どこがいいのかわかりませんよね。この記事では、本当におすすめできる業者を5社に絞り込み、各社特徴や強み、実績を詳しく解説し、あなたにぴったりの買取業者選びをサポートします。

ワケガイ – 迅速さを重視する方に最適

特徴とサービス内容
ワケガイは、事故物件や共有名義物件など「訳あり不動産」に特化した買取サービスを提供する業者です。特にスピーディな対応力が評判です。

主な強み

• 最短1日で買取完了、即日現金化が可能。
• 全国対応で査定から契約まで手数料は一切無料。
• 法的トラブルにも専門家が対応可能。

買取実績

• 共有名義の不動産を500万円で買取。
• 再建築不可物件を250万円でスムーズに処理。

おすすめの方
複雑な物件でも迅速に現金化したい方。

成仏不動産 – 供養や清掃を含めた安心サポート

特徴とサービス内容
事故物件専門の成仏不動産は、売却だけでなく清掃や供養サービスも提供する業者です。精神的な負担を軽減するトータルサポートが魅力。

主な強み

• 最短即日で現金化可能。
• 遺品整理や特殊清掃を含む「持ち出し0円プラン」を提供。
• 自殺や他殺物件も適正価格で買取。

買取実績

• 千葉県のゴミ屋敷を高額で買取。
• 自殺物件を迅速に処理し、売主の負担を軽減。

おすすめの方
事故物件の売却に加え、清掃や供養を求める方。

ラクウル – 高額査定と幅広い対応力

特徴とサービス内容
ラクウルは、事故物件や訳あり物件の買取に強みを持ち、投資家ネットワークを活用した高価買取が期待できます。

主な強み

• 投資家ネットワークを駆使し、高額買取を実現。
• 最大5億円までの買取に対応可能。
• 法律問題や特殊清掃もワンストップ対応。

買取実績

• ゴミ屋敷を100万円で買取。
• 違法建築物件を迅速に処理。

おすすめの方
高額査定を希望し、多様な物件に対応できる業者をお探しの方。

Alba Link（アルバリンク） – 透明性重視の安心取引

特徴とサービス内容
上場企業が運営するアルバリンクは、信頼性と透明性を兼ね備えたサービスで、多くの事故物件を迅速に現金化してきた実績があります。

主な強み

• 24時間365日対応の迅速サービス。
• 自社保有による高額査定が可能。
• 複雑な法的問題にも弁護士法人と提携して対応。

買取実績

• 豊橋市で事故物件を550万円で買取。
• 船橋市で共有持ち分物件を920万円で買取。

おすすめの方
信頼性の高い取引を希望する方。

事故物件買取センター – 業界トップクラスの事故物件専門業者

特徴とサービス内容
事故物件買取センターは、特殊清掃から遺品整理まで対応するワンストップサービスが強みの業界トップクラスの業者です。

主な強み

• 最短3日で現金化。
• 仲介手数料が一切不要の直接買取。
• 瑕疵担保責任免責で、売却後のトラブルなし。

買取実績

• 板橋区の自殺物件を2,650万円で買取。
• 相模原市の火災物件を1,000万円で買取。

おすすめの方
迅速な売却や他社で断られた物件を売りたい方。

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結論：目的別おすすめ業者

1. 迅速さ重視 → ワケガイ
2. 供養や清掃を含めたトータルサポート → 成仏不動産
3. 高額査定と多様な物件対応力 → ラクウル
4. 透明性と信頼性のある取引 → Alba Link
5. 事故物件特化のノウハウ → 事故物件買取センター